進入11月，持續(xù)火爆的深圳樓市微微感到一絲涼意。

　　14日，中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的報告(下稱“中原報告”)再度顯示，深圳樓市延續(xù)10月以來的低迷態(tài)勢，無論是新盤還是二手房，均再次出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。一度意氣風發(fā)的房產(chǎn)投資客們，其心態(tài)也開始出現(xiàn)了微妙變化。

　　投資客還不想拋

　　“形勢嚴峻啊——不好說。”蔣先生手上持有七八套房子，一聽說記者要詢問房價的看法，他就立刻拒絕，“揪心啊。”

　　另一位手中還握有三套房子的李先生，則比較能看得開：“還行吧，資金不是太緊張。”對于眼下略顯低迷的行情，他依舊保持樂觀，并會繼續(xù)持有這些房產(chǎn)。他認為，對于資金相對較松的投資者而言，渡過這場難關沒有太大問題。

　　“最怕的是那些把全部身家都投入進去的人，比如我的一個朋友，他把企業(yè)退休買斷工齡的錢都投進去了，他們就會相當緊張。”李先生表示。

　　從2002年開始，劉先生已經(jīng)在南山區(qū)中心地段投資了4套住宅。他將樓市急轉直下中投資客的心態(tài)分為三種：一種是短期投機者，買到之后就立即轉手套利；絕大多數(shù)屬于投資保值型，會長期持有；第三種就是機構投資者，例如基金和外資等。

　　劉先生認為自己應該屬于第二種類型，并堅持：“現(xiàn)在我肯定還是不會出手，因為長期來看還是會增值。目前算是政策調(diào)整，根本而言，供需矛盾依舊存在。”

　　劉先生進一步強調(diào)說：“人民幣升值沒有達到頂點之前，機構資金和外資不會撤出。現(xiàn)在受政策調(diào)整影響比較明顯的，主要還是第一種人。”

　　數(shù)據(jù)并不樂觀

　　但與之相對應的數(shù)據(jù)卻傳遞出另一個訊息。中原報告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降一半，為近3年來的罕見低量。大多數(shù)樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%。一手住宅的成交均價也回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。

　　同時，二手房市場也持續(xù)走低。報告顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬平方米，環(huán)比減少25%，成交均價為13362元/平方米，環(huán)比下跌11.5%。

　　其中，寶安二手房成交下跌幅度，環(huán)比高達60%；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅也分別達到45%、29%、20%和17%。

　　成交價格方面，寶安豪宅成交量急劇減少，10月成交均價僅為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　中原報告最后強調(diào)，在深圳樓市10月的成交中，已經(jīng)難以見到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開始將部分物業(yè)降價拋售，僅留個別優(yōu)質(zhì)樓盤。這些變化都充分顯示，市場正在逐漸回歸理性。該報告估計，未來一段時間內(nèi)，全市二手房價格還將出現(xiàn)小幅下調(diào)，成交量近期仍會持續(xù)低迷。

　　機構看法：年底不會出現(xiàn)根本性逆轉

　　對于此種市場行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對于自身經(jīng)濟狀況比較好的高端客戶而言，大多數(shù)的判斷還是長期看漲，他們不會選擇在這個時候出售。從手頭的情況來看，大部分信心還是比較足，會由掛盤改租，維持持有。

　　“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風險能力比較差的投資者。”她表示，這些人由于入市的時候已經(jīng)是市場最高點，現(xiàn)在市場走低，資金的風險比較大，開始拋售手上的一些樓盤，轉向內(nèi)地或者珠三角其他城市。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認為，就目前的市場行情而言，投資客大部分都會處于一個觀望的態(tài)度，等待更好的單位入市之后再出手。尤其是深圳市政府近期加大政策調(diào)控，一些大的中介公司出現(xiàn)了資金缺口，這會使得一些投資客把注意力從風險加大的二手房市場轉到新盤市場上來。

　　針對目前深圳市場的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認為，給市場造成重創(chuàng)的最直接因素就是房貸新政，盡管一個多月來各銀行對于第二套房的定義莫衷一是，使該項政策的預期效果有可能縮水，但從近期看，明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長遠看，即便對第二套房的定義有可能放寬，但對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業(yè)投資的群體則肯定是一個持久的打壓。

　　他們預計，11、12月份深圳樓市不會出現(xiàn)根本性逆轉，但會比10月份略有好轉。從賣方看，隨著交易量持續(xù)走低以及新增供應的陸續(xù)上市，開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營壓力與日俱增，新推項目會充分考慮這一因素，在售價上作出適當讓步以刺激成交，回籠資金。而從買方看，新的房貸政策是有保有壓，對首次置業(yè)者以及購房自用者而言，沒有任何不利影響，隨著市場可供選擇的產(chǎn)品增多，加上一些有誘惑的促銷手段，會刺激消費者入市。(駱樂)