編者的話

　　6月18日，有關部門提示城市居民不要購買在集體土地上建設的“小產權房”，否則，將不受法律保護。緊接著北京市國土資源局也于6月底出臺禁令，全面叫停“小產權房”，違規開發的“小產權房”都要停工停售。于是，“小產權房”開始頻頻出現在公眾的視野之中。那么，“小產權房”究竟是如何建成的？又是什么人購買了“小產權房”？已經購買了“小產權房”的人應該怎么辦？從今天起，本報連續刊登記者深入實地的調查報道，以期對“小產權房”的現狀、其政策上的不合法性、“小產權房”今后的走向等問題進行客觀的分析。歡迎垂注。

　　買方賣方都認為占便宜的交易

　　在北京郊區，特別是順義、昌平、懷柔、房山、通州等地，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設住宅樓，并以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。對銷售出去的房子，由享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社制作頒發權屬證書。這些房子一般俗稱“小產權房”。

　　那么，有哪些人購買了“小產權房”？為什么要買？這些人購買“小產權房”做什么用？買方和賣方之間究竟有怎樣的利益關系？目前，他們的現狀如何？為此，記者日前進行了調查。

　　購房者：手里一般有兩樣東西

　　記者通過在郊區主持開發銷售“小產權房”的村長、鄉長中了解到，五類群體購買“小產權房”：少數手里有土地、旅游等資源的政府官員；選擇第二居所的高收入群體；用房屋做投資生意的人；外地來京初期獲利的務工人員；普通工薪階層。

　　其中，選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外來務工人員占絕大多數，普通工薪階層幾乎很少。他們買“小產權房”主要是圖便宜。而購買“小產權房”的人，手里一般有兩樣東西：“購房協議”；“村民榮譽證書”。其中，“村民榮譽證書”還是復印件。

　　7月10日，外來務工人員李福利手里攥著當初購買“小產權房”時的唯一證據———“購房協議”，滿頭大汗地坐在記者面前訴說：“17萬塊錢打水漂了！現在房、錢兩空，您有‘路子’嗎？幫我找人說說……”“購房協議”上寫著：“舊城改造項目房屋買賣協議”。

　　2006年初，李福利在順義高麗營村花17萬元買了一套100多平方米的“小產權房”，當時村委會給了他一個“購房協議”。今年初，因當地修路這套房子被軋平了，他攥著“購房協議”四處奔走，只想要回原來買房的錢，但得到的答復卻都是：協議無效，至于拆除房屋損失費，修路占地單位已交給享有該土地所有權的鄉(鎮)合作經濟聯合社或村經濟合作社了。

　　“當初購房不是沒估計到會有這手兒，可沒料到這么慘！心里撮火，欲哭無淚呀！也只能是認了！”李福利無奈地敘述事情的經過。

　　李福利的朋友楊建后怕地說：“當時6000元能在順義買個院子，虧了沒買，買了就跟他一樣，什么也沒了。”

　　北京索爾機械設備公司總經理祁建剛是用房屋做投資生意的，對“小產權房”他想先租再買，結果，還沒來得及買，他所租的房因為地價漲了，加之公司欠租，村委會便強行清走祁建剛所租屋內物品。

　　2005年12月，祁建剛在鄰近通縣的朝陽區十八里店鄉橫街子村租了三棟樓房。“每平方米5毛錢，當時覺得太便宜了，如果用1.2元再轉租給別人，獲利是很大的。于是，便打算先租然后再買其中的一套，作為住房。”祁建剛這樣打算。

　　2006年6月，因為祁建剛欠一個季度的租金，被當地村委會告上法庭。“實際是地價從5毛錢漲到了8毛錢，他們想讓我趕緊搬走，出售或租給新客戶。”祁建剛判斷。

　　而橫街子村委員會合作社副社長穆建軍稱，“這些樓都是村民集資建設，再等下去我們損失太大。”“這么做也是為了促進這件事的解決。”

　　祁建剛說：“盡管據理力爭，但最后的結果也只能是拿著當地村委會給的‘村民榮譽證書’的復印件，離開這里。但村里很客氣，他們說，因為你在這里投資了。買房、租房就算是投資。所以，你是村里的榮譽村民。”

　　售房者：“增加集體收入”

　　據了解，“小產權房”一般由開發商和村委會合作，或者村委會自行組織建設，在宅基地等用地上開發住宅，而后自行銷售。

　　望京房地產開發公司的資深工作人員翟惠升介紹，“小產權房”的開發銷售商多數是村委會自己，也有長期從事房地產業務的工作人員私自合伙開發銷售的。她說：“我體會，銷售‘小產權房’，一方面體現舊村改造，一方面增加了農民集體收入。”

　　翟惠升與懷柔某鄉政府合作，6年前在懷柔紅螺寺附近買了1500畝地，其中400畝地蓋樓房，剩下的山地、林地用于體現優美的居住環境。“我們用了幾千萬元買地，給當地農民的每一棵草，每一棵梨樹等都給予補償，不然，那地也是閑著，這樣還增加了農民收入。”

　　這話讓一些農民深有體會。7月9日上午，在順義龍頭村村口一位坐在門口乘涼的農民劉志義說：“村里賣‘小產權房’是在情理之中的事，你看，我不用去侍弄地里的活兒了，那地已經變成房子，賣的錢都到我們手里了。”

　　“這種體會是真實的，2005年12月底，正趕上農民分紅，我們恰巧收了一位購房戶交的20萬元房款，就及時給農民分了。”十八里店鄉橫街子村村長趙來勝說。

　　據中國房地產協會副會長顧云昌介紹，目前，北京“小產權房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房價多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環內商品房價格的25%至30%。

　　北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說，目前北京已售和在建的“小產權房”很快就會超過1000萬平方米，而北京市經濟適用房和限價房未來三年的目標才是兩個1000萬平方米。

　　北京市的“小產權房”從上世紀90年代中期開始陸續出現。當時主要是一些高收入群體為了休閑或養老到郊區買地蓋別墅，或者直接購買農家院。“當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒有引起相關部門注意。”

　　然而，從2003年開始，“小產權房”的性質發生了變化，“很多人開始購買‘小產權房’，作為第一居所使用。”胡景暉說，2003年之后，“小產權房”的開發建設也開始變為當地村委會、鄉政府的大規模開發行為。(張敏)