全年保持逐月上升趨勢(shì)的京城二手房市場(chǎng)，終于在年尾出現(xiàn)“疲軟”征兆。與一級(jí)市場(chǎng)相同，受到宏觀調(diào)控政策的深入和不斷出臺(tái)，“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象開始侵襲二手房市場(chǎng)。

　　回顧2007年京城二手房市場(chǎng)，究竟都有哪些關(guān)鍵特征呢？

　　特征一：

　　均價(jià)逐月增長(zhǎng) 增幅逐月減緩

　　從2006年和2007年的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，基本呈現(xiàn)出逐月上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月，包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、通州、大興、順義和亦莊在內(nèi)的北京13個(gè)行政區(qū)的二手房?jī)r(jià)格為8805元/平方米，預(yù)計(jì)全年的二手房?jī)r(jià)格為8926元/平方米，相比去年的7251元/平方米同比增長(zhǎng)了23.1%。應(yīng)該說(shuō)，單純從全年的價(jià)格以及增長(zhǎng)幅度來(lái)看，2007年京城樓市二手房市場(chǎng)用“高位、高幅”增長(zhǎng)形容甚是恰當(dāng)。面對(duì)今年北京二手房市場(chǎng)“高位、高幅”增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，供需矛盾緊張，一、二手市場(chǎng)之間價(jià)格聯(lián)動(dòng)更加明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境大力推動(dòng)是最為關(guān)鍵的三大影響要素。

　　有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年北京二手房市場(chǎng)的供需比例基本維持在1：3左右，部分區(qū)域，如軌道沿線、學(xué)校周邊供需比例則在1：5以上。而由于二手房市場(chǎng)仍處于“賣方市場(chǎng)”，導(dǎo)致了今年二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象比較普遍，價(jià)格也就相對(duì)較快增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于今年京城一手房供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅下降，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲明顯。而一手房?jī)r(jià)格目前已經(jīng)成為眾多二手房業(yè)主報(bào)價(jià)的重要參照系，這無(wú)疑也在很大程度上形成了一手房與二手房?jī)r(jià)格之間的彼此循環(huán)上漲。

　　從2007年北京二手房的月度價(jià)格變化來(lái)看，相比2006年的價(jià)格同比漲幅基本呈現(xiàn)出一個(gè)逐月趨緩的態(tài)勢(shì)。如2007年1月北京二手房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)到了32.3%， 3月的同比增幅降為26.4%，6月二手房?jī)r(jià)格同比增幅降至19.8%，7月繼續(xù)保持下降的趨勢(shì)，同比增幅為16.4%。而到了11月，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅更是直降為16%，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅降為全年最低，為13.3%。

　　此外，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月，北京二手房的交易量為8.12萬(wàn)套，相比去年同期的6.8萬(wàn)套，增長(zhǎng)幅度為19.4%；而根據(jù)2007年的月度成交走勢(shì)，經(jīng)過(guò)趨勢(shì)的判斷，預(yù)計(jì)2007全年的二手房交易量應(yīng)該在9萬(wàn)套左右，相比去年的7.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)幅度為18.5%。從而形成了繼2006年北京二手房低位增幅后的再次反彈，而這也表明2006年開始的各項(xiàng)稅費(fèi)政策對(duì)于二手房交易的影響已經(jīng)完全得到消化。

　　特征二：

　　二手房的地位越發(fā)凸顯

　　租賃市場(chǎng)“價(jià)量高漲”

　　通過(guò)計(jì)算一手房與二手房比值可以最直接地了解，一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各自所具有的地位。一般情況下，如果當(dāng)年商品住宅銷售套數(shù)與當(dāng)年二手房成交套數(shù)之間的比值大于1，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一手房市場(chǎng)依然是占據(jù)絕對(duì)的主流，如果該比值大于0而小于1，說(shuō)明二手房市場(chǎng)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，且越趨近于0，越體現(xiàn)出二手房市場(chǎng)的主流地位。

　　而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出逐年的快速下降趨勢(shì)，這也正表明二手房市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。數(shù)據(jù)顯示，2007年這一比值更是歷史性地突破到2之內(nèi)，為1.6。在2006年為2.39。

　　在今年一手房市場(chǎng)不斷受到?jīng)_擊的影響下，預(yù)計(jì)2007年商品住宅銷售套數(shù)同比將再度下降21.7%。相比二手房市場(chǎng)交易相對(duì)繼續(xù)保持上升，顯現(xiàn)出二手房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位已經(jīng)越發(fā)凸顯。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照成熟市場(chǎng)流通率和刨除之后京城存量房總量計(jì)算，北京每年的二手房成交量應(yīng)該在25萬(wàn)套左右。目前實(shí)際成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一數(shù)字，說(shuō)明未來(lái)北京二手房市場(chǎng)具有非常大的提升空間。

　　此外，2007年北京租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了歷史相對(duì)高值。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2007年1-11月北京13個(gè)行政區(qū)的整體房屋租金為2146元/月，相比去年的1889元/月上漲了13.6%，漲幅是歷年來(lái)的一個(gè)相對(duì)高值；而從租賃成交量來(lái)看，同比更是出現(xiàn)了21.09%的增長(zhǎng)。需求增長(zhǎng)、租賃成交、結(jié)構(gòu)變動(dòng)、CPI的較快增長(zhǎng)、奧運(yùn)利好以及二手房?jī)r(jià)格快速上漲都成為2007年租金上漲的直接推動(dòng)力。

　　特征三：

　　年末顯露“有價(jià)無(wú)市”跡象

　　根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)11月份的二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在9月、10月成交量保持了基本穩(wěn)定的情況下， 11月份的成交量與10月相比呈現(xiàn)出了明顯的下降趨勢(shì)，下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速遞增，11月份的房?jī)r(jià)則保持了相對(duì)的平穩(wěn)。對(duì)于這樣的變化，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，所謂“有價(jià)無(wú)市”的表征已經(jīng)開始在二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)。

　　究其原因，政策成為最直接的影響力。事實(shí)上，今年房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)十分密集，從今年五次加息到提高第二套住房抵押貸款的首付款比例和利率，以及將于下月開始實(shí)施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制內(nèi)容，都對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。一方面，“金九銀十”已失去交易的活躍性，成交萎縮。據(jù)最近數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海二手房成交量較9月份下降了31.7%；截至10月，深圳市一、二手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。而這些直接對(duì)北京二手房市場(chǎng)的買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生負(fù)面影響。另一方面，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，主要原因在于目前房?jī)r(jià)超出心理承受范圍；同時(shí)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，且力度不斷加大，再加上目前上海、深圳房?jī)r(jià)已有所松動(dòng)，這也堅(jiān)定了客戶對(duì)未來(lái)北京房?jī)r(jià)有所下降的信心。值得一提的是，盡管臨近年末，二手房拋售房源增多，但價(jià)格卻并無(wú)降低。

　　而來(lái)自 “鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也似乎可以看到“有價(jià)無(wú)市”的端倪。數(shù)據(jù)顯示，11月份二手房?jī)r(jià)格同比漲幅創(chuàng)本年度以來(lái)新低，僅為16%。同時(shí)，包括CBD、朝青等部分典型區(qū)域二手房出現(xiàn)價(jià)量同跌，環(huán)比降幅分別達(dá)到了3%、11%左右。而戶型面積在100平方米-140平方米的二手房成交量則下降了19.3%，成交占比下降4.5%。累次加息成本及物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本預(yù)期增加讓這部分二手房抗壓性變得最差；這類戶型的閑置無(wú)疑給原本的二手房淡市“雪上加霜”。（仰靜）