9月27日，中國人民銀行、中國銀監會聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號文)，通知要求嚴格住房消費貸款管理，要求購買第二套住房，首付不得低于4成，利率不得低于正常利率的1.1倍。

　　加上此前的多次加息的累計效應，這一抑制購房需求的房貸新政的出臺，無疑在提高房產投資成本的同時，將大大地打擊投資客的購房熱情。與此同時，中國工商銀行則表現出難得一見的配合，宣布將對第二套住房貸款收取為正常水平1.3倍的具有某種懲罰意義的利息。

　　然而，廣州在“十一”黃金周期間，卻出現了與我們的分析相悖的現象，據報道，剛剛過去的這個黃金周廣州一手住宅樓市成交量和“五一”黃金周相比并沒有下降，不但一手高檔樓盤的成交沒有萎縮，而且二手房交易也非常火爆。

　　不少分析師對此的解釋是，由于購買力不降反升，而新出臺的按揭新政影響不大，且由于第二套住房無法準確確定，所以，買家依舊買樓。

　　對此，我們不敢完全茍同。

　　關于購房者的購買力問題，雖然持續興旺的股市給部分投資者增加了購買力，但由于目前股市牛市格局未改，我們認為發生大規模的資金流入樓市的可能性還不大。

　　另外，房貸新政出臺的直接目標是抑制購房者特別是投資客的需求，影響的大小目前暫時還難以下結論，但我們可以肯定的是，此政策出臺一定會改變房地產各方利益相關者的預期。

　　自2004年以來，政府雖然陸陸續續地出臺了不少針對房地產市場進行宏觀調控的政策，政策之多前所未有，但是，不管是收緊地根和銀根，還是“國八條”及“國六條”，最終執行下來的實際效果卻不是那樣理想，房價上漲的牛頭依然如故，說明以往的政策影響是有限的。

　　仔細分析，這些政策之所以沒有起到明顯的作用，很大部分原因是以往的調控方向基本上是從供給的角度進行的，而非從住房需求的角度進行。

　　我們知道，銀行的低首付長期按揭制度放大了中國的住房需求，也帶來了大量的投機客，因為低首付按揭制度以小博大，具有杠桿效應，雖然說股市從1000點爬升到5700點，但房價只要翻一倍，杠桿效應下的炒房收益可以放大五倍。而各大城市的房價最近兩年平均翻了2-3倍。

　　從這里可以看出，投資房地產的回報比投資股票的回報要高，而且本金少，價格波動的風險小，基本是一個持續的升勢。因此，才會激發那么多人參與炒樓。而通過信貸杠桿提高購房人的購買力，自然就從制度上放大了住房需求，因此，提高首付無疑將此杠桿效應降低，這樣就從需求的角度抑制了購房人的能力。據有關數據分析，提高首付的政策效果相當于7次加息，應該來說，對抑制需求特別是投機性需求是有效的。

　　“十一”黃金周之所以出現成交量不減反增的情況，我們認為，這恰恰是房貸新政在起作用了，是開發商對新政的強烈反應，開發商不怕加息，加息雖然使開發商的開發成本上升，但只要有需求存在，房價可以水漲船高，可以將成本轉嫁給購房者，但一旦出臺抑制需求的政策，開發商就擔心了，因為如果失去了有效需求的支撐，等于是釜底抽薪，供給再多也只是白搭。

　　因此，開發商最怕提高首付抑制需求。在這樣的政策背景下，開發商不但不敢再捂盤囤積房源，而且還將采取各種促銷手段想方設法把存貨銷售出去，加快存貨流轉速度。據報道，黃金周期間“恒大御景半島鋪天蓋地的廣告宣傳，合生、富力、保利、萬科等都加大了宣傳和推貨力度”；筆者也在這個黃金周期間破天荒地收到過數十條促銷房子的短信。

　　可見，廣州在黃金周期間樓市成交量增加并不奇怪，反而這正是房貸新政開始發生作用的征兆。(馮科 作者系北京大學經濟所房地產金融研究中心主任)