對(duì)于30%的高轉(zhuǎn)手率的購(gòu)買情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉(zhuǎn)手率的行為出現(xiàn)在小戶型的買賣上，很多購(gòu)房者購(gòu)買小戶型時(shí)，只支付了比較少的首期款，經(jīng)過半年、一年時(shí)間，房?jī)r(jià)有所上漲，那么這部分人就會(huì)將房屋賣出，再將增值的錢款繼續(xù)投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環(huán)往復(fù)
4月以來，深圳日均二手房交易量遠(yuǎn)超新房數(shù)量，這似乎已經(jīng)接近海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)以三級(jí)市場(chǎng)為主流的情況。但同時(shí)深圳社科院研究報(bào)告指出，深圳二手房交易的半年轉(zhuǎn)手率超過30%。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月以來，深圳二手房日均交易量超過300套，而新房交易量不足100套。而在去年全年，深圳的二手房交易面積首次超過新房，二手房開始占據(jù)市場(chǎng)主流。
二手房交易欣欣向榮
在二手房交易欣欣向榮的同時(shí)，深圳社會(huì)科學(xué)院近日公布的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》卻指出，深圳登記在冊(cè)的商品房產(chǎn)權(quán)人總數(shù)為109.5萬人次，從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析，領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。
二手房交易量增大，并在半年內(nèi)有如此高的轉(zhuǎn)手率，給予深圳房?jī)r(jià)充足的上揚(yáng)空間，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)也似乎進(jìn)入了海外三級(jí)市場(chǎng)唱主角的成熟期。但是這種現(xiàn)象并沒有引來業(yè)內(nèi)的樂觀分析，更多的焦點(diǎn)還在于這種現(xiàn)象折射的無奈現(xiàn)實(shí)。
據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，今年一季度，深圳市商品房竣工面積同比下降15.44%，商品房銷售面積同比減少1.62%，但二手房交易量持續(xù)上升，一季度同比增加28.95%，二手房交易量已超過新建商品房。
這一現(xiàn)象在今年5月舉行的深圳房交會(huì)上也得到印證，前來參展的20個(gè)樓盤項(xiàng)目有14個(gè)屬于“形象展示”無房可賣，而另一方面，深圳長(zhǎng)河、招商、創(chuàng)輝等中介公司大舉進(jìn)駐房交會(huì)，4天參展時(shí)間共舉辦了10場(chǎng)二手房投資置業(yè)講座，可見其火爆程度。
深圳長(zhǎng)河地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)王小英告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，今年參加深圳房交會(huì)的二手房攤位普遍火爆，很多市民將目光投向二手房，深圳二手房交易量超過一手房，這種趨勢(shì)是可以想象的。“商品房數(shù)量少，推出新房數(shù)量不足，是因?yàn)檎疀]有多余的土地用于建房，這樣一來，壓力勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁到三級(jí)市場(chǎng)，二手房交易數(shù)量增加也由此可見。”王小英告訴記者，從這次房交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)就可以覺察到二手房交易逐漸增大的趨勢(shì)。
對(duì)于深圳目前二手房交易量大于新房的現(xiàn)象，招商置業(yè)策劃品牌部研究員廖暉認(rèn)為，由于深圳的城市地位及其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭作用，三級(jí)市場(chǎng)成為主流是必然的趨勢(shì)。從深圳的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r而言，一手房過渡到二手房市場(chǎng)大概需要6年時(shí)間，而目前這一時(shí)間并沒有達(dá)到飽和，新房一經(jīng)推出還是遭到市場(chǎng)哄搶。“目前深圳還是不能達(dá)到成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的水平，但是從2006年開始，二手房交易量就大過新房交易量了，到今年，這種差距正在被拉大。”
深圳社科院地產(chǎn)與城市運(yùn)營(yíng)研究中心主任高海燕認(rèn)為，深圳二手房交易量增加是有背景的，一方面深圳新房數(shù)量供應(yīng)有限，其次，深圳房地產(chǎn)發(fā)展20多年的房屋存量開始發(fā)揮作用。
深圳出現(xiàn)的這種趨勢(shì)似乎向著海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但是，高海燕表示，目前深圳房屋供求嚴(yán)重不平衡，比較之下，并不能說是成熟的表現(xiàn)，只是一種現(xiàn)實(shí)狀況。國(guó)外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提是國(guó)民總體上解決了房屋供需平衡問題，這是房地產(chǎn)進(jìn)入“二手房時(shí)代”的基礎(chǔ)，而深圳是在全民性住房解決基礎(chǔ)不好的情況下出現(xiàn)二手房市場(chǎng)為大，只能是一種無奈的合理現(xiàn)狀。
對(duì)此，王小英給出了他們?nèi)ツ昴甑椎囊唤M分析數(shù)據(jù)：深圳目前流動(dòng)人口大約是1300萬，常住人口600萬左右，在常住人口中，平均2.7個(gè)人構(gòu)成一個(gè)家庭，以家庭為單位就要200萬套房屋居住，而深圳全市現(xiàn)有商品房大約90多萬套，以此計(jì)算，大約是兩戶家庭占有一套住房，再加上流動(dòng)性人口在深圳購(gòu)房，深圳的房屋需求量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這是深圳房?jī)r(jià)一路走高的重要原因，
一般說來，一個(gè)片區(qū)二手房的價(jià)格是否上漲，及上漲幅度，是和該片區(qū)的新房推出數(shù)量有關(guān)的，比如深圳的羅湖片區(qū)這幾年基本沒什么新盤面市，那么他的二手房?jī)r(jià)格也相對(duì)升幅較小。
高轉(zhuǎn)手率背后的推力
而據(jù)深圳社科院統(tǒng)計(jì)的二手房半年內(nèi)買賣30%的高轉(zhuǎn)手率，高海燕告訴記者，不可否認(rèn)深圳20年來的房地產(chǎn)發(fā)展，投資性因素是占了相當(dāng)部分的，在一手市場(chǎng)供應(yīng)不足情況下，存量作用顯現(xiàn)。
廖暉認(rèn)為，深圳二手房的高轉(zhuǎn)手率，存在投機(jī)行為，這會(huì)影響深圳的房?jī)r(jià)進(jìn)一步追高。隨著二手房每次轉(zhuǎn)手的價(jià)格提升，一手房的價(jià)格也會(huì)隨之攀高，一般說來，新房面市的價(jià)格會(huì)參照周邊二手房的價(jià)格加高2000元/平方米左右，當(dāng)新房形成新的價(jià)格標(biāo)桿后，二手房又會(huì)看齊新價(jià)格。
對(duì)于30%的高轉(zhuǎn)手率的購(gòu)買情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉(zhuǎn)手率的行為出現(xiàn)在小戶型的買賣上，很多購(gòu)房者購(gòu)買小戶型時(shí)，只支付了比較少的首期款，經(jīng)過半年、一年時(shí)間，房?jī)r(jià)有所上漲，那么這部分人就會(huì)將房屋賣出，再將增值的錢款繼續(xù)投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環(huán)往復(fù)。“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)外相比，屬于剛起步階段，房?jī)r(jià)攀升太過于迅猛，對(duì)行業(yè)也會(huì)產(chǎn)生不利的影響，90年代的海南房產(chǎn)泡沫破裂就是很好的例子。”
一般而言，在房地產(chǎn)行業(yè)中，20%左右的投資比例是屬于正常的，80%的房屋最終要回到住房者手中。如果炒房勢(shì)頭過熱，那么價(jià)格偏離正常范圍就越遠(yuǎn)。深圳社科院統(tǒng)計(jì)的30%的二手房轉(zhuǎn)手率，正是說明這種炒房勢(shì)頭是過熱的。王小英告訴記者，購(gòu)房者同一時(shí)間段內(nèi)，頻繁轉(zhuǎn)手房屋和一次轉(zhuǎn)手房屋的收益其實(shí)是差不多的，所以根本沒有必要如此頻繁轉(zhuǎn)手。“這種人本身對(duì)樓市就存在更多的恐慌心理。”
高海燕認(rèn)為，目前二手房交易活躍，只是一種階段性現(xiàn)象，但是這種現(xiàn)象還將持續(xù)一段時(shí)間，這主要是供需關(guān)系造成的。在海外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新房和二手房存在比較大的價(jià)差，一次置業(yè)的市民大部分選擇二手房，而二、三次置業(yè)的市民才會(huì)選擇新房。而深圳這種價(jià)差并不明顯，特別是深圳關(guān)內(nèi)，二手房?jī)r(jià)格頗高，住宅需求壓力大，而關(guān)內(nèi)又沒有龐大的一手房市場(chǎng)去滿足需求，只能通過二手房市場(chǎng)釋放。所以，只能是深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化發(fā)展最終平衡，全民住房需求逐步滿足，只有這樣，才會(huì)再一次回歸二手房市場(chǎng)，那時(shí)候才是成熟的。(趙斌)
