元旦過后，“存量房貸”突然成為了很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。在貸款買房很普及的今天，房貸已經(jīng)成為大部分工薪階層最主要的家庭支出，如能獲得七折房貸利率，每個(gè)月可少還幾百元貸款，在這個(gè)金融冬天里，這可是銀行給“房奴”送的大紅包，是每一個(gè)人都希望獲得的，但是，并非所有“房奴”都能心想事成。

　　在存量房貸客戶潮水般的詢問中，各家銀行相繼推出了針對(duì)這部分客戶的房貸新政策，從內(nèi)容來看，各家銀行對(duì)存量房貸客戶的考查政策幾乎無一雷同：有些銀行可以給存量房貸自動(dòng)轉(zhuǎn)7折利率，但必須沒有逾期還款記錄；有些銀行要求客戶貸款余額要30萬元以上，或者要求客戶有50萬元理財(cái)賬戶，還有些銀行要求客戶辦信用卡方能獲得優(yōu)惠。另一些銀行，即使拿到“七折”利率，客戶以后也不輕松，會(huì)要求客戶簽約三年不得提前還款等等。

　　圍繞著“存量房貸”，部分銀行展開了一輪營銷攻勢(shì)，另一些銀行則開始了大規(guī)模挖角。面對(duì)銀行紛繁復(fù)雜的房貸政策，各種拉客戶的營銷，普通貸款者應(yīng)該揉亮眼睛，利用好銀行的營銷，謀求進(jìn)一步降低房貸支出。

　　[類型案例一]

　　普通存量房貸客戶(已享85折房貸)

　　-解決辦法——自動(dòng)轉(zhuǎn)為7折最優(yōu)惠利率

　　房貸利率按照客戶情況調(diào)整不過是2007年以后的事情，在此之前，無論貸款購買多少套房子，銀行都可以向客戶提供基準(zhǔn)利率85折的房貸，因此，現(xiàn)在銀行有了大批存量85折房貸客戶，隨著銀行執(zhí)行新的利率優(yōu)惠政策，這部分前期貸款購房者能否享受新政策，于是成為市場上的一件引人關(guān)注的事件。

　　徐小姐就是眾多存量房貸客戶中的一位。2005年，她在浦東購買了一套二手房，商業(yè)房貸50萬元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的85折，到2009年年初，徐小姐還剩40多萬元房貸未歸還。另外，去年她和男友結(jié)婚了，男友名下也有一套婚前購買的商品房，貸款40萬元，也是85折利率。隨著房貸新政策的執(zhí)行，徐小姐想知道兩套房能否一起享受到最優(yōu)惠的七折利率？或者，這兩套房是否會(huì)使銀行將其作為家庭非首套房處理？

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在部分大銀行陸續(xù)出臺(tái)了一些對(duì)待存量房貸客戶的政策，前期享受85折房貸利率的存量客戶只要沒有不良還款記錄，且房貸余額多于30萬元，有些銀行可以自動(dòng)在年初將其轉(zhuǎn)變?yōu)?折最優(yōu)惠利率；另一些銀行對(duì)于這類客戶申請(qǐng)7折利率也沒有什么門檻，像徐小姐這樣的情況，在大部分銀行是可以享受到7折最優(yōu)惠利率政策的。由于銀行對(duì)于存量房貸的政策有越來越寬松的趨勢(shì)，現(xiàn)在即使前期購房者有兩套存量房貸，只要原來是85折利率，且沒有不良還款記錄，也能獲得七折最優(yōu)惠房貸利率。

　　[類型案例二]

　　有不良還款記錄的存量房貸客戶

　　-解決辦法——接受銀行附帶條件

　　2009年1月1日以后，不少存量房貸客戶為獲得最優(yōu)惠的七折利率而向銀行咨詢，其中部分貸款者無法順利地從銀行獲得自動(dòng)轉(zhuǎn)換的最優(yōu)惠7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄。

　　陳先生就是這類郁悶的貸款者之一。陳先生2004年貸款購買了一套商品房，貸款總額70萬元，房貸利率為基準(zhǔn)利率的85折，一直以來，他都準(zhǔn)時(shí)還款。但是2008年3月份，他出差去了外地，等趕回上海，已經(jīng)過了約定的還款期限，盡管他還是在當(dāng)月歸還了房貸款項(xiàng)，但不良記錄已經(jīng)出現(xiàn)了。今年1月3日他去銀行咨詢存量房貸政策，被銀行告知，他有一次逾期還款記錄，按照銀行的規(guī)定，他這種情況不能享受自動(dòng)轉(zhuǎn)最優(yōu)惠7折利率的政策，必須去銀行填表申請(qǐng)，在申請(qǐng)過程中，個(gè)人要提供在該銀行的30萬元理財(cái)產(chǎn)品的證明，另外，還要簽約承諾三年內(nèi)不會(huì)提前還款。

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動(dòng)轉(zhuǎn)最優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動(dòng)獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對(duì)這類有逾期還款記錄的客戶申請(qǐng)7折房貸，銀行不但要求客戶購買理財(cái)產(chǎn)品，還要承諾三年內(nèi)不提前還款，有的銀行還要求客戶辦銀行卡等等。針對(duì)銀行的這類條件，貸款購房者千萬不要以為就此無法獲得7折利率房貸了，貸款者不妨跟銀行客戶經(jīng)理談一下，看是否有其他變通的可能性，否則還可以轉(zhuǎn)按揭到其他銀行。另外，銀行為避免存量房貸轉(zhuǎn)走，也很可能會(huì)網(wǎng)開一面。

　　類似這樣的客戶可以觀望一下，從目前的情況來看，銀行對(duì)于存量房貸客戶的政策還在變化中，門檻很可能進(jìn)一步降低。

　　[類型案例三]

　　前期按上浮利率貸款購房者

　　-解決辦法——考慮轉(zhuǎn)按揭

　　從2007年以來，我國的房貸政策一直在變化過程中。在國內(nèi)房貸市場上，存在著幾類不同性質(zhì)的房貸：2007年前，幾乎所有的房產(chǎn)貸款客戶都可以獲得85折貸款利率，而2007年之后，一些購買第二套房的購房者只能按照基準(zhǔn)利率貸款購房，而2008年年初，貸款購買第二套商品房，購房者不得不接受基準(zhǔn)利率上浮10%的房貸政策。

　　隨著新的房貸政策執(zhí)行，很多以往享受85折利率購房的貸款者獲得了7折最優(yōu)惠利率，而2008年才用1.1倍基準(zhǔn)利率購房的貸款者才是最吃虧的。

　　小羅就是這樣一位倒霉的購房者，他稱自己是“房奴”，2008年年初剛剛買好房，房價(jià)就開始跌，更倒霉的是，他當(dāng)初購房時(shí)，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪宏觀調(diào)控剛剛開始，政策明確規(guī)定，對(duì)于貸款購買第二套房的購房者貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。頂著超高房價(jià)，超高利率過了一年，小羅看到國家開始執(zhí)行新的房貸政策，立刻跑去咨詢，希望他的房貸利率能降下來。但卻被告知，像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是第二套貸款購房，不能獲得7折房貸利率，小羅非常郁悶。

　　據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在上海的銀行對(duì)于存量房貸客戶獲得7折最優(yōu)惠利率都有基本要求，就是必須前期獲得了85折優(yōu)惠利率。銀行開出這樣的條件也有其原因，因?yàn)?5折是之前最優(yōu)惠的房貸利率，盡管享受這一政策貸款購房者不僅僅包括首套房購房者，還有很多幾年前貸款購買第二套、第三套房的購房者，但畢竟銀行不可能對(duì)所有存量房貸重新審查，于是85折貸款購房者統(tǒng)統(tǒng)搭了首套購房者的便車。而上浮利率的貸款購房者情況就不同了，他們顯然是貸款購買第二套商品房的購房者，銀行拒絕給予7折最優(yōu)惠利率名正言順。

　　對(duì)于這部分客戶來說，要降低貸款利率水平可以考慮轉(zhuǎn)按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類存量房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)按揭的成本也不高，手續(xù)也不復(fù)雜。就以存量房貸客戶從中國銀行轉(zhuǎn)到深發(fā)展的案子為例：首先，這位客戶需要提供姓名身份證，產(chǎn)權(quán)證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息，由代辦的中介做預(yù)審，看其是否能符合銀行要求的條件，預(yù)審?fù)ㄟ^后就由客戶與銀行簽約，接下來銀行將審批該合同，銀行審批通過這個(gè)轉(zhuǎn)按揭貸款合同后，銀行和客戶就去交易中心辦抵押，然后深發(fā)展放款到客戶賬戶上，深發(fā)展的工作人員陪同客戶去中國銀行還款，最后中國銀行拿到還款后，注銷抵押。轉(zhuǎn)按揭也就順利完成。在這一過程可能會(huì)產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等手續(xù)費(fèi)用，約為貸款總額的千分之四，但是由于銀行積極爭取存量房貸，這筆費(fèi)用一般都可以免去，最后轉(zhuǎn)按揭客戶只需支付房地產(chǎn)交易中心要求的80元手續(xù)費(fèi)。

　　[類型案例四]

　　貸款余額低于30萬的購房者

　　-解決辦法——考慮提前還貸

　　最優(yōu)惠利率到底是給豪宅購買者，還是給普通商品房購買者，最近一段時(shí)間，這個(gè)問題成為了人們議論的熱門話題？這個(gè)遭到熱議的話題源起于銀行對(duì)于存量房貸的新政策，部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，這迫使很多購買小房型，貸款總額低的工薪階層無法獲得7折利率的房貸，而一些豪宅購房者卻可以因?yàn)橘J款余額高而申請(qǐng)獲得了7折利率房貸。

　　張小姐就是一位存量房貸客戶。2005年，她貸款30萬元購買了一套商品房，還了3年，還剩下25萬元的房貸。聽說今年銀行開始執(zhí)行新貸款政策了，她興沖沖跑去銀行咨詢，但卻被告知，像她這種貸款余額低的貸款者無法獲得最優(yōu)惠貸款利率。

　　賀先生是另一位因?yàn)榉抠J余額低而無法獲得優(yōu)惠利率的購房者，他在一家銀行有三套貸款房產(chǎn)，而且都是2002年前后購買的，利率統(tǒng)一是85折，現(xiàn)在都只剩下10多萬余額了。銀行房貸新政策執(zhí)行以后，他前往咨詢，結(jié)果發(fā)現(xiàn)阻撓其獲得優(yōu)惠房貸利率的不是多套貸款房產(chǎn)，而是貸款余額太低。“貸款余額少不正說明我的房貸風(fēng)險(xiǎn)比較低嘛。”賀先生想不通銀行的政策為什么對(duì)其另眼相看。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀行因?yàn)橘J款余額低拒絕對(duì)存量房貸客戶提供最優(yōu)惠房貸，主要是出于銀行利益的考慮，這部分房貸余額較少，其他銀行不是很感興趣，銀行流失客戶的風(fēng)險(xiǎn)小，因此銀行不情愿主動(dòng)降利率挽留客戶。但是對(duì)于這類客戶來說，也有多種方法可以選擇，如果資金允許，不妨提前還貸，要不然，也可以選擇轉(zhuǎn)按揭，因?yàn)橐灿幸恍┿y行愿意對(duì)15萬元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。而擁有多筆小額房貸的賀先生則可以考慮提高一套房產(chǎn)的貸款余額，而還清其他三套房產(chǎn)的房貸余額，以獲得7折房貸利率，當(dāng)然其中的手續(xù)就很復(fù)雜了。