近日，對應媒體對深圳、廣州、上海等城市“房價下調”的報道，北京多家媒體也出現了關于北京樓市“多個樓盤吹響打折集結號”等報道，北京樓市是否也出現拐點、北京房價是不是降了等也成了近日社會各界熱議的話題，很多想買房的人甚至因此“準備等等，看是否真的能降下來”。那么，北京樓市現狀到底如何？記者近日從打折情況、銷售量、銷售速度、開發商近期賣樓策略等幾方面入手，就北京樓市現狀進行了調查。

　　現象1 打折現象是否普遍

　　三類打折樓盤需分別看待

　　多家媒體報道“北京多個樓盤吹響打折集結號”，記者調查的結果卻發現，打折現象確實已經開始出現，但情況并不像有些媒體描述的那樣普遍，有三種情況需要區別看待：

　　其一，所謂“全款折扣”是常年存在的。

　　多家媒體報道的打折現象主要以諸多樓盤一次性付款“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”等為證，說明目前京城樓市已經出現大量樓盤打折現象。記者近日對金隅鳳麟州、冠城·名敦道、金都杭城、合生國際花園、天鵝灣、新興年代、大通成府公館、山墅、天通苑商品房、東亞上北、泛海國際、北維40度等等不同價位近60個樓盤的調查了解到，事實上，一次性付款的付款方式享有“9.8折”、“9.6折”、“9.5折”并不是現在才有的新現象，而是一貫如此，“快速回款，一直是每個開發商最期望的，因此，對一次性付款的購房人讓利也是業內多年的慣例。”

　　其二，目前打折幅度或者優惠活動比較大的樓盤多為業內人士概括的“特殊樓盤”，即慣用“打折手段提高銷售價格和銷售速度”的樓盤或者10月以后開盤的新盤。

　　以多家媒體提到的“折扣低至9折”的“富力桃園”項目，被多位不愿意透露姓名的業內人士稱作是“慣用打折手段變相提高銷售價格和速度”的典型樓盤，按照他們分析，“富力地產的多個項目常年都通過各種各樣的折扣吸引購房人———富力桃園打完9折后賣1.4萬元/平方米左右，這在西三旗地區是什么概念？”在富力桃園現場調查過程中，銷售人員毫不避諱地向記者宣揚折扣的情景似乎也印證了業內人士的說法。

　　另一類目前出現打折優惠活動較大的是10月以后的新開樓盤。典型的代表樓盤是萬達大湖公館。位于北五環以北的萬達大湖公館2號樓11月22日拿到預售許可證，308套房目前僅售出15套，從12月10日起實行整月特惠18800元/平方米，較該樓盤在市建委房地產交易網上公布的20000元/平方米擬成交均價低了1200元/平方米。記者了解到，進入10月以后，由于各商業銀行今年貸款額度提前用完，加上第二套房貸政策的執行以及廣州、深圳樓市調整消息的傳播，觀望的購房人增多，10月后開盤的樓盤銷售速度普遍變慢，但像大湖公館這樣搞優惠的樓盤并不多。而這也導致一些新盤往后拖延開盤時間。

　　其三，“有些樓盤小幅度優惠是每年年底做的年底促銷。”調查中，多位開發商這樣告訴記者。他們也承認，今年的年底促銷額外還有一個目的，即通過促銷讓自己在這個特殊時期保持熱度，保持購房人的關注度，以期待來年有個好勢頭。

　　現象2 觀望是否出現

　　觀望將持續到明年年初

　　觀望是否真的出現？對記者調查的第二個問題，接受調查的60多個開發商的回答基本一致，觀望氣氛確實濃了，但他們同時認為，“每年年底都這樣。”

　　“相比之前買100多萬元一套的房子就像買棵大白菜的瘋狂情形，現在的購房人確實進入了觀望期，售樓處的人少多了。”昨天，在西四環外某售樓處，某項目銷售經理指著略顯空曠的售樓大廳告訴記者。“以前一套房大約有20個人等著搶購，現在也就5個人等著買。”而他分析，出現觀望的原因不是北京的房價到了該松動的時候，而是銀行收緊房貸、第二套房貸政策出臺、廣州深圳樓市調整等綜合因素所致。“觀望現象將會持續到明年年初。”

　　而有一半開發商認為，雖然已經出現了觀望現象，但卻“是每年的慣例———幾乎每年年底都會這樣，回顧過去幾年，沒有例外。”按照他們的說法，包括年底、年初在內的冬天都是北京傳統的淡季，表現在交易量上就是這個時間段會成交量大幅降低，表現在價格上，就會顯現這個時間段價格相對穩定，所以每年開發商都在這個時間段做促銷。

　　調查中，幾乎每個開發商都談到了近期媒體報道的廣州、深圳、上海樓市調整對北京樓市的影響。但有意思的是，盡管他們認可了這種影響，但多數開發商認為，從往年樓市波動情況看，無論是1998年到2001年的上一輪房價波動，還是始于去年下半年的這一輪房價上漲風潮，“北京樓市的反應都要比上海、深圳晚半年”，因此，他們判斷，“目前的觀望只是暫時的現象，明年的五六月份才是關鍵。”

　　那么，對目前出現的購房人觀望現象，開發商心里是怎么想的？打算購房的人又是如何計劃自己的購房計劃的？明天，本報將就此繼續報道。(余美英)