針對低買高賣、吃差價等房產中介領域屢見不鮮的違規行為，建設部、央行早在今年初就頒文要求各地建立存量房交易結算資金管理制度。隨著“資金監管令”的出臺，北京、武漢、南京等城市紛紛出臺了具體規定對二手房交易資金進行監管。時至今日，資金監管在二手房交易領域產生了哪些影響？是否杜絕了房產中介吃差價現象？記者對此進行了深入采訪。
抬高中介“門檻”
北京房產中介我愛我家市場部的李季告訴記者，有關資金監管規定的出臺，無疑是為房地產經紀行業投入一枚“重磅炸彈”。政策落實后，京城房產中介確實也出現了前所未有的騷動，可謂“幾家歡樂幾家愁”。市場上部分只有一家店面或者兩、三家店面的小中介，在政策下發后已經陸續關張大吉。更有甚者，部分小中介干脆直接轉行，連牌子都沒來得及換就做起了其他生意。
房產中介為什么會出現如此大的波動？李季解釋說，第一，二手房交易資金監管的“門檻”較高，有三個硬性條件：一是熟悉房屋交易市場的相關法律法規，信用檔案無不良行為記錄；二是注冊資本應不低于100萬元；三是向本市專設的存量房交易保證金專用賬戶存入100萬元保證金。另外，未設立“專用賬戶”的房地產經紀機構，其成交業務的交易結算資金應通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉，不得自行或委托其他經紀組織代收代付存量房交易結算資金。因此，雖然一些小中介可以通過設立“專用賬戶”的房地產經紀機構劃轉，但是，如果較正規的大型品牌中介不愿做這樣的業務，那么，這些小中介也是無法存活的。
小中介難以吃差價
李季還向記者透露，以往市場上部分小中介公司，不單單只依靠傭金吃飯，而是將買方暫時滯留在中介賬戶上的購房款“挪用”，用于炒房、炒股或進行其他投資，以便“借錢生錢”。還有部分小中介“低進高出”倒買倒賣房屋，然后騙吃差價。在二手房交易資金監管尚未實施前，這是許多小中介彼此之間心照不宣的“潛規則”。但是，在資金監管實施后，不良小中介依靠代收代付客戶資金、吃差價來維持公司運轉和店面擴張的這種贏利模式，勢必會因資金鏈斷裂而導致公司倒閉，最終被市場過濾掉。
對此，北京房產中介鏈家地產副總經理金育松表示贊同，他說，資金監管使一部分以現金收房或吃差價為主的經紀公司面臨業務轉型或者直接被淘汰出局。因為實施存量房資金監管之后，市場的操作規范性得到明顯的提高，市場透明度得到進一步的加強，房產交易過程中信息不對稱現象得到有效改善。同時，資金監管使得經紀公司挪用或者占用客戶資金的目的不能實現，從而大大壓縮了現金收房或者吃差價的經紀公司的經營收入，促使這部分經紀公司被迫實施業務轉型。如果經紀公司挪用或占用客戶資金過大的話，由于實施交易資金監管在短時間內會改變原有的市場供求狀況，交易市場會出現略微的下調態勢，這樣必然會導致其資金鏈的斷裂，從而直接被淘汰。
有助房價相對平穩
“資金監管不僅從表象層面上保障了客戶交易資金的安全，規范了房地產經紀行業操作行為，而且從更深層次上來說，對于平抑當前居高不下的房價、促進交易量的上漲、推動經紀公司做大做強均有積極的作用�！苯鹩烧f。
金育松認為，當房價是處于上漲的大趨勢下，市場操作規范的程度越低，其對價格推波助瀾的作用就越大。而從當前北京的房地產經紀行業來看，市場操作還不是很規范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”、“亂吃差價”等現象也比較嚴重，從而在一定程度上抬高了房產的價格。因此，實施資金監管之后，對于抑制房產的投機行為以及規范市場操作行為起到了一個相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場不規范導致房價非正常上漲的空間，從而有助于房價的相對平穩。
警惕中介變相規避資金監管
盡管資金監管模式有利于保障交易安全，但部分業內人士還是提醒說，應警惕和堵住一些房產中介變相規避資金監管的渠道。
北京房產中介信一天不動產的董學易說，北京登記的中介機構有2300多家，但是真正具有資金監管資格的企業只有幾十家。由于資金監管模式周期長、轉按揭難兩大難題，導致了小中介與大公司的合作陷入僵局，而更多的中型中介也在觀望，當然這其中也不排除一些不良中介想避開資金監管這一渠道。與此同時，一些已經具備資金監管資格的中介機構，在二手房交易時真正以資金監管形式進行交易的也不是很多。因為交易雙方大多認為資金監管辦理程序過于繁瑣，尤其是房主不愿意等待這么久的時間，而經過交易雙方的協商，往往選擇自行劃轉的形式進行交易，這些現象都值得警惕。
此外，還有業內人士認為，資金監管未必能從根本上解決房地產經紀行業的問題，這個行業違規現象多發，主要還是由于缺乏專門的法律法規，對房地產經紀行業從業人員和機構的資質沒有強制性規定，行業混亂幾乎不可避免。因此，要從根本上解決房地產經紀行業的問題，仍需從立法上下功夫。
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房產中介吃差價案例回放
一套房差價近百萬元
地點：北京
差價金額：94萬多元
2007年8月15日，百富天房地產經紀有限公司因隱瞞實價、賺取差價，被北京市建委通報批評，在整改合格之前將被限制進行網上簽約。
今年2月份，百富天房地產經紀公司在從事一套存量房買賣業務過程中，對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格，向買方收取購房款634.6萬余元，交給賣方540萬元，且虛擬合同按照160萬元的房屋價格，向稅務等部門僅繳納相關稅費13.6萬元。里外里百富天公司吃了94萬多元的差價。北京市建委經調查認定，百富天公司和相關責任房地產經紀人員陳琳、劉俊山、焦志疆存在對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息，違規賺取差價的行為。
據悉，北京市建委已將該公司違規行為記入房地產經紀機構信用檔案警示信息系統，整改復查合格前限制網上簽約資格。陳琳、劉俊山、焦志疆的違規行為已通報工商主管部門查處。
賣一套房賺多半套房
地點：南京
差價金額：37萬元
周女士家住新模范馬路26號，2006年年底周女士將自己一套面積77平方米的房子通過某中介公司對外出讓。在中介公司的“幫忙”和“指導”下，周女士的房子很快就“賣”了出去，一位黃先生買了她的房。在《房地產買賣中介合同》中，周女士以55萬元的價格將房子賣給了黃先生。但也就是在簽訂買賣合同的當日，黃先生又要求周女士簽訂了一份《委托書》。
“我就覺得奇怪，既然都賣給他了，為什么還要委托他賣房。”周女士當時很是不解。一段時間后，黃先生叫周女士一起去過戶。“但過戶不是過到黃名下啊，而是另外一個人，并且房屋價格一下變成了92萬元�！敝芘空f，直到那時她才明白，原來是中介在吃差價。
“黑�。「覀兒灥氖�55萬元，中介對外卻賣了92萬元。這我肯定不過戶了。”周女士說，糾紛由此而起，而隨后她也被買受方訴至法庭。據了解，該案今年年中已在鼓樓區法院開庭。
60萬元房款中介吞10萬元
地點：深圳
差價金額：10萬元
2004年10月，李先生找到了一家房地產中介公司，要求購買一套二手房。經協商，該中介公司的工作人員趙某以賣房方委托代理人的身份將一套120平方米的二手房以60萬元的價格賣給了李先生，并收取了中介費9000元。2004年12月24日，李先生拿到房產證并搬入新買的房屋。
2005年元旦，李先生偶然之間從鄰居口中得知原房主黃先生是以50萬元的價格出售該房的。經調查取證并得到多方證實。李先生認為該中介公司在價格上存在欺詐，要求中介公司退還10萬元房價款，多次交涉未果后，李先生起訴至法院。
法院經審理認為，中介公司先以其工作人員的名義買下原業主黃先生的房屋，后又以其另一工作人員的名義與李先生簽訂《房屋買賣合同》，以60萬元的價格將該房屋賣與李先生，令該中介公司從中非法牟取了10萬元的利益。故該中介公司非法所得的10萬元房款差價應當沒收。
貪心中介吃差價被判返還
地點：上海
差價金額：10萬元
2005年年初，張小姐通過某中介公司購買江寧路某號房產。簽訂合同當天，中介公司向張小姐收取定金10萬元，并出示一份房屋價格為207萬元的房屋買賣合同，隨后拿出六份合同叫張小姐逐一簽字，而對表明有買受價格為197萬元的合同內容不做任何解釋。該房產中介公司還告訴出售人陳先生，買房人張小姐要求提高房價至207萬元，為的是獲得高額貸款。
2005年3月，張小姐向陳先生索要由中介公司代收10萬元房款收據時，陳先生表示從未收過該筆錢款。這引起張小姐警覺，并于4月5日把中介公司告上法院，認為中介公司是在用不正當手段騙取差價。靜安區法院認為，在交易過程中中介公司不但積極辦理不同價格的合同，還對張小姐隱瞞真實的買賣價格，與通常操作規則不符。張小姐要求返還10萬元的差價可予支持。鑒此，法院遂判決由該中介公司返還張小姐多收房價10萬元和中介服務費一萬元。(李佳鵬 商艷青)
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