11月14日，知名地產研究機構最新出爐的深圳樓市監測結果顯示，全市房地產市場持續低迷，無論是一手房還是二手房，均再現了量價齊跌現象。這份來自中原地產深港研究中心的報告預測，深圳樓市的低迷今年內難以逆轉，濃厚的觀望氣氛還將持續很長一段時間。

　　新房成交量創三年新低

　　中原地產深港研究中心最新報告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降5成，為近3年來罕見低量。

　　入市新房大增

　　10月，全市共有14個住宅項目公開發售，共推新房44.9萬平方米，5131套，環比9月分別增長73%和68%。

　　龍崗依然是新房入市的最多區域，共推出8個項目，共24.7萬平方米、2674套。其中，有5個項目的銷售均價在萬元以下，如坪山的萬科金域東郡均價為7500元／平方米，橫崗的中海大山地小高層均價為7500元／平方米、復式為1.2萬元／平方米。福田和羅湖主要推出了小戶型項目，福田還出現了單價超3萬的豪華酒店式公寓。

　　此外，在10月新推單位中，90平方米以下的房型占總套數的67%，主要分布在匯泰大廈、葵花公寓、萬科金域東郡、可園七期、天集雅苑、水岸新都等項目中；90平方米以上房型有1703套，占總套數的3%，主要分布在中信紅樹灣四期、中海西岸華府、公元盛世等項目中。

　　成交量價齊跌

　　雖然10月市場供應有所增加，但受宏觀政策影響，該月成交再現量價齊跌景象，大多數樓盤的開盤銷售率僅有20%~30%，一手住宅的成交均價回落至14797元／平方米，較9月下跌約1成。

　　研究報告顯示，在寶安新推的8個項目中，有6個項目的開盤銷售率僅2~3成。寶安新推的中海西岸華府第二批單位，雖然定價與第一批單位相差無幾，但與此前開盤即售罄形成巨大反差，此次開盤售出率還不到30%。福田、南山、羅湖的新盤銷售同樣不濟，如中信紅樹灣10月新售的300套住宅，截至月底成交不足10%；羅湖的小戶型項目匯泰大廈，銷售也不到20%。

　　不過，低迷中仍有亮點，由于定價低于市場預期，萬科金域東郡開盤當日所推單位全部售罄，中海大山地也有9成的開盤銷售率，其購買人群多為初次置業者。

　　置業需求仍強勁

　　針對10月銷售“冰火兩重天”現象，這份研究報告指出，它充分表明深圳的置業需求仍非常強勁。近幾個月來，全市持續出現交易萎縮，主要是部分消費者產生觀望心理，置業需求受到壓制。

　　據分析，一旦有價格合理項目入市，受到壓制的置業需求立即會釋放。在經濟持續發展的大環境下，深圳新生住房需求會不斷產生，潛力樓盤將在后市保持良好表現。

　　二手房成交量降25%

　　中原地產深港研究中心統計數據顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環比減少24.5%，成交面積21.9萬平方米，環比減少25%，成交均價為13362元／平方米，環比下跌11.5%。

　　成交量方面，寶安二手房的下跌幅度最大，環比跌幅達60%之多；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環比跌幅分別是45%、29%、20%和17%；龍崗區早已推行二手房交易評估政策，10月環比增長4%。

　　成交價格上，寶安豪宅成交急劇減少，10月成交均價為9228元／平方米，環比下跌42.9%；福田由于10月萬元以下物業成交較多，拉低整體均價，環比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。

　　研究報告描述，一方面，在10月的成交中難以見到以投資為目的的置業者；另一方面，一些投資客開始將部分物業降價拋售，僅留個別優質樓盤。這些變化顯示，市場正逐漸回歸理性，預計未來一段時間內，全市二手房價格還將出現小幅下調，成交量近期仍會持續低迷。

　　預測觀望氣氛將持續

　　近幾個月來，深圳樓市持續低迷，今年年底前樓市能否回暖？后市又將朝什么方向發展？記者昨日采訪了中原地產深港研究中心的多位研究人員，他們認為，未來較長一段時間內，深圳樓市觀望氣氛還將繼續，低迷狀態年內難以逆轉。

　　研究人士指出，給全市房地產市場造成重創的最直接因素是房貸新政，盡管各銀行對于第二套房的定義莫衷一是，可能導致該項政策的預期效果縮水。但該政策已明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業需求。從長遠看，即便第二套房定義放寬，但對那些利用銀行貸款進行兩套以上物業投資的群體肯定是一個持久打壓。

　　另外，從10月的市場表現看，這輪金融調控對不同類型的物業影響不同。關外低價物業以及頂級高端住宅所受影響較小，而面積偏大的高端住宅以及豪華的投資型小戶則處在尷尬境地。究其緣由，關外低價物業面向的多是自住者，尤其是首次置業者，調控對其沒有任何不利影響；而頂級的高端住宅面對的主要是財力雄厚的置業者，多數可通過自有資金或其他融資方式獲得資金。而較高端的住宅和豪華精裝小戶面對的客戶群，多為二次以上置業者及投資者，對金融政策十分敏感。

　　研究人員預測，11、12月深圳樓市不會出現根本性逆轉。一手房會比10月略有好轉。從賣方看，隨著交易量持續走低以及新增供應陸續上市，開發商的資金鏈趨于緊張，新推項目會在售價上作出適當讓步，以刺激成交；從買方看，新的房貸政策“有保有壓”，對首次置業者以及購房自用者而言，沒有任何不利影響，隨著市場可供選擇的產品增多，配以促銷手段，將會刺激消費者入市。

　　二手房方面，隨著自住者逐漸入市，11月成交量預計緩慢回升，但整體調整仍未結束。由于二手房交易評估基準價、土地增值稅、物業稅等政策仍未落地，后續可能的調控政策仍有很多，預計后市整體成交仍將在低位運行。此外，個別炒樓者因擔憂房價下跌和供樓壓力，為急于套現和保持部分利潤，開始降價出售手中的二手樓盤，二手房議價空間有所放大，價格在未來一段時間內也將繼續小幅下調。 (記者李緯娜董超文)