“8月份以來，小戶型的二手房成交量出現小高峰，市場日漸火爆。”北京鏈家房地產經紀公司副總經理金育松告訴中國經濟時報記者，去年5月，“90／70”政策出臺以后，不少消費者認為隨著政策的落實，京城90平方米以下的小戶型將加大放量，購買的熱情有所減弱，使得今年上半年小戶型的成交比重環比下降了2.3個百分點，但是進入8月份以來，小戶型的二手房交易卻開始升溫。

　　據“鏈家地產”統計數字顯示，8月10日到8月20日，90平方米以下小戶型的客戶登記量環比上漲了25.3%，小戶型成交量同比7月中旬上漲了11.7%，成交占比同比7月中旬上漲了3.1個百分點。

　　金育松認為，一方面，在加息背景下，小戶型相對較低的總價使得消費者還貸壓力小、加息成本低；另一方面，房貸市場發出的緊縮信號使得消費者轉而尋求小戶型住房以沖抵因“取消房貸”或“提高首付”產生負擔不起的風險，這兩個方面是導致8月份小戶型銷售火爆的主要因素。

　　低總價緩沖房貸加息

　　據“鏈家地產”統計數字顯示，8月中旬90平方米以下的小戶型二手房成交量同比上漲11.7%，而中小戶型的總價一般是在40-90萬元之間，比起動輒百萬元以上的大戶型，小戶型適合的消費群體更為廣闊，因此約有63.1%的購房者將總價較低的小戶型列為置業的首選目標。

　　金育松認為，較低的總價在某種程度上可以緩沖歷次加息帶來的成本增加的風險，特別是自今年以來持續三次的加息，預示央行金融政策進入加息通道；而目前又正處于通貨膨脹預期的敏感期，其中7月份的居民消費指數更是同比增長5.6%，使得短期內的加息預期更加強盛，而小戶型的低總價意味著可以減少貸款額，從而使得月還款額對于持續加息付出的額外成本要更少。

　　緊縮信號推動需求驟增

　　“8月份深圳部分銀行取消了二手房抵押貸款，而銀監會近日表示希望商業銀行提高房貸首付，這一系列房貸緊縮的信號使得購房者加緊購房置業的步伐，并且將更多的目光投入到小戶型。”金育松告訴記者。

　　根據“鏈家地產”統計數字顯示，8月中旬小戶型的客戶登記量環比8月上旬上漲了25.3%。超過半數的消費者認為，一方面小戶型易租好賣，空置率低、投資回報高，針對北京廣闊的租賃和住房需求，地段好、裝修好的小戶型仍有投資的價值；另一方面總價低，首付壓力小，在個人住房剛性需求和購買力無法銜接的情況下，低總價的小戶型是理性的購房選擇。

　　據“鏈家地產”與新浪網聯合進行的網上調查顯示，結婚購房和升級置業是當前購房的主流需求，達到62.5%；“投資用于出租”和“投資用于儲蓄”等投資性需求分別僅占到了9.6%、9.1%。此外，“給父母或子女居住”和“拆遷購房”等自住性購房需求也分別占到了11.8%和1.7%，“其他用途”則占5.3%。

　　預計在加息后，一方面，剛性的自住需求依然會按照既定計劃進入房產市場；另一方面，多次加息將使得人們更加傾向于選擇“提前還款”、“提高首付”、“選擇固定利率”等方式來降低加息成本，也有助于一些非迫切性的購房需求后移。

　　金育松指出，目前國家涉及到房地產的各項政策旨在抑制房地產投機需求，保護和鼓勵消費者的自住需求，即使出臺緊縮的房貸政策也會顧及到大多數普通房產消費者的利益，預計會采用區別對待的方式制定房貸政策。(謝麗佳)