編者的話
6月18日，有關(guān)部門提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，否則，將不受法律保護。緊接著北京市國土資源局也于6月底出臺禁令，全面叫停“小產(chǎn)權(quán)房”，違規(guī)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”都要停工停售。于是，“小產(chǎn)權(quán)房”開始頻頻出現(xiàn)在公眾的視野之中。那么，“小產(chǎn)權(quán)房”究竟是如何建成的？又是什么人購買了“小產(chǎn)權(quán)房”？已經(jīng)購買了“小產(chǎn)權(quán)房”的人應(yīng)該怎么辦？從今天起，本報連續(xù)刊登記者深入實地的調(diào)查報道，以期對“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀、其政策上的不合法性、“小產(chǎn)權(quán)房”今后的走向等問題進行客觀的分析。歡迎垂注。
買方賣方都認為占便宜的交易
在北京郊區(qū)，特別是順義、昌平、懷柔、房山、通州等地，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設(shè)住宅樓，并以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。對銷售出去的房子，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社制作頒發(fā)權(quán)屬證書。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。
那么，有哪些人購買了“小產(chǎn)權(quán)房”？為什么要買？這些人購買“小產(chǎn)權(quán)房”做什么用？買方和賣方之間究竟有怎樣的利益關(guān)系？目前，他們的現(xiàn)狀如何？為此，記者日前進行了調(diào)查。
購房者：手里一般有兩樣東西
記者通過在郊區(qū)主持開發(fā)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的村長、鄉(xiāng)長中了解到，五類群體購買“小產(chǎn)權(quán)房”：少數(shù)手里有土地、旅游等資源的政府官員；選擇第二居所的高收入群體；用房屋做投資生意的人；外地來京初期獲利的務(wù)工人員；普通工薪階層。
其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務(wù)工人員占絕大多數(shù)，普通工薪階層幾乎很少。他們買“小產(chǎn)權(quán)房”主要是圖便宜。而購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人，手里一般有兩樣東西：“購房協(xié)議”；“村民榮譽證書”。其中，“村民榮譽證書”還是復(fù)印件。
7月10日，外來務(wù)工人員李福利手里攥著當初購買“小產(chǎn)權(quán)房”時的唯一證據(jù)———“購房協(xié)議”，滿頭大汗地坐在記者面前訴說：“17萬塊錢打水漂了！現(xiàn)在房、錢兩空，您有‘路子’嗎？幫我找人說說……”“購房協(xié)議”上寫著：“舊城改造項目房屋買賣協(xié)議”。
2006年初，李福利在順義高麗營村花17萬元買了一套100多平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”，當時村委會給了他一個“購房協(xié)議”。今年初，因當?shù)匦蘼愤@套房子被軋平了，他攥著“購房協(xié)議”四處奔走，只想要回原來買房的錢，但得到的答復(fù)卻都是：協(xié)議無效，至于拆除房屋損失費，修路占地單位已交給享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社了。
“當初購房不是沒估計到會有這手兒，可沒料到這么慘！心里撮火，欲哭無淚呀！也只能是認了！”李福利無奈地敘述事情的經(jīng)過。
李福利的朋友楊建后怕地說：“當時6000元能在順義買個院子，虧了沒買，買了就跟他一樣，什么也沒了。”
北京索爾機械設(shè)備公司總經(jīng)理祁建剛是用房屋做投資生意的，對“小產(chǎn)權(quán)房”他想先租再買，結(jié)果，還沒來得及買，他所租的房因為地價漲了，加之公司欠租，村委會便強行清走祁建剛所租屋內(nèi)物品。
2005年12月，祁建剛在鄰近通縣的朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)橫街子村租了三棟樓房。“每平方米5毛錢，當時覺得太便宜了，如果用1.2元再轉(zhuǎn)租給別人，獲利是很大的。于是，便打算先租然后再買其中的一套，作為住房。”祁建剛這樣打算。
2006年6月，因為祁建剛欠一個季度的租金，被當?shù)卮逦瘯嫔戏ㄍァ！皩嶋H是地價從5毛錢漲到了8毛錢，他們想讓我趕緊搬走，出售或租給新客戶。”祁建剛判斷。
而橫街子村委員會合作社副社長穆建軍稱，“這些樓都是村民集資建設(shè)，再等下去我們損失太大。”“這么做也是為了促進這件事的解決。”
祁建剛說：“盡管據(jù)理力爭，但最后的結(jié)果也只能是拿著當?shù)卮逦瘯o的‘村民榮譽證書’的復(fù)印件，離開這里。但村里很客氣，他們說，因為你在這里投資了。買房、租房就算是投資。所以，你是村里的榮譽村民。”
售房者：“增加集體收入”
據(jù)了解，“小產(chǎn)權(quán)房”一般由開發(fā)商和村委會合作，或者村委會自行組織建設(shè)，在宅基地等用地上開發(fā)住宅，而后自行銷售。
望京房地產(chǎn)開發(fā)公司的資深工作人員翟惠升介紹，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)銷售商多數(shù)是村委會自己，也有長期從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的工作人員私自合伙開發(fā)銷售的。她說：“我體會，銷售‘小產(chǎn)權(quán)房’，一方面體現(xiàn)舊村改造，一方面增加了農(nóng)民集體收入。”
翟惠升與懷柔某鄉(xiāng)政府合作，6年前在懷柔紅螺寺附近買了1500畝地，其中400畝地蓋樓房，剩下的山地、林地用于體現(xiàn)優(yōu)美的居住環(huán)境。“我們用了幾千萬元買地，給當?shù)剞r(nóng)民的每一棵草，每一棵梨樹等都給予補償，不然，那地也是閑著，這樣還增加了農(nóng)民收入。”
這話讓一些農(nóng)民深有體會。7月9日上午，在順義龍頭村村口一位坐在門口乘涼的農(nóng)民劉志義說：“村里賣‘小產(chǎn)權(quán)房’是在情理之中的事，你看，我不用去侍弄地里的活兒了，那地已經(jīng)變成房子，賣的錢都到我們手里了。”
“這種體會是真實的，2005年12月底，正趕上農(nóng)民分紅，我們恰巧收了一位購房戶交的20萬元房款，就及時給農(nóng)民分了。”十八里店鄉(xiāng)橫街子村村長趙來勝說。
據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌介紹，目前，北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)商品房價格的25%至30%。
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說，目前北京已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”很快就會超過1000萬平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價房未來三年的目標才是兩個1000萬平方米。
北京市的“小產(chǎn)權(quán)房”從上世紀90年代中期開始陸續(xù)出現(xiàn)。當時主要是一些高收入群體為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或者直接購買農(nóng)家院。“當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關(guān)部門注意。”
然而，從2003年開始，“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)發(fā)生了變化，“很多人開始購買‘小產(chǎn)權(quán)房’，作為第一居所使用。”胡景暉說，2003年之后，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)也開始變?yōu)楫數(shù)卮逦瘯⑧l(xiāng)政府的大規(guī)模開發(fā)行為。(張敏)
