與去年“五一”黃金周比，今年期房銷售簽約面積只相當于去年的61.26%，簽約套數(shù)也少了352套，平均每天少賣約60套房。期間期房網(wǎng)上簽約平均每套住宅面積為108平方米，而去年這個數(shù)值為124平方米。但房價依然居高不下。有開發(fā)商稱，住宅套均面積的下降，說明“90平方米七成令”的政策顯效。但放棄購房計劃的李先生則不以為然，他認為這不過是“去年‘五一’買大房子的錢現(xiàn)在只夠買小房子了！”

　　高房價下群體性觀望

　　盡管售樓商家在“五一”長假前做足了架勢要讓黃金周成“淘金周”，很多售樓處和房屋中介機構(gòu)推出各種優(yōu)惠措施，實行折扣價，延長營業(yè)時間或推出多種看房線路……但事實上，消費者購房的熱情并沒有預想的那么高。

　　在房價居高不下、新樓盤越來越少的現(xiàn)在，買房已不再是一件迫切需要做的事情，“等等看，也許更好。”

　　2007年是國家對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控的第四年。4年來，為抑制過高的房價，政府出臺了多項政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。然而，北京的房價在投資和投機性的雙重需求下持續(xù)逆水行舟，依然一路高歌猛進。現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)多數(shù)樓盤每平方米超過萬元，五環(huán)以內(nèi)難覓每平方米8000元以下的新盤。

　　針對近期北京公布的限價商品房價格，不少低收入家庭表示有點失望。“西三旗的限價房均價賣到6000元一平方米，我們還是買不起。”但限價房的推出使不少人推遲了購房計劃。

　　調(diào)查顯示,居民總體購房意愿有所回落，回答未來3個月有購房打算的居民比例下降。僅有6.2%的市民未來一年內(nèi)打算購房，與2005年和2006年同期相比，購房意愿急劇下降。而其中首當其沖的原因，正是北京房價的猛烈上漲使不少購房者望而卻步。

　　二手房租售比超警戒線

　　在北京鏈家地產(chǎn)遠洋天地店經(jīng)理谷旭光看來，雖然“五一”期間二手房生意不如預想的那么火爆，但是黃金周這幾天仍然可以說是“豐收”。據(jù)介紹，他所在的店鋪每天接待看房者人數(shù)比平時有較大增幅，不少人有成交意向。這幾天來看房的多為年輕白領人士，大都傾向于總價70萬元至80萬元、面積90平方米以下的小戶型，對于三居室的需求量比較小。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年第一季度北京二手房成交量達到1.72萬套左右，相比2006年的1.63萬套，上漲幅度達5.52%。

　　二手房的火爆孕育著風險。社科院不久前發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍皮書》顯示，2006年我國部分大城市二手房的“租售比”已超過國際警戒線，房價虛高傾向明顯。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。根據(jù)我愛我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)經(jīng)紀公司的統(tǒng)計，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城區(qū)的“租售比”已經(jīng)高達1：270至1：400。

　　“而從發(fā)達國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1：200。當超出這一比例時，表明市場存在風險。”社科院專家解釋說。

　　供需雙方開始深度博弈

　　按照傳統(tǒng)習慣，4月份通常北京住宅進入一年中旺銷季節(jié)，然而今年反常。從北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲取的數(shù)據(jù)看，雖然北京房價繼續(xù)高漲，銷售量與去年同期相比，卻縮水了40%。截止4月17日，北京在售住宅總量達到10萬套。按照目前市場前四月的平均銷售速度，足夠今年北京市場消化一年。

　　成交量縮水，供給也相對充足，那么價格上漲就違反了供需規(guī)律。很顯然，北京樓市供需雙方已經(jīng)開始進入深度博弈，勝負要看誰能扛得更持久。作為供給者的開發(fā)商，希望樓市永遠“火”下去；而作為樓市的需求者，一部分人買房開始回歸理性，這多半是因為房價太高讓其難以承受而做出的無奈選擇，少半是政府出臺的一系列政策讓其看到一點點房價會降的希望。

　　而開發(fā)商依然自信。一是保障性住房制度落實不到位，人們改善住房還得靠商品房；二是房地產(chǎn)商們已經(jīng)羽翼豐滿，有足夠資金來支撐項目開發(fā)，即便房屋滯銷開發(fā)商也暫時不必選擇降價。事實上，房地產(chǎn)企業(yè)開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價格聯(lián)盟，與消費者抗衡。

　　樓市郊區(qū)化趨勢明顯

　　在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭的事實，因此，土地供應結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出，北京市未來一至兩年的商品房供應，主要得看今年和去年的土地供應情況。

　　按供地數(shù)量計算，2006年公開出讓的土地中，二環(huán)內(nèi)為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠郊區(qū)縣則達到41%。如果把遠郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。

　　北京土地儲備中心網(wǎng)站的消息說，今年二季度北京市計劃供應的土地共50塊，其中住宅用地33塊，除去4月份供應的土地份額，在未來的兩個月內(nèi)，北京還將有27塊住宅用地入市交易，其中包括今年住宅用地的“地王”地塊、規(guī)劃建筑面積為60.2萬平方米的順義馬坡順新家園項目，以及其他3塊規(guī)劃建筑面積達40萬平方米的項目，總體規(guī)劃建筑面積不少于200萬平方米，預計將形成今年土地交易的高潮。

　　在北京5月份22個預計入市的純新盤中，16個位于四環(huán)以外，占純新盤上市的73%.其中有12個位于五環(huán)外，說明京城樓市放量郊區(qū)化趨勢越來越明顯。(張牧涵 趙秀芹)