除了可以靈活利用不同的外幣進(jìn)行貸款，獲得利差及匯率差價(jià)空間外，外資銀行在服務(wù)方面也較中資銀行更靈活。但由于外資銀行的賬戶大多要收取較高的服務(wù)費(fèi)用，而且在一手樓盤中業(yè)務(wù)比例很低，因此能在外資銀行辦理房貸按揭的基本為購(gòu)買豪宅的高收入客戶

　　2月13日，美元兌人民幣匯率達(dá)7.185，人民幣繼續(xù)升值。而另一方面，從2月1日起，美聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率由3.5%降至3%，為2005年6月以來的最低水平，中美利率出現(xiàn)明顯倒掛，中國(guó)目前一年期存款基金利率已經(jīng)高出美國(guó)140個(gè)基點(diǎn)。在香港地區(qū)，多個(gè)銀行也跟隨降息。渣打銀行(香港)、匯豐銀行(香港)、恒生銀行等的最優(yōu)惠貸款利率在5.75%至6%不等。

　　此背景下，自2006年起即介入內(nèi)地房貸市場(chǎng)的外資銀行，在面對(duì)高端客戶的房貸市場(chǎng)上，開始逐漸顯現(xiàn)出自己的優(yōu)勢(shì)。

　　外幣按揭購(gòu)房可節(jié)省利息

　　一名香港的投資客對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，由于看到內(nèi)地已經(jīng)進(jìn)入加息周期，所以他辦理的房貸從去年底已經(jīng)轉(zhuǎn)為港幣貸款。

　　“現(xiàn)在香港一些銀行的最優(yōu)惠利率可以做到5.75%，據(jù)說今年還可能調(diào)整到5.25%。而在內(nèi)地，即使我的是第一套按揭物業(yè)，基準(zhǔn)利率下浮了15%也還要6.6555%，我那套房子轉(zhuǎn)了港幣月供后，月供款少了幾百元，小數(shù)也怕長(zhǎng)計(jì)啊。如果想多買一套房再做按揭的話，銀行工作人員說基準(zhǔn)利率還得上浮10%，那就差不多到8.6%了。所以我現(xiàn)在看中的二手房打算還是做外幣按揭，然后在內(nèi)地收人民幣租金來還貸款，還可以享受人民幣升值的好處。”

　　他所購(gòu)買的房產(chǎn)位于廣州天河中心區(qū)，目前在某外資銀行申請(qǐng)了港幣的15年按揭，原來做人民幣按揭時(shí)，如按從今年1月1日起執(zhí)行的最新利率，月供約3700元人民幣。改為港幣后因兌匯關(guān)系借款額增加，月供約為3900港元，但只相當(dāng)于人民幣3590元左右。而該物業(yè)目前月租6000元人民幣，由于人民幣兌港幣目前約0.91：1左右，所以他每月扣除供樓款后還可以盈余2700元左右。而且港幣兌人民幣匯率持續(xù)走低加上降息預(yù)期，他預(yù)計(jì)到今年底的話，月租金能盈余3100元左右。

　　而記者致電渣打、匯豐、東亞、恒生銀行等華南辦事處熱線，發(fā)現(xiàn)上述做法具有可行性。

　　東亞銀行的工作人員表示，如果業(yè)主同意收取外幣作為房款的話，非內(nèi)地戶籍的買家可以到東亞的內(nèi)地支行申請(qǐng)外幣貸款。而對(duì)借款申請(qǐng)人的審批要求和內(nèi)資銀行差不多。而貸款利率則可以根據(jù)不同外幣所在地區(qū)的現(xiàn)行最優(yōu)惠利率執(zhí)行。匯豐、恒生等的做法也類似。

　　渣打的工作人員則表示內(nèi)地分行可以提供港幣還款或人民幣還款的選擇，如果貸款人是首次置業(yè)，申請(qǐng)以港幣還款，只能按照內(nèi)地央行的基準(zhǔn)利率下浮6個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠，而人民幣還款則可有基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。

　　此外，去年下半年才取得內(nèi)地房貸業(yè)務(wù)資格的德意志銀行，目前也針對(duì)非內(nèi)地戶籍的居民推出創(chuàng)新的“db德銀得意置業(yè)”日元按揭貸款產(chǎn)品。根據(jù)其官方宣傳資料，其按揭貸款成數(shù)最高為八成，貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年。客戶在還款過程中還可以申請(qǐng)將貸款幣種轉(zhuǎn)換為美元、歐元或港幣，既能節(jié)省利息又可有效規(guī)避匯率和利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果貸款30萬美元，按照現(xiàn)行5.25%的美元貸款利率分20年還清，對(duì)比德意志銀行的日元按揭產(chǎn)品只有2.75%的利率，若利率及匯率水平在還款期內(nèi)不變的情況下，后者的利息支出將比前者節(jié)省超過40%。

　　優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

　　除了可以靈活利用不同的外幣進(jìn)行貸款，獲得利差及匯率差價(jià)空間外，外資銀行在服務(wù)方面也較中資銀行更靈活。例如辦理按揭時(shí)可以提供按揭專員一對(duì)一全程服務(wù)，還款方式可以提供每月定額、雙周定額、每月遞減、延本還息、逐年遞增5種還款方式；目前辦理房貸業(yè)務(wù)，不少外資銀行可以提供人民幣貸款律師費(fèi)、公證費(fèi)等多項(xiàng)第三方費(fèi)用減免的優(yōu)惠。而在貸款種類上，可以提供港幣、美元、人民幣貸款選擇，并且讓非內(nèi)地戶籍居民利用開立于境外銀行的賬戶直接償還貸款，VIP理財(cái)客人可享受免費(fèi)匯款還款服務(wù)。

　　但是，由于外資銀行的賬戶大多要收取較高的服務(wù)費(fèi)用，而且在一手樓盤中業(yè)務(wù)比例很低，因此能在外資銀行辦理房貸按揭的基本為購(gòu)買豪宅的高收入客戶，加上兌匯問題，上述的外幣按揭目前無法對(duì)內(nèi)地戶籍居民開放，外資銀行的優(yōu)質(zhì)服務(wù)目前只能為少數(shù)人所享受。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇在接受媒體采訪時(shí)表示，外資銀行在中國(guó)的個(gè)人房貸市場(chǎng)才剛剛起步。產(chǎn)品有一定特色，但是開發(fā)貸款捆綁、設(shè)置門檻高等都限制了其發(fā)展。而且在整個(gè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的建立以及上下游資源的整合上，外資銀行與中資銀行相比明顯處于劣勢(shì)。此外，外資銀行剛剛才進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，其各種產(chǎn)品的本土化仍需要一個(gè)過程。

　　盡管目前在內(nèi)地的房貸中仍處于邊緣地位，但是從內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中外資銀行已經(jīng)受益良多。擬于本月2月15日公布年度業(yè)績(jī)的東亞銀行，近期已預(yù)告其內(nèi)地業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)強(qiáng)勁，將抵消次按債券對(duì)于業(yè)績(jī)的影響。瑞士信貸認(rèn)為東亞銀行的內(nèi)地業(yè)務(wù)去年稅后盈利增長(zhǎng)60%，達(dá)到8.0億港元，占東亞盈利比重20%。野村則認(rèn)為，東亞今年內(nèi)地貸款增長(zhǎng)仍可達(dá)到40%，存款增幅將可跑贏貸款，將有助于減低東亞資金成本壓力。

　　實(shí)際上，中外資銀行的“房貸”之戰(zhàn)，早在外資銀行被允許在內(nèi)地設(shè)立分行時(shí)就已經(jīng)硝煙四起。據(jù)有關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，未來3年外資銀行計(jì)劃推出的新業(yè)務(wù)中，房屋貸款業(yè)務(wù)名列前茅。而在人民幣持續(xù)升值，中美利率倒掛趨勢(shì)明顯的新一年里，外資銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新、全球資源配置方面的優(yōu)勢(shì)，將使其在高端房貸市場(chǎng)擁有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　Related相關(guān)

　　外資銀行房貸申請(qǐng)所需資料：

　　按揭貸款申請(qǐng)表

　　身份證明/護(hù)照原件及副本

　　戶口本(僅適用于中國(guó)本地居民)

　　結(jié)婚證(僅適用于中國(guó)本地居民)

　　申請(qǐng)人收入證明，如申請(qǐng)人過去一年的繳稅證明，知名公司的雇用合同/公司證明信/過去三個(gè)月的工資單，過去三個(gè)月的主要銀行賬戶月結(jié)單

　　居住地址證明(包括水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等付款單據(jù)。)

　　房屋預(yù)售合同或房屋買賣合同

　　東亞銀行針對(duì)房地產(chǎn)的貸款種類：

　　●建筑貸款

　　特為房地產(chǎn)開發(fā)商而設(shè)，貸款用于建筑樓宇

　　貨幣：港幣、美元及人民幣

　　●定期貸款(以房產(chǎn)作抵押)

　　為需要流動(dòng)資金的開發(fā)商或投資者而設(shè)

　　貨幣：港幣、美元及人民幣

　　●商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款

　　特為需要流動(dòng)資金的開發(fā)商而設(shè)

　　貨幣：港幣、美元及人民幣

　　●房地產(chǎn)抵押貸款

　　適合于公司購(gòu)房者

　　包括樓花/現(xiàn)樓房地產(chǎn)抵押貸款(一手房地產(chǎn)抵押貸款、二手房地產(chǎn)抵押貸款及房地產(chǎn)抵押套現(xiàn)貸款)

　　貨幣：港幣、美元或人民幣

　　●私人物業(yè)按揭計(jì)劃

　　貸款額可達(dá)物業(yè)買入價(jià)或估值的八成，以較低者為準(zhǔn)

　　　* 息率特惠

　　* 還款期可長(zhǎng)達(dá)30年(亦吾 整理)