劉克希簡(jiǎn)介

　　劉克希，我省著名的民法專家，最權(quán)威的物權(quán)法專家。現(xiàn)任省人大法制委副主任委員、省人大常委會(huì)法工委副主任，省法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、學(xué)術(shù)委員會(huì)主任委員，兼省委黨校、省行政學(xué)院特聘教授，南大、南師大、東大法學(xué)院兼職教授。其所著民法通則原理與實(shí)務(wù)、中國(guó)民法教程、遺失空白轉(zhuǎn)賬支票的法律責(zé)任三部著作，分別榮獲省部級(jí)哲學(xué)社會(huì)科學(xué)優(yōu)秀成果獎(jiǎng)。劉克希全程參與了我國(guó)物權(quán)法制定過程中的有關(guān)調(diào)研、論證、研討工作，提出的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、按件收費(fèi)、住房用地滿70年自動(dòng)續(xù)期等重要意見和建議被采納并寫入物權(quán)法。

　　房子是人們最關(guān)心的不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法對(duì)此做出了很多規(guī)定，將成為今后人們處理住房所有權(quán)的重要依據(jù)。比如，近年來，由于房?jī)r(jià)上漲過快等原因，一些經(jīng)濟(jì)條件較好的家庭，開始準(zhǔn)備為子女購(gòu)房，或者把住房尤其是第二套登記在子女名下，讓“小鬼當(dāng)家”。那么，這樣登記是好還是不好？這是人們比較困惑的。

　　還有一個(gè)問題，父母考慮到孩子大了要結(jié)婚，準(zhǔn)備買婚房。可是，如今年輕人的婚姻關(guān)系有越來越不穩(wěn)定的趨勢(shì)，父母擔(dān)心，給子女買了婚房，到時(shí)登記到子女名下，一旦子女婚姻關(guān)系破裂，先買了房子是不是會(huì)吃虧？是讓孩子先結(jié)婚后買房，還是先買房后結(jié)婚？這些情況如何處理，才能更為有利？省人大法制委副主任委員劉克希指出，這些困擾市民的住房問題，通過物權(quán)法、修改后的婚姻法和司法解釋，都能找到比較理想的處理辦法。

　　房子登記在子女名下好不好

　　[案例] 最近，南京的孫女士和丈夫買了一套住房，這是他們的第二套房子，正在準(zhǔn)備進(jìn)行房產(chǎn)登記。他們拿不準(zhǔn)：是完全登記在孩子名下，還是登記在夫妻雙方與孩子三個(gè)人的名下，或者是登記在夫妻一方與孩子兩個(gè)人的名下。要是登記在孩子名下，有什么好處什么弊端？

　　[解析] 劉克希認(rèn)為，住房，尤其是第二套住房，是否登記在子女名下，是否讓該住房的物權(quán)(所有權(quán))全部或部分歸子女所有，在當(dāng)前物權(quán)法已經(jīng)施行生效的情況下，應(yīng)該考慮三個(gè)方面的問題。

　　一看遺產(chǎn)稅是否征收

　　第一個(gè)問題，是遺產(chǎn)稅是否會(huì)征收。劉克希說，遺產(chǎn)稅法曾經(jīng)列入國(guó)家的立法規(guī)劃，但至今并未出臺(tái)。因此，是否會(huì)征收遺產(chǎn)稅，何時(shí)征收遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅的稅率等等，還沒有明確說法。有人認(rèn)為，不排除我國(guó)將開征遺產(chǎn)稅的問題，如果開征，稅率通常會(huì)在20%以上至50%左右，不排除超過50%。而根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，今后住房用地70年期滿后將自動(dòng)續(xù)期，市民的房屋可以留給子子孫孫住下去。所以，遺產(chǎn)稅是否征收，是父母決定是否把房子登記在子女名下要思考的問題。考慮到今后我國(guó)征收遺產(chǎn)稅的可能，父母可以把住房，尤其是第二套住房，登記在子女名下。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度，房子登記在誰(shuí)名下就歸誰(shuí)所有，既然父母已經(jīng)把房子登記在子女名下，子女自身就是住房的所有權(quán)人，當(dāng)然談不上遺產(chǎn)，也談不上繼承問題，即使開征遺產(chǎn)稅，對(duì)子女也沒有影響。

　　二看物業(yè)稅是否征收

　　第二個(gè)問題，是物業(yè)稅是否開征。物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對(duì)房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有人或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房地產(chǎn)的升值而提高。國(guó)家對(duì)此已有討論。對(duì)是否征收物業(yè)稅，目前爭(zhēng)論激烈。據(jù)了解，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，是為了打壓日益走高的房?jī)r(jià)。但是有的專家、學(xué)者認(rèn)為，用行政手段“打壓”房?jī)r(jià)本身是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。況且，此前，國(guó)家先后出臺(tái)了國(guó)八條、國(guó)六條、九部委十五條等房產(chǎn)政策，冀望把房?jī)r(jià)“壓”下來，但收效甚微。因此，征收物業(yè)稅是否就能夠有效抑制房?jī)r(jià)，一時(shí)難有定論。眼下雖有個(gè)別地方試點(diǎn)，但具體實(shí)施仍無時(shí)間表。

　　即便開征物業(yè)稅，如何開征也是一個(gè)問題。國(guó)家有關(guān)部門先是提出，按住房面積大小征收，面積超過90平方米的住房要征收，低于90平方米的不征收，隨即有輿情質(zhì)疑這種辦法的公平、公正。于是有人又提出按套征收，即第一套自住房不用征收，第二套及以上的住房要征收物業(yè)稅。考慮到存在這種可能，為了預(yù)防對(duì)第二套及以上住房征收物業(yè)稅，父母把第二套房子登記在子女名下，不管將來開征與不開征，都比較保險(xiǎn)。

　　三看契稅和登記費(fèi)

　　第三個(gè)問題是契稅和登記費(fèi)。我國(guó)規(guī)定，買房登記要繳納一定比例的契稅。南京就規(guī)定，購(gòu)買144平方米以上的普通住房要交總房?jī)r(jià)4%的契稅，144平方米以下的交2%。營(yíng)業(yè)用房、別墅等也要交4%。如果登記在子女名下，就是子女的住房，就用不著從父母名下到子女名下的買賣“過戶”，也用不著贈(zèng)與，當(dāng)然也就沒有契稅和登記費(fèi)等問題。

　　[小結(jié)]

　　如果市民有兩套房子，一套登記在自己名下，另一套可以登記在子女名下。不管今后國(guó)家政策如何，均不存在交不交上述遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅、契稅等問題。即便房子是父母一方或雙方與子女共同登記的，若要開征遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅，也要找到比較好的解決辦法。比如，我省各地房產(chǎn)部門在辦理父母一方或雙方與子女共同登記住房時(shí)，普遍允許住房共有人約定各自所占的份額。這時(shí)父母就可以跟子女約定，子女所占份額盡可能大些，父母所占份額盡可能少些。這樣，即使將要開征或已經(jīng)開征有關(guān)稅種，子女的稅負(fù)將大大減輕。

　　由此可見，把住房尤其是第二套住房登記在子女名下，好像“好處多多”。但是，也有萬(wàn)一的不利情形，比如遇到成年“不肖子女”，把登記在自己名下與父母共住的房子偷偷賣掉，也不是不可能的。

　　近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲，買房的各種稅費(fèi)、貸款利率等隨之調(diào)整，再考慮到今后可能征收遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅，越來越多的家庭把房產(chǎn)，尤其是第二套住房，登記在子女名下，甚至是孫兒孫女名下，以至于在有些大城市住房所有權(quán)人出現(xiàn)“小鬼當(dāng)家”的現(xiàn)象。這樣的做法，符合我國(guó)物權(quán)法等有關(guān)法律的規(guī)定，也不違背社會(huì)道德規(guī)范。

　　給子女買婚房怎么避風(fēng)險(xiǎn)

　　[案例]李先生的兒子三年前大學(xué)畢業(yè)，女朋友也談了兩年了。李先生和老伴感覺到孩子要結(jié)婚了，開始準(zhǔn)備買婚房。讓他為難的是，如今年輕人的婚姻關(guān)系似乎越來越不穩(wěn)定，萬(wàn)一將來鬧離婚，先買房子會(huì)不會(huì)吃虧？他身邊就有同事，因?yàn)榻o孩子準(zhǔn)備了婚房，結(jié)果孩子離婚時(shí)吃了虧。究竟是先買房后領(lǐng)結(jié)婚證好，還是先領(lǐng)結(jié)婚證后買房好？他舉棋不定。

　　[解析] 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住房等不動(dòng)產(chǎn)，登記在誰(shuí)名下，就歸誰(shuí)所有，但夫妻關(guān)系存續(xù)期間的除外。要回答上述問題，先要理清修改后的婚姻法和最高人民法院司法解釋對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。

　　買婚房與否，關(guān)鍵看是男還是女

　　現(xiàn)行的婚姻法，在2001年4月28日作出了較大修改。后來最高人民法院出臺(tái)的司法解釋進(jìn)一步明確，夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這意味著，婚前財(cái)產(chǎn)與婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短沒有關(guān)系，婚前財(cái)產(chǎn)永遠(yuǎn)歸一方所有，不會(huì)因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

　　可見，根據(jù)物權(quán)法和新的婚姻法有關(guān)規(guī)定，在結(jié)婚前父母為子女所買的婚房，只要登記在子女名下，就屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)，應(yīng)歸子女一人所有，而不是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因此，市民無論選擇先買房后結(jié)婚，還是先結(jié)婚后買房，都是不全面的選擇。關(guān)鍵看自家是兒子還是女兒。如果是兒子，以先買房后結(jié)婚較為有利。如果是女兒，以先結(jié)婚后買房較為有利。

　　一方婚前財(cái)產(chǎn)，婚后增值不共有

　　有人提出，按傳統(tǒng)習(xí)慣，一般是男方買房，女方買嫁妝。如果男方婚前買房子，婚后房子大大升值，比如王先生2002年花了40萬(wàn)元買了婚房，并登記在自己名下。當(dāng)年底他和女友結(jié)婚。現(xiàn)在房子已經(jīng)升值到100萬(wàn)元，這升值的60萬(wàn)元是不是夫妻共有財(cái)產(chǎn)呢？

　　劉克希指出，根據(jù)物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分“四大權(quán)能”。王先生是這套房子的所有權(quán)人，理所當(dāng)然地對(duì)該房子享有上述四大權(quán)利，房子在婚姻關(guān)系存續(xù)期間升值60萬(wàn)元，屬于不動(dòng)產(chǎn)的“收益”，也應(yīng)該歸王先生一人所有，而不是夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。

　　經(jīng)約定，父母房子歸孩子一方所有

　　有人問，如果父母有兩套房子，想把其中一套房子“轉(zhuǎn)讓”登記在女兒或兒子名下，同樣考慮到當(dāng)前年輕人婚姻關(guān)系不穩(wěn)定，為防止一旦婚姻關(guān)系破裂吃虧，怎么辦較好？

　　劉克希建議選擇幾種方法解決。一個(gè)方法是轉(zhuǎn)讓登記在孩子名下，但要讓孩子跟配偶約定，這房子只歸孩子一人所有，但這辦法容易影響家庭關(guān)系，也容易在今后離婚時(shí)產(chǎn)生糾紛。另一辦法是根據(jù)修改后的婚姻法第十八條第二項(xiàng)規(guī)定，用遺囑或贈(zèng)與合同確定該房只歸夫或妻一方所有，即一是父母在遺囑中明確確定在父母去世后該住房只歸女兒(或兒子)一人所有，二是父母可以跟孩子辦理過戶登記，并在贈(zèng)與合同中同孩子明確約定，該房產(chǎn)只歸女兒(或兒子)一人所有，且其他任何人不享有此房的任何權(quán)利。這兩種方法較好，也比較保險(xiǎn)。(記者 于英杰)