繼4月19日本報《二手房買賣遭遇“違約潮”》系列報道刊發(fā)以來，讀者對此反響強烈。不少讀者致電本報咨詢，針對日漸看漲的二手房市場，消費者在簽署房地產(chǎn)買賣合同時，該注意哪些問題以防日后賣家突然“變臉”？一旦不幸遭遇違約，消費者如何運用法律武器維護自己的合法權(quán)益？記者以不久前市民范小姐的真實案例，咨詢了政府部門及法律界相關(guān)人士，就違約事件進行詳細解讀。
案例回放
合同剛簽完賣方漲10萬
“剛剛簽完經(jīng)紀合同，賣方驟然將房價提高10萬元。”家住羅湖的范小姐致電本報時，既心急又無奈。
今年2月10日，范小姐在深圳一大型中介機構(gòu)的介紹下，看中某國有大型企業(yè)位于羅湖的花園頂層復式樓，面積163平方米，總價107萬元。簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》當日，由于該企業(yè)總公司在北京，該公司法人代表口頭授權(quán)深圳分公司負責人作為賣方代理人簽字。《合同》約定，賣方須于4月1日前提供相關(guān)過戶手續(xù)，在此之前的定金以保證金形式托管于中介。隨后，范小姐當場交付5萬元定金。
范小姐告訴記者，在此期間，在中介方的催促下，她再次交納10萬元作為定金。至此，范小姐共繳納定金15萬元。3月27日，范小姐接到該中介通知，稱賣方負責人一直在外出差，過戶手續(xù)得延遲辦理。無奈之下，范小姐只得繼續(xù)等待。
房價驟增10萬元
誰料，這一等，房價竟然抬高了10萬元。4月10日，范小姐突然接到賣方深圳公司負責人的電話，對方表示，由于房價上漲，現(xiàn)在該樓盤的評估價至少120萬元，北京總公司不同意以107萬元的價格售出。當范小姐提到，當初簽訂的《合同》約定，如賣方不能履行本合同以至本合同不能順利完成，賣方須返回雙倍定金予買方。對于范小姐“違約金”一說，對方則表示公司未收到范小姐一分錢，所有款項都在中介方手中。隨后，該負責人表示，如果范小姐需要，將盡力向總公司爭取，但可以肯定的是，107萬元的價格無法成交。
對此，范小姐又氣又惱，她隨后與中介方取得聯(lián)系。豈料該中介相關(guān)負責人告訴她，之前簽訂的只是履行合同，并不是正式合同，也不具備法律效力。此外，由于當時簽字的并非法人代表，代理人只是被“口頭授權(quán)”，也沒有任何章?lián)C明，所以賣方根本不擔心范小姐將此違約事件告上法庭。
范小姐表示，現(xiàn)在賣方已開出價格，比兩月前整整高了10萬元，售價117萬元。
賣方違約買方損失大
突如其來增加的10萬元，讓吃了“啞巴”虧的范小姐感到頗為無奈。她告訴記者，如果不買的話，這107萬元就目前市場價頂多只能買幾十平方米，前后差價損失達幾十萬元；買下的話，就算不計較多出的10萬元，但心里還是感覺有陰影。“我現(xiàn)在心急呀，如果不抓緊，現(xiàn)在已付的15萬元定金，到時怕是連首付都不夠了。”范小姐說。
部門解讀
非正式合同一樣管用
工商部門表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同同樣具備法律效力，買房者可據(jù)此索賠
如今因二手房價上漲，許多賣房者在簽訂二手房經(jīng)紀合同之后主動違約，給買房者造成損失。對此，市工商局有關(guān)人士表示，非正式的地產(chǎn)經(jīng)紀合同同樣具備法律效力，買房者可以據(jù)此向違約者索取賠償。
非正式合同也具法律效力
房地產(chǎn)交易過程中往往會出現(xiàn)兩個合同，一個是買賣雙方與地產(chǎn)中介三方簽定的房地產(chǎn)買賣合同，俗稱居間合同，這是非正式合同；另一個就是辦理房產(chǎn)
過戶時買賣雙方到國土房產(chǎn)部門共同簽定的房地產(chǎn)交易合同示范文本，這是正式合同。有兩個方面的原因?qū)е鲁霈F(xiàn)兩份合同的現(xiàn)象。一方面，法律規(guī)定，房地產(chǎn)交易雙方均須按房地產(chǎn)實際成交價格繳納相關(guān)稅費，尤其對于二手房交易，賣方不僅要繳納印花稅，還要繳納營業(yè)稅、增值稅等等。為了減少這部分支出，賣方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只寫一個象征性的成交價，而不寫出實際成交價格，前者價格遠遠低于后者，從而逃避大額稅費。但由于地產(chǎn)中介的傭金也是按照房地產(chǎn)的實際成交價格乘點計算，客觀上賣方與地產(chǎn)中介便都會要求與買方在房地產(chǎn)交易初期簽定一個非正式的合同，合同中的房價為實際成交價格。
然而，非正式合同并非如地產(chǎn)中介口中所說的不具備法律效力。為防止出現(xiàn)房價波動或者其他難以預料的因素，買賣雙方可以在非正式合同中約定，在一定的時限內(nèi)到國土房產(chǎn)部門簽定正式合同，辦理過戶手續(xù)，以保障雙方合法權(quán)益。對于上述案例，如果范小姐做到了這一點，對于后來出現(xiàn)的賣方負責人出差、無法及時辦理過戶手續(xù)的情況，只要超出了雙方約定的時限，范小姐就可以違約為由，要求賣方賠償。
此外，消費者購房時，首先要弄清訂金與定金的區(qū)別。所謂訂金的“訂”，代表預訂的意思，一旦出現(xiàn)一方違約的情形，只需返還訂金，不用承擔連帶賠償責任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有確定的含義。《擔保法》中明確規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。可見，賣方如果私自違約，應當雙倍返還定金給買方。消費者給付定金的同時，一定要在合同中予以明確。
口頭授權(quán)不同于書面委托
在范小姐的購房案例中，賣方法人代表曾口頭授權(quán)深圳分公司負責人作為賣方代理人簽字，沒有任何書面證據(jù)證明。賣方最后違約時也正因為這一點，不擔心范小姐將其違約事件告上法庭。工商部門對此提醒廣大房產(chǎn)消費者，房地產(chǎn)交易過程中切忌口頭授權(quán)。中國有句俗話，叫“白紙黑字，口說無憑。”口頭授權(quán)不同于書面委托的法律效力，一旦出現(xiàn)糾紛不能作為固定的證據(jù)。對于范小姐，當賣方提出口頭授權(quán)時，應堅決要求賣方出具書面委托，以保障自己的合法權(quán)益。
定金入三方監(jiān)管賬戶即視賣方已收定金
當范小姐針對賣方違約提出賠償時，賣方稱未收到范小姐一分錢，所有款項都在中介方手中。工商部門指出，這一說法違反了相關(guān)法律規(guī)定。對于目前房地產(chǎn)交易普遍的做法是，定金存入買賣雙方共同指定的地產(chǎn)中介的開戶銀行，買方、賣方、地產(chǎn)中介方三方共同監(jiān)管該銀行賬戶(定金不同于交易傭金，地產(chǎn)中介無權(quán)單獨支取該筆款項)。當買方把定金存入該賬戶時，即視為賣方已經(jīng)收到了定金(在未辦理正式過戶手續(xù)前，賣方無法真正得到這筆錢)，如果有一方違約，則按相應的定金罰則解決處理。因此賣方?jīng)]有收到一分錢的說法是錯誤的。
如果范小姐掌握了上述法律常識，簽合同時明確定金，要求約定辦理過戶手續(xù)的時限，并要求賣方出具書面委托，則可以有效地保障自己的合法權(quán)益，當賣方提高房價時就不會變得被動。工商部門專門為范小姐算了一筆賬。當初約定的房價為107萬元，范小姐付定金15萬元，傭金1.5萬元，買賣雙方一共須付傭金3萬元。如果賣方違約，不僅無權(quán)要求返還傭金，還須雙倍返還定金給買方，即多支出15萬元，賣方須承擔的違約金一共約為18萬元左右。事實上，賣方衡量得失后，很可能會以原價107萬元賣房給范小姐。
律師支招
細化條款制約賣方
律師稱加大違約成本將有效遏制賣房者“變臉”
對于范小姐的遭遇，廣東鵬城陽光律師事務所王永生律師表示，只要范小姐在簽合同時稍加留意，并在適當時候借助法律程序，就能保障購房時的合法權(quán)益不受侵害。如果范小姐能與中介方進行良好協(xié)商，并將合同條款細化，也能對賣方違約起到較強的制約。
中介有義務提示風險
王律師表示，買賣雙方與地產(chǎn)中介三方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同(即經(jīng)紀合同)，其意思表示真實，符合法律規(guī)定，具備相應法律
效力。而地產(chǎn)中介作為居間方，有義務對賣方身份進行審查，而出現(xiàn)上述“口頭授權(quán)”的代理人時，中介方應提醒買方將來可能出現(xiàn)的違約情況，并要求賣方提供章?lián)C明。所以中介公司所稱“簽字并非法人，沒有任何章?lián)C明”，明顯是在為賣方的違約行為找借口。
違約方應返還雙倍定金
事實上，中介方已收受買方15萬元定金，范小姐繳納定金的目的則是為了訂立主合同，即正式《房地產(chǎn)買賣合同》，這15萬元定金就是為訂立主合同提供的擔保。因此，不管是中介方或是賣方原因?qū)е轮骱贤荒苡喠ⅲ歼`反了之前的所簽合同，即適用于定金罰則，違約方應承擔雙倍返還定金的義務。只不過承擔義務人因定金由誰收取而有所不同。
王律師說，就此案例中，定金是由中介名義收取，則中介方應為第三方的過錯(賣方不愿以合同價出售)而承擔雙倍返還定金的責任，然后再向過錯方追索。
合同條款訂立可協(xié)商
“如果范小姐熟悉房地產(chǎn)合同相關(guān)程序，具體問題在合同中作出明確約定，與中介方進行良好協(xié)商，賣方違約就不會那么容易發(fā)生了。”王律師提醒，在雙方簽署房地產(chǎn)買賣合同時，買方應仔細閱讀中介公司提供的格式合同，并詳細了解關(guān)鍵條款的含義，對表達不清的地方加以修改；在合同備注欄中，消費者務必對房屋產(chǎn)權(quán)、過戶日期、違約責任承擔的具體形式及承擔方式、物業(yè)水電等細節(jié)作出明確約定。“這樣業(yè)主反悔也是有成本的，需要雙倍返還定金和支付中介的相關(guān)費用。一旦業(yè)主反悔則得不償失，違約現(xiàn)象將會大大減少。”
