“從10月上海各城區二手房成交量環比變化來看，除虹口、楊浦等次中心區域與9月持平，其他各區域均出現不同程度的下跌，這是繼今年3月以來出現的首次成交量下跌，這多是‘二套房貸’新政影響所致。”昨日，中原地產研究咨詢部經理馬冀表示。

　　事實上，政策組合拳效應直接導致今年“銀十”成色不足，買賣的膠著、觀望的濃重成為今年“銀十”的主要特點。中原地產研究咨詢部數據顯示，10月上海樓市整體成交量比9月環比下降三成左右，與往年相比交易量下降五成，成交價格上，10月整體成交價格與9月基本持平。

　　昨日，《每日經濟新聞》從上海中原地產獲悉，從中心區域成交情況看，靜安區二手房市場受政策影響，成交量下降較為明顯，相比上月同期減少將近50%；長寧古北板塊近期成交價格依然堅挺，平均漲幅在15%左右，但成交量有小幅微降。而次中心板塊，由于多為自住客，成交量和成交價格均無太大變化。

　　造成10月成交低迷的原因，馬冀認為，一是自今年年初以來，上海二手房保持快速上漲態勢，每月漲幅均在15%-20%，造成房東預期過高、買家急于購房的心態，綜合因素影響使大量房源在一段時期內集中消化，國慶后形成一個房源短缺的 “真空期”；其次，房東惜售現象依然存在，房東在沒有下一步投資計劃或投資方向前，一般不會輕易賣出手上房源，房東對新政出臺后的市場依然充滿信心。

　　第三，由于央行加息、限外令等多項政策影響，造成買家觀望。還貸壓力的提高、對后市的模糊概念，降低了買家的購房欲望；加之“二套房貸”新政細則未公布，形成現階段整個二手房市場處于冷靜期，市場轉淡不可避免，目前買賣兩方都處于觀望狀態。

　　馬冀認為，后市上海二手房市場需求量依然保持穩中有升態勢，盡管現階段買賣雙方均處觀望氛圍，造成近期成交量減少，但一旦二套房貸細則明朗之后，購房者和房東雙方心態將發生明顯變化，屆時將推動二手房市場再次復蘇，預計春節前后二手房市場將有所好轉。

　　滬二手房市場表現三大變化：

　　在成交逐漸清冷的市場上，上海二手房價也出現一定變化。

　　來自漢宇地產14個區域80余家門店的調查數據顯示，目前二手房價沒有出現人們預期的大幅下滑，但仍有以下幾個變化：

　　首先，價格從7、8月房東頻繁跳價，轉變為目前購房客戶不斷還價；其次，7、8月成交價普遍高于掛牌價，目前半數的成交價低于掛牌價；第三，與7、8月掛牌價不斷上漲相比，目前掛牌價有所下調。

　　漢宇地產分析認為，以上三種情況，從一個角度說，可以看作是新一輪調整之后房價回落的表現。從區域來看，寶山、閘北、普陀、閔行部分板塊表現比較集中，其價格差價基本在2%-5%左右。

　　滬二手房總體遇冷 自住板塊業主仍惜售

　　今年10月，上海樓市整體表現不盡人意，尤其是二手房市場成交量明顯下滑。但在一片走淡大勢下，仍有一些自住板塊保持著相對平穩的態勢。

　　《每日經濟新聞》昨日從漢宇地產獲悉，自住板塊中表現較為搶眼的有普陀金沙江板塊、徐匯南站長橋板塊等。近3個月來，兩板塊的成交量都保持相對平穩，成交量漲幅基本在20%左右。

　　據漢宇地產金沙江楊經理介紹，金沙江板塊一直備受工薪階層青睞。與普陀長壽、武寧等板塊高單價相比，金沙江板塊主力樓盤市場價基本在12000-14000元/平方米，隨著交通和配套設施的完善，房源性價比突出。近期金沙江板塊在售新盤房源較少。新房供應量緊缺下，購房者將目標鎖定二手房，其中以規模較大的金沙雅苑、陽光威尼斯及建德花園最為集中。其中，陽光威尼斯成交價約10000元/平米，金沙雅苑在12500-15000元/平米。

　　部分自住板塊房源業主也出現惜售現象。以徐匯南站板塊為例，近來由于業主惜售，房價攀升較為明顯，如匯京佳麗苑7月成交價15000元/平米，而10月掛牌價已經攀升至近20000元/平米；幽瀾苑成交價也從7月的12700元/平米，攀升至目前的13700-13800元/平米。(李麗)