等額本息還款計算公式

　　每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)還款總期數／(1＋月利率)還款總期數-1　　

　　等額本金還款計算公式

　　每月還款額=借款本金／還款總期數＋(借款本金-累計已還本金)×月利率　　

　　雖然今年內已經五次加息，但到目前為止，房貸一族們還沒有切身體驗加息所帶來的真實壓力。根據相關規定，新的房貸利率都是從次年1月1日起才開始執行，那么到了明年元旦之后，老房貸們到底要多支付多少利息呢？

　　另外，據業界預測，今年年底之前，還會再次加息。每次加息，購房者都要重新算一筆賬，有沒有簡單的方法讓市民照著套用？這樣不論加幾次息，老房貸們都可以不用求人，只要掐指一算，就知道要多還多少錢。

　　留意是否曾經獲得利率優惠

　　光大銀行負責房貸業務的經理表示，其實借款者想知道明年1月1日后還款金額要增加多少，不需要在意加息的次數，不論是年內就加五次，還是年底繼續加息，只要看明年1月1日之前最后一次加息的結果就可以了。

　　每次加息，除了公布加息的幅度外，同樣也會公布最新利率，房貸者只要用最新利率算出要還款的金額后，減去2007年供房實際每月還款數，就是要多交的那部分錢。

　　值得注意的是，每次加息公布的新利率，都是商業貸款的基準利率，而以往的房貸利率都會在基準利率基礎上進行10%—15%的下浮，所以老房貸們一定要先搞清楚自己辦理按揭時是否拿到過這樣的優惠，優惠幅度是多少。如果舊房貸利率真的有優惠，那么就在央行公布的最新利率上再減去同樣的幅度，再進行比較。

　　等額本息還款可自算增加額

　　每個人貸款的期限、額度都有所不同，因此以往報紙上所舉的例子只適用部分讀者。有沒有萬能公式，讓每一個房貸者都能套用，算出自己增加的還款額呢？

　　據民生銀行房貸部負責人介紹，目前房貸的期限基本上分為5年、10年、15年、20年、25年和30年，只要算出每一種期限每萬元貸款增加的額度即“單位增加成本”，市民用這個數去乘以貸款總額度即可算出屬于自己的還款增加額。不過這種方式只適合采用等額本息還款方式(即每月還款數相同)的供房者。

　　據他介紹，等額本息還款方式還款額的計算公式如下：

　　每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)還款總期數／(1＋月利率)還款總期數-1

　　用這個公式，我們可以算出，5年期1萬元的房貸，當利率為6.84%時，每月還款額約為197.258元。當利率升為7.83%時，每月還款額約為201.951元。也就是說，5年期的每萬元貸款因今年5次加息而引起的月供增加額是4.693元。向銀行借了5年期30萬元的市民，明年1月1日后，每月新增加的還款額為4.693×30=140.79元。借了5年期40萬元的市民就要多還4.693×40=187.72元。

　　用銀行提供的這個公式，我們可以依次算出10年、15年、20年、25年和30年每萬元貸款的增加額，分別為：5.1457元、5.5957元、6.0167元、6.3984元、6.7356元。辦理了不同年限貸款的市民，只要找到與自己年限相同的“單位增加成本”，再乘以實際貸款額，就可以得出加息后自己要增加的還款額。

　　等額本金還款無標準可參考

　　民生銀行房貸部的人士表示，如果客戶選擇的是“等額本金還款法”的話，就沒辦法幫他們找出“單位增加值”。

　　據介紹，等額本金還款法與等額本息還款法不同，它還涉及到已經還款的數量，為以下公式：

　　每月還款額=借款本金／還款總期數＋(借款本金-累計已還本金)×月利率

　　也就是說，每個月應還的利息，是根據前一期還剩余的本金來算的。由于客戶不停還款，那么所剩的本金也不斷減少，可以說一直是動態的。（伊曉霞 孫蘊佳）