“拐點”，這是一個相當可疑的詞匯。這一詞匯在2007年年底“大規(guī)模上市”，使整個房地產(chǎn)市場疑云重重。期待和現(xiàn)實在沖突，理論和數(shù)字在糾纏，一切似乎顯而易見，一切卻又懸而未決，亂紛紛你方唱罷我登場，2007年歲末的房地產(chǎn)，仍然是一個一切都不可靠的懸疑大片。

　　2008年房價走勢如何？當然離不開對市場供求、政策取向、土地供應、金融貨幣等重要因素的梳理。為此，記者希望通過力所能及的梳理和分析，為讀者提供一個基本的判斷依據(jù)。

　　市場篇

　　房價漲跌何去何從？

　　“2008年房價穩(wěn)中有升，不會大漲，也不會大跌。”來自全國各地10余位受訪者的措辭謹慎令記者多少有些詫異。

　　更有戲劇性的是，曾公開表態(tài)認同“拐點論”的王石，最近終于忍不住第二次站出來，自我澄清所指的拐點，“不是房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點”。況且“中國東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期，(拐點)不能一概而論”。

　　的確，不同城市因為不同的地域特點，而會在房價上遵循不同的路線。這本就是一個普遍適用的規(guī)律。只不過，在當前的情勢之下，這種不同城市的房價路線圖差異更加顯性，甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面，呈現(xiàn)出房價戰(zhàn)國狀態(tài)。

　　北京、上海攤薄均價中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價，這種趨勢將在2008年進一步明顯。與此同時，“90／70”政策的落實，以及大量的經(jīng)濟適用房和兩限房的推出，也都將加大對北京、上海這兩座城市商品住宅市場整體價格的影響。

　　廣州、深圳企穩(wěn)底價盡管在2007年年底，廣州、深圳房價“拐點”跡象浮現(xiàn)，但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來，這并非就意味著2008年兩市房價將跌入深淵，在底價企穩(wěn)后，樓市不會繼續(xù)大起大落。而在一些專家看來，深圳整體房價要比2007年6月時再下跌20%～30%才能企穩(wěn)。

　　“2008年簡單地說會比較平穩(wěn)。”當?shù)匾恍┓慨a(chǎn)從業(yè)者認為，目前廣州、深圳等城市房價震蕩“不能說是拐點，并不是說上升本身發(fā)生根本性、逆轉(zhuǎn)性的變化，而是說上升的角度發(fā)生變化，比如它的斜率原來是60度，現(xiàn)在變成30度了”。

　　當事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度。看來，“企穩(wěn)底價”當成為對廣州、深圳等“災后”城市理性預期的主流意見。

　　二三線城市保護現(xiàn)價與京、滬、穗、深等一線城市相比，地處中西部的二三線城市房價基數(shù)一直相對較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個“漲停板”的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至快過了一線城市。但其中一個突出的問題是，除了成都能保持著超過50%的房屋外銷率以外，大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購買，而連續(xù)拉高的房價已使這些城市出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。

　　重慶一些業(yè)內(nèi)人士認為，2008年重慶房價值得期待的局面是“不出現(xiàn)大幅降價，且穩(wěn)中有升”。西安部分業(yè)內(nèi)人士也預測：2008年西安房價也應該是“穩(wěn)中有升”。

　　表面上看，房地產(chǎn)市場區(qū)域化特征明顯，全國樓市難以形成一盤棋。因此，即使2008年有所謂的房價拐點，也不能所有城市一概而論。

　　政策篇

　　住房保障影響房價幾何？

　　當房地產(chǎn)市場中的政府邊界被勾勒清晰，“執(zhí)行力”顯然成為新一年政策制定者必須思考的問題。

　　“2008年，房地產(chǎn)領域的公共政策就是全面落實‘24號文’的精神。”建設部政策研究中心主任陳淮對記者直言。

　　按照各方反應，從目前公共政策領域的大勢來看，毫無懸念的是，2008年將會繼續(xù)延續(xù)民生導向。繼2007年圍繞住房保障制度的一系列會議召開和標志性文件出臺之后，種種政策將在2008年落到實處。而如何落實、落實到何種程度、還有哪些具體創(chuàng)新措施等細部就成為2008年這一“民生二年”的關注點。

　　從這個角度說，2008年是一個民生政策的執(zhí)行年，而執(zhí)行得如何將真正決定再下一步房價“風朝哪個方向吹”。

　　從目前的執(zhí)行情況看，地方在執(zhí)行中對保障房政策的調(diào)整力度與態(tài)度是不同的。而在此之前，我們能夠預見的是，各地保障房的如期、如數(shù)入市，肯定能對房價產(chǎn)生向下的拉動作用。

　　把民生政策落地從嚴的地方，房價，至少是平均房價，會隨著保障房的低價位而被拉低，而這樣的地方能有多少，這也是考驗2008年執(zhí)行元年政府表現(xiàn)的重要一環(huán)。

　　土地篇

　　地根是否倒逼房價？

　　2007年12月26日，北京市土地整理儲備中心。在過去一周的時間里，該中心最近掛牌的5塊地仍沒有企業(yè)應價。而在全年的土地出讓中，這種情況從來沒有出現(xiàn)過。正是這一局面引發(fā)了人們的猜疑。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，這正是在中央經(jīng)濟工作會議之后，企業(yè)對貨幣緊縮政策下的土地市場做出的一種反饋，“這種表現(xiàn)將延續(xù)至2008年全年，那就是企業(yè)拿地將更加謹慎”。

　　市場的狀況也驗證了這一點。在2007年12月最后幾天全國主要熱點城市的土地出讓中，深圳、蘇州、天津、北京、廣州、廈門、上海都有土地流標或者流拍現(xiàn)象，專家稱之為“土地綜合征”。

　　而同樣是在這幾天，國土資源部有關官員在不同場合進行吹風，顯示2008年土地的口袋將繼續(xù)扎緊。

　　從目前的情況看，開發(fā)企業(yè)對于貨幣緊縮預期的擔憂超過了對地根緊縮下開發(fā)用地減少的擔憂。寧可承擔未來拿地更加困難的風險，也不愿目前高價拿地透支未來資金，因為資金鏈條斷裂倒下的前車之鑒已經(jīng)不少。這種擔憂與之前不計成本瘋狂拿地的行為對比鮮明。

　　而企業(yè)拿地心態(tài)的改變，又反過來影響著開發(fā)用地的供應。如果這種局面繼續(xù)，那么2008年的土地供應有可能走出這樣一個路線圖，即“土地流拍—新供地減少—地根更加緊縮—企業(yè)拿地更困難”。

　　結(jié)合最近各地土地流拍的現(xiàn)狀，顧云昌說：“目前這種表現(xiàn)，會使房價朝著降低的方向發(fā)展。”

　　盡管土地從緊的方向不會改變，但從各地的供地情況看，各地仍會根據(jù)具體情況因地制宜地安排開發(fā)用地供應計劃。與此同時，對民生用地的保障則毫無懸念。

　　“要進一步優(yōu)化用地供應結(jié)構，增加民生用地的供應量。嚴格把握中低價位住宅、經(jīng)濟適用房、廉租房不低于總的房地產(chǎn)供地的70%”已經(jīng)成為國土部門的口頭禪。

　　金融篇

　　壓倒房價的最后一根稻草？

　　一直以來，房價給人的感覺似乎堅不可摧，不過，就像蝸牛，盡管給人印象深刻的是背上堅硬的外殼，但內(nèi)里卻可能虛弱無比。

　　從緊的貨幣政策有望在2008年捅破房地產(chǎn)假象的這層窗戶紙。

　　“從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)影響很大。其實只要現(xiàn)有政策的落實不打折扣，房價回歸理性指日可待。”2008年的第一個工作日，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在接受記者電話采訪時表示。

　　走過不平凡的2007年，房地產(chǎn)信貸2008年的主題詞將是冷冰冰的“從緊”二字。

　　這一論調(diào)是在2007年12月5日的中央經(jīng)濟工作會議上確定的。這是實行了近十年的穩(wěn)健貨幣政策之后，央行在2007年二季度首度調(diào)整為“適度從緊的貨幣政策”之后的又一次調(diào)整，這意味著2008年中國的宏觀調(diào)控政策將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。

　　盡管其中并無行業(yè)性的針對意味，但房地產(chǎn)行業(yè)無疑是引發(fā)此番貨幣政策十年來重大轉(zhuǎn)折的重要源頭，其責任無法推卸。留給業(yè)界的問題是，這種轉(zhuǎn)變可采取的工具有哪些？到底從緊的貨幣政策會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么樣的沖擊？

　　“從緊的貨幣政策在提高利率水平上發(fā)揮的余地很大。隨著CPI上升，利率水平提高應該是明年最為常用、使用最為頻繁的工具。”易憲容說。此外，他指出，從緊的貨幣政策還將體現(xiàn)在信貸規(guī)模管理上。

　　“開發(fā)商該如何應對是一個很大的問題，房地產(chǎn)企業(yè)主要靠信貸支撐資金鏈。”摩根士丹利前首席經(jīng)濟學家謝國忠告訴記者。

　　事實上，銀行信貸資金和房價已經(jīng)形成一個相關利益方樂見的“良性”循環(huán)。正是大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場，推高了房價的快速飆升，而房價的上漲，又反過來導致大量銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場。

　　在從緊的貨幣政策大棒指引下，2008年房價到底會走向何方？

　　“加息增加了購房者的成本，對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響。同時，加息提高了投機成本，對抑制房地產(chǎn)市場的投機作用很大。”一些業(yè)內(nèi)人士指出。

　　不過，類似的貨幣從緊政策卻似乎并不太見效。2007年，央行連續(xù)10次提高準備金率，6次加息，盡管市場上的資金量少了，購房人的房貸增加了，開發(fā)商從銀行貸款也更艱難了。不過，天氣“轉(zhuǎn)冷”的預報留給人的影響更多的是視覺上的麻木。

　　相比加息對房地產(chǎn)市場的隔靴搔癢，已經(jīng)多年不用的信貸規(guī)模管制可能又會重新啟用，而這一點在易憲容看來將絕對影響房地產(chǎn)市場，讓房價理性回歸。

　　“相比開發(fā)貸，個人房貸的殺傷力更大。開發(fā)商捂地捂盤不重要，重要的是，信貸規(guī)模管制可以對申請購買第一套房的貸款人從嚴考核。比如，每月用于償還貸款的金額不超過月收入的50%這一條。”

　　“如果緊縮的宏觀調(diào)控政策繼續(xù)進行下去，導致房地產(chǎn)市場總需求下降，必然會使得房價漲幅出現(xiàn)下降，并且不排除部分此前房價大幅上漲的城市絕對價格回落的可能。”中國社科院結(jié)構金融研究室主任殷劍峰說。