9月28日，“十一”長假前中國股市的最后一個交易日，上證綜指牛氣重現，沖過5500點“限速線”，大漲142.90點，漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關口。

　　然而，在體現熱錢“流動”的另一面，中國樓市正值“金九銀十”卻處處喊冷。在北京、上海、天津等主要房地產市場，新房上市量、成交量持續走低，投資人持幣觀望氣氛濃厚。

　　市場冷熱兩重天似乎來源于此：9月27日，央行、銀監會聯合發布二手房房貸新規。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　京津滬樓市喊冷

　　10月1日，正逢黃金周看房高峰期，而在上海市區多個地段，很多中介選擇“十一關門休假”。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天里，中原地產、信義房產、漢宇地產80%以上的門店甚至一度遭遇“零簽約”的尷尬局面，這在上海樓市還是第一次。

　　在2007上海房地產秋季展示會上，外地樓盤、上海本地偏遠樓盤占到整個展會相當比例，中心城區樓盤寥寥無幾。上海佑威房地產研究中心主任薛建雄介紹，9月前24天，上海商品住宅的成交量僅158.55萬平方米，“金九銀十”風光不再。

　　在天津萬科大廈內的龍勝置業公司，原本有下屬60多家門市的房產中介公司寬敞明亮的營業大廳中鮮有購房者。“這哪兒像金九銀十啊！”剛來公司不久的業務員小劉抱怨說：“國慶節的人流明顯沒有以前火，一些大客戶都流失了。”小劉說的大客戶，指的就是那些有錢有規模的炒房者。

　　無獨有偶。在房市持續高燒的北京，位于西直門、朝陽門的多家房產中介中看到的情形同樣是冷清。一些樓盤的售樓處退房者反而在增多。

　　據了解，在9月中旬結束的北京秋季房展上，也呈現出了“參觀意愿濃、實際成交淡”的局面。該房展會參展的樓盤僅有32個，北京市內的項目僅過10個，意向成交1776套的低量預示著北京房市交易正陷入低谷。

　　一筆炒樓“明細賬”

　　今年前8個月還一片紅火、歌舞升平的樓市，緣何掉頭直下？

　　在流動性過剩的背景下，熱錢去處并不多，樓市和股市是最大的兩個選擇。如果投資樓市的錢路被堵，股市的錢自然會多。那么，投資樓市目前真的已經不劃算了嗎？

　　建行北京分行的一位分析人員秦女士詳細算了一筆賬，結論是炒房的成本大幅增加，風險提高。

　　秦女士介紹，現在5年期以上房貸年利率為7.83%，購買第一套房的優惠幅度為15%，則實際年利率為6.6555%；如果是買第二套房，貸款利率以1.1倍計算，則5年期以上貸款利率高達8.613%。

　　據她分析，以總房價100萬元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10萬元現金。不僅如此，原來70萬元的實際利率是6.6555%，每月需還款6100余元，15年利息總額408373.4元；而今后首付40%后，貸款60萬元，實際利率8.613%，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8元。

　　據央行最新統計，今年6月末全國商業性個人住房貸款達到25720億元，相比10年前增長了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購房的置業者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿。事實上，已出售房產空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

　　住房協會副會長顧云昌認為，國家調控會繼續應用銀根緊縮政策，這對房市中的投機成分顯然是一大“利空”。

　　新政威力打折

　　數據分析的結果非常清晰，實際操作中真的有那么大威力嗎？

　　建行北京分行表示，新政要等細則出來后再實施。而在建行天津分行，目前對購買第二套住房的貸款申請人，仍然執行首付三成的標準。京、津、滬三地的銀行方面大多表示，新政看似簡單，但具體實施起來很難。

　　在京、津、滬部分樓盤，人們普遍認為，新政實質上對于自住和投資兩大人群影響有別，最終作用很可能多在中等價位房上。首次置業多是低價位，購買高檔樓盤的多是大買家，中等價位則屬于房屋升級換代的主要目標。

　　“對想升級換代的購房者和中小型投資者影響會大些，而對于大型購房團的不利影響則不明顯。”天津房產中介普遍如此認為。而中原地產機構一項購房意向調查顯示，在近期有自住購房意向的人群中，82%屬于首次購房行為。這意味著新政只能影響一成左右的購房意向人群，對于投資則需另算。

　　部分業內人士據此認為，新政對整個樓市沖擊實際將打折。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉稱，利率、首付上升能否有效遏制房價，令人懷疑。國內集資建房第一人于凌罡則稱：“房貸四成仍是隔靴搔癢。”在多位受訪者看來，新政執行起來漏洞頗多：如何界定第二套房產，目前尚不具備相關體系。

　　北京市建委工作人員介紹，目前，銀行與建委系統聯網的部分只包括鑒定交易房產是否處在抵押狀態之下，以用于辦理房產交易權屬證明。除此之外的信息則并未聯網。同時，北京住房公積金管理中心還稱，北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例。

　　21世紀不動產研究認為，雖然新政已出，威力還要到細則之后顯現，目前存在的問題的確會削弱影響力；所謂打折只是時間問題，一般認為，半年后房市就會真正感到壓力。(公培佳 于濤 鄭盎)