“長線投資住宅越來越難了，更多的新投資者像我一樣把投資重點轉移到商鋪上”，投資者蔣先生表示自己將把多年積蓄投入到一間小商鋪上，以獲得每年較穩定的回報率。據中原地產近期公布的研究數據，目前廣州市區住宅租金回報率已難達到6%，而商鋪平均租金回報率在近幾年來一直穩定保持6%~7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上的租金回報率，令部分房地產投資者紛紛轉向商鋪市場“淘金”。

　　商鋪投資“個性化”強

　　近半年來，租金市場因為滯后發展，住宅租金回報率一路下跌，大部分住宅租金回報率維持在4%~5%左右，令住宅市場中的投資者多采取短線策略，而持長線投資策略的投資者則把目光轉向了商業地產。

　　據中原地產新發布的數據，近幾年來廣州市區商鋪平均租金回報率維持在6%~7%之間。由于商鋪租金水平差距甚大，部分商鋪突破10%的租金回報率，也有商鋪低至1%，甚至部分商鋪長期空置。

　　商鋪研究人員彭希平分析，商鋪是非常“個性化”的投資工具，與住宅和寫字樓完全不同。一般來說，同一小區的住宅因為朝向、樓層等因素，租金價格和售價有所差異，但差異普遍保持在較小的區間中；而每一間商鋪卻都有自己的“個性”，即使在一條20米長的商街上，每一間商鋪因為其位置、周邊環境、經營項目的不同，租金、售價甚至可能出現天淵之別。因此，對于投資者來說，如何定位自己的投資對象、如何選擇商鋪、如何進行經營至關重要。

　　投資已成熟商鋪

　　特點：收入穩定，投入成本大、升值潛力較小

　　文德南路30平方米臨街商鋪

　　購買時間：近期

　　投入資金：38000元/平方米

　　每月租金：230元/平方米

　　租金回報率：7.3%

　　案例：經商數年并積累了不少資金的許先生想把部分資金放到房地產市場中，并獲得較為穩定的收益。由于對房地產市場不太了解，他決定在較為成熟的商圈中投資商鋪。近期他選中了文德南路一間30多平方米的臨街帶租約商鋪。有生意頭腦的許先生認為，該商鋪在成熟的商圈中，自己的投資也不大，收益還較穩定，這種投資風險極小，因此很快買下該商鋪。按其投入為38000元/平方米左右、每月租金為230元/平方米計算，該商鋪的租金回報率達到7.3%。

　　適合投資者類型：資金實力較雄厚、將投資商鋪作為理財手段、對商鋪不很熟悉的投資者。

　　分析

　　成熟商圈商鋪租金回報率平均達8%左右

　　廣州市區有不少較成熟的商圈，其中包括步行街、專業市場、商場。據中原地產數據顯示，目前成熟商圈的租金回報率平均達到8%左右。對于投資者來說，投資成熟商鋪的優勢在于無須深入研究商業地產并做大量分析；在投資后也無須過多考慮租客的經營業態，因為大部分成熟商鋪的業態已經非常固定，少有變化，如上下九商鋪較多經營小商品，站前路商鋪多經營服裝批發，崗頂商鋪還是會依然經營IT行業；其租金回報率也較為穩定。由于投資風險較小，投資者投資策略重點在于選好商鋪，并了解相關的政策、規劃，以確定該商圈在可預期的時間內不會出現搬遷。

　　而投資者面對的劣勢在于投入成本較大、升值潛力較小。比如投資一個北京路的商鋪，成本可能為幾千萬元，租金回報率雖可能達到10%以上，但商鋪的售價在數年內很可能不會有大幅的上升。

　　投資未成熟商鋪：

　　特點：高風險，高回報

　　某正在入住小區一手商鋪

　　投資時間：兩年前

　　投入資金：10000元/平方米

　　每月租金：100多元/平方米

　　租金回報率：10%以上

　　案例：廖先生曾經從事與房地產有關的工作，對廣州的商鋪市場有所了解，因此兩年前決定投資時首選商鋪。他選擇了某個正在入住的小區的一手商鋪，投入資金為10000多元/平方米，租金卻只有30元/平方米/月，租金年回報率連4%都達不到，令其家人和朋友非常擔心，廖先生卻一直胸有成竹。之后的兩年間，廖先生的商鋪果然不斷升值，目前的市場價格已經高達30000多元/平方米了，租金更是升至100多元/平方米/月。按2年前其投入成本計算，目前的租金回報率高達10%以上！但廖先生并不急于脫手，他認為他的商鋪所在地段商圈還未足夠成熟，仍有上漲空間。

　　適合投資者類型：對房地產行業特別是商鋪較為熟悉、有冒險精神并經得起較大風險的投資者。

　　分析

　　回報率達10%以上 但要有識別“潛力股”慧眼

　　大部分投資未成熟商鋪的投資者的最終目的并不是出租，而是轉手。他們通常先養鋪，待商鋪的租金和售價有較大幅度的上升后再賣出。

　　以廖先生的情況為例，當該商鋪所在的小區未成熟時，商鋪的租金回報率很低，但當附近的住宅市場飽和，不只是一兩個小區的消費群體時，其租金就極有可能升至200元/平方米/月。租金上升50%時，售價也有可能上升50%，廖先生在此時選擇出手就是再好不過的時機了。

　　當然，投資未成熟商鋪風險很大，投資者需全方位了解商鋪的情況，首先了解地段，如會展中心附近商鋪，要考慮其季節性很強的問題；其次判斷位置，商鋪中有“金角銀邊草頭皮”的說法，同一條街上的兩頭商鋪通常最旺，中間商鋪最差。

　　另外，還要了解附近商圈目前所處的發展階段。如以小區商圈為例，其普遍發展規律為：第一階段為生活必需品業態，第二階段多為中介和小食店，第三階段為服裝、美容等休閑業態。如果在商圈處于第一階段時引進服裝業租客，很可能很快“關門大吉”，總有商家倒閉的商鋪，其商業價值將不斷被降低。

　　行家建議

　　投資商鋪沒必要裝修 簽約方式也有講究

　　*可選擇附近有主力店的商鋪，這樣投資者無須付出太大的代價就可以獲得更高的租金收入。

　　*投資商鋪與投資住宅不同，投資者沒必要進行裝修，因為租賃還不明確，其未來的業態將決定其裝修的風格和檔次。不過建議投資者們在合理情況下將門面適當擴大，并將內外進行翻新整修，令其整潔、亮堂、顯眼。只需數千元的投資就有可能獲得更高的租金收益。

　　*對租賃對象嚴格把關。最好選擇知名品牌、連鎖機構或銀行作為租客，其知名度將提高商鋪的潛在商業價值。如果不是上述的租客，就要清楚了解租客的實際情況，如將經營怎樣的業態，其經營經驗如何，未來的經營策略如何等。

　　*對于成熟商圈的商鋪，業主通常要求租客簽下長期的租約，有的租約甚至長達10年或以上，行內普遍的租金遞增為第1年不變，第2年開始每年遞增3%~5%，第5年開始每年遞增10%，也有個別業主每3年便增加更大的幅度。對于未成熟的商鋪，則建議逐年簽租約，因為商鋪未來的前途未卜，如果做不旺，每年簽約對租客比較公平；如果商鋪上升幅度巨大，對于業主來說又可以根據不斷變化的行情定下對自己更有利的租金水平。

　　怎么算投資租金回報率？

　　租金回報率計算方法：(每月每平方米租金×物業面積×12個月)/投入成本×100%(注：租金回報率通常指一年期的租金回報率)

　　舉例：某投資者以120萬元買入一間40平方米的商鋪，以100元/月/平方米的價格出租，即其租金回報率為(100元/月/平方米×40平方米×12個月)/120萬元×100%=4%

　　(林琳）