“如果趕在央行第二套房貸政策細則出臺前貸款，我肯定要買這套房子；但現在第二套房貸款以家庭為單位，而且利率提高了不少，我的貸款成本太高了。”在北京東城區朝內小街一家房地產中介公司門店里，趙先生最終放棄了他花兩個月時間千挑萬選的一套房子。

　　“目前來看，在二手房市場中第二套房貸政策的影響力最大。”我愛我家房地產經紀公司交道口店的一位負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

　　多家北京房地產經紀公司接受本報記者采訪時表示，2007年12月北京二手房交易量出現下滑，成交價格也連續三個月未像以往一樣出現大幅上漲。

　　記者從“鏈家地產”獲悉，其12月份二手房市場成交量相比上月下降12%，平均成交價格為9407元／平米，相比11月份的9329元／平米，基本持平。

　　“中大恒基”市場部人士則告訴記者，12月以來，北京二手房市場交易量環比上月下降兩成左右，價格也連續三個月沒有出現太大漲幅，基本維持在1.5%左右。

　　我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉表示，北京二手房市場交易量12月份比11月份下降了34%，也就是市場交易量少了1／3。與此同時，北京二手房價漲幅也明顯放緩，2007年12月二手房價比11月份漲幅為3.16%，遠低于全年平均8%左右的漲幅。

　　第二套房貸政策抑制需求

　　1月2日，本報記者跟隨購房的趙先生走訪了其在東城區朝內小街一個小區看中的一套二手房，位置處于市中心二環內，最關鍵的是離史家胡同小學非常近。

　　“我自己本身已經有一套房子處于還貸期間，此次想再買一套二手房為了孩子上學方便。”趙先生告訴記者，由于東二環內離史家胡同小學近的住宅項目不多，而且大部分是回遷房。所以從11月開始，趙先生就開始委托中介公司選房。

　　“好不容易在一個中高檔社區看中了一套90平米左右的房子，還沒來得及下單，12月中旬央行有關第二套房貸的細則就出臺了。”趙先生表示，經過計算，第二套房貸細則出臺后，他看中的房子光銀行貸款成本就多出了近二十萬。

　　在與中介公司經紀人員再三計算了各種稅費以及貸款細節后，趙先生最終無奈地表示壓力太大，先不買了。

　　“在二手房交易過程中，購買第二套房的客戶占比相對不少。這其中，能夠一次性付款的最多只有一半，還有一半都必須貸款。”一位房地產經紀人員告訴記者，央行第二套房貸新政對這部分人群的影響最大。

　　而且，各家商業銀行此次對于央行第二套房貸政策的執行也很徹底。“原來有些客戶還希望能夠打個時間差，盡快辦理貸款手續以避過這一政策。但事實上，銀行方面很難通融。”上述經紀人員表示，各家中介公司或多或少都有關系銀行，只是目前來看銀行方面很難松動。

　　“奧運概念”難減觀望情緒

　　中國經濟時報記者通過采訪還發現，近段時間掛牌房屋銷售周期明顯延長，以前大部分房子掛牌不用一個月就能賣掉，現在最少也要一個半月。

　　據“中大恒基”一位店長反映，“準客戶”數量明顯減少，很多客戶都不再像以往看三、四套房子就能確定購房意向，而是只看不買，觀望情緒明顯。同時，很多中介公司也選擇在年底進行戰略整合，紛紛關閉贏利能力不理想的店面。

　　記者走訪了一些成熟社區發現一個普遍現象，有不少中介包括一些品牌中介在其周圍支起一塊布滿該社區二手房源的“廣告版”，一兩個員工站在“廣告版”旁邊等待“生意”。盡管這些統一穿著單薄西裝工作服的中介人員在瑟瑟寒風中耐心“守候”，但來往的路人鮮有上前詢問。

　　一位中介人員告訴記者，現在房子越來越不好賣了，很多中介公司都采用這種在社區周邊“擺攤”的形式爭取市場。但過來詢問的客戶不多，真正有意向購買的又擔心房價會跌而猶豫不決，要促成一筆交易難度比以前大得多。

　　據“鏈家地產”統計數據顯示，盡管12月份二手房源掛牌量上漲17%左右，但客戶需求環比回落9%。

　　“包括奧運場館周邊在內的二手房成交量都有5%—21%左右不同程度的下降，成交價格也出現了一定程度的松動。”“鏈家地產”副總金育松表示，這讓前幾個月憑借奧運概念火爆的區域二手房市場發展變得不是特別明朗。

　　究竟奧運之前房價還能漲多少以及奧運之后這部分房產優勢不再明顯是否會降價，成了絕大多數自住需求者最大的疑慮，“過了奧運會再說”成了一種普遍的觀望心理。

　　向買方市場轉變，中介壓力大

　　“買房的人等著房價降，賣房的人等著市場回暖，這種博弈心理的表現就是雙方都在觀望。”鏈家房地產經紀公司東直門店一位負責人告訴記者，市場交易量減少，中介公司的壓力就變大了。

　　北京一家大型連鎖房地產經紀公司的負責人向記者表示，該公司在北京有700多個門店，近7000名經紀人，光是經營這些門店每個月就需要不少投入。一旦市場遇冷，門店業務量下降，就會對整個公司贏利能力產生影響。

　　“原來我們公司規定新入職經紀人三個月沒有業務辭退，但前不久公司出了新政策，45天沒有業績就辭退。”劉培樹剛進入經紀行業不到兩個月，面對這份新規定，他向記者坦言壓力很大。“我現在每天都在想怎么能把業務做好，市場不好了，我就得更勤奮一些。”劉培樹在和記者交流過程中，不斷提到目前的市場太缺乏人氣。

　　“雖然市場交易量在下降，但大部分二手房的價格并沒有下降，只有個別房源價格回調。”我愛家我家交道口店的負責人在接受記者采訪時分析，回調價格的房子有以下幾種情況，一種是房子存在明顯缺陷；二是當初報價過于離譜；三是非常急切等錢用。

　　“比如，燈市口附近一套50平方米左右、1995年的房子，戶型不好，朝向也一般，但在去年9、10月份的時候掛牌價格102萬，目前則回調到85萬。”東四某中介公司經紀人員韓濤向記者介紹，在以上這幾種情況下回調房價，對于整個市場來說影響并不大。

　　“中介公司的壓力不僅僅來自于市場觀望，另一個重要原因是二手房市場越來越規范，買、賣雙方也更加理性，市場不再像過去那樣一哄而上。”韓濤介紹，過去二手房交易市場賣方與買方的比例是1∶10以上，但現在則是1∶2或者1∶3。

　　“過去只要把目標客戶帶去看房就可以了，一套房子十幾個客戶看，總有一個能看中，而且交易時間也短。現在不一樣，要向客戶深入地介紹前期、后期市場，要為買、賣雙方考慮得更多。”韓濤說，現在的市場正從賣方市場向買方市場轉變，中介公司的經營方式也在轉變。“2008年，如果銀行繼續收緊貸款，二手房市場的壓力會更大。”

　　上漲與回調博弈，市場低迷持久

　　“2007年前11個月，二手房的成交量可以用突飛猛進來形容，即使在成交淡季的第三季，成交量也是一路上漲。”金育松表示，由于大部分人當時對房地產市場的預期值過高，導致部分需求的“透支”，經歷一年的價格飆升后，一部分自住需求者開始預期走低，推遲購房計劃。因此，2007年底二手房市場出現盤整是一個必然的過程。

　　“中大恒基”市場研究中心發布的年度報告顯示，2007年北京市二手房市場持續高速發展。二手房整體成交均價比2006年上漲了45%，房價的普漲達到了一個新的頂峰，9月份北京市13個城區整體二手房成交均價破萬。

　　“多項調控政策對以投資為主的房產持有者構成了強大的心理壓力，讓部分持有者急于出售的同時也讓部分需求者不愿輕易接盤。”金育松表示，心理預期走低及交易周期拉長使價格與交易量的回歸與調整似乎成為一種必然。

　　“盡管北京二手房市場交易量2007年12月有所下滑，但觀其背景，似乎沒有‘拐點’來臨的可能性。”“中大恒基”市場研究部門認為，2008年北京市二手房價格漲幅將縮小，但受奧運會帶動，價格也不會下跌；成交量有望突破10萬套，漲幅也不會很大。

　　金育松預計，多空雙方的博弈將促使2008年北京二手房市場保持穩中有升的態勢。

　　“2008年的市場低迷將會比2007年持續得更久一些，但由于供需矛盾無法獲得根本解決，觀望可能是暫時的。”21世紀不動產高級分析師孟奇對記者表示，未來一年，諸多利于價格增長的基本因素如奧運會、經濟增長、人民幣升值、城市化等未變，北京樓市很難轉為全面下跌，2008年表現為穩中有升的“慢牛”格局。(王小霞 謝麗佳)