一度出現(xiàn)曙光的廣州爛尾寫(xiě)字樓“二哥”大鵬國(guó)際廣場(chǎng)，近期再度出現(xiàn)波折。有市場(chǎng)傳言稱(chēng)，受經(jīng)營(yíng)環(huán)境困難的影響，瑞安建業(yè)也被傳出放棄收購(gòu)大鵬國(guó)際廣場(chǎng)。

　　對(duì)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這傳言只是冰山一角。空置率升高、租金下降、一手寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，是壓在2009年寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的三座大山。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2008年廣州一手寫(xiě)字樓售價(jià)的上升，是對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)滯后導(dǎo)致的結(jié)果，在三座大山的壓力下，廣州2009年一手寫(xiě)字樓售價(jià)有望重新回到2007年之前萬(wàn)元以下的水平。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力重重

　　年初金融風(fēng)暴剛刮入中國(guó)的時(shí)候，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為廣州寫(xiě)字樓在2008年會(huì)受到較大影響，在2009年初將會(huì)有所回暖。

　　現(xiàn)在看來(lái)，這種預(yù)言有些過(guò)于樂(lè)觀了！

　　進(jìn)入到2008年第四季度，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)廣州寫(xiě)字樓的沖擊才開(kāi)始真正體現(xiàn)出來(lái)。據(jù)中立地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，珠江新城原先要看租戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力才決定是否出租的“牛”寫(xiě)字樓，近期只要租客上門(mén)，基本都會(huì)出租，并且租金也“好商量”。

　　寫(xiě)字樓大業(yè)主之所以牛年不牛，主要是空置率飆升后帶來(lái)的出租壓力。仲量聯(lián)行研究部近期的數(shù)據(jù)顯示，去年底珠江新城寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到28.6%，該區(qū)域的吸納量從2007年的10.9萬(wàn)平方米下降至2008年的6.4萬(wàn)平方米。即使整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，全年的空置率也達(dá)到15%左右，在亞洲的大都市中，可排名前三。

　　更可怕的是，這種空置勢(shì)頭短期內(nèi)難以看到逆轉(zhuǎn)的跡象。廣州保利地產(chǎn)代理有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將有包括雙子塔西塔、珠江大廈等10多座摩天大樓陸續(xù)建成。2009年，廣州新增寫(xiě)字樓面積有可能達(dá)到七八十萬(wàn)平方米，如此巨大的辦公物業(yè)在短期內(nèi)投入市場(chǎng)，導(dǎo)致消化不良的可能性非常大。

　　空置率的快速上升，寫(xiě)字樓業(yè)主為增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，只有降低租金，“珠江新城某寫(xiě)字樓租金最高曾達(dá)到280元/平方米/月，現(xiàn)在甚至能以140元/平方米/月的租金成交！”2008年第四季度，廣州高端寫(xiě)字樓租金近幾年來(lái)首次出現(xiàn)下降。麥格理集團(tuán)近期發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，2009年廣州的寫(xiě)字樓租金還將下降20%。

　　高售價(jià)無(wú)支撐

　　空置率上升、租金下降、供應(yīng)量大……支撐一手寫(xiě)字樓售價(jià)上升的因素基本都是偏于負(fù)面，那么，去年上升到12116元/平方米新高的廣州一手寫(xiě)字樓售價(jià)，其走向如何？

　　下跌！這是眾多代理行的看法。

　　保利地產(chǎn)代理有限公司發(fā)布的分析表明，珠三角受本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的影響比較明顯，利潤(rùn)低下、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)再次顯示出其脆弱的一面。許多廠商關(guān)閉工廠或遷往內(nèi)地，如同游牧民族一樣逐水草而居，尋找成本更低、利潤(rùn)更高的投資區(qū)域。預(yù)計(jì)在競(jìng)爭(zhēng)力受到削弱的情況下，廣州的辦公需求將在短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)，甚至還有下挫的可能性。由此可見(jiàn)，廣州寫(xiě)字樓的建設(shè)如火如荼，但市場(chǎng)需求的前景暗淡。那些直接將自己的命運(yùn)與廣州未來(lái)的發(fā)展前景掛鉤的發(fā)展商，需要做好“先苦后甜”的準(zhǔn)備。

　　對(duì)照廣州寫(xiě)字樓和住宅市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)兩者的走勢(shì)基本一致。從2002年到2006年，廣州一手寫(xiě)字樓售價(jià)都在萬(wàn)元以下，只是2007年大漲39.4%后才突破萬(wàn)元大關(guān)。在市場(chǎng)紛紛預(yù)期廣州一手住宅售價(jià)2009年會(huì)掉頭向下的情況下，“2009年一手寫(xiě)字樓的售價(jià)向下的可能性很大，甚至有可能會(huì)重回萬(wàn)元以下水平。”

　　有業(yè)內(nèi)人士從降價(jià)中看到了機(jī)會(huì)。如果售價(jià)、租金同時(shí)下降，并且售價(jià)下降的幅度比租金還大，說(shuō)不定反而是投資的好機(jī)會(huì)。