對于30%的高轉手率的購買情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉手率的行為出現在小戶型的買賣上，很多購房者購買小戶型時，只支付了比較少的首期款，經過半年、一年時間，房價有所上漲，那么這部分人就會將房屋賣出，再將增值的錢款繼續投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環往復

　　4月以來，深圳日均二手房交易量遠超新房數量，這似乎已經接近海外成熟房地產市場以三級市場為主流的情況。但同時深圳社科院研究報告指出，深圳二手房交易的半年轉手率超過30%。

　　據深圳市房地產交易中心統計，進入4月以來，深圳二手房日均交易量超過300套，而新房交易量不足100套。而在去年全年，深圳的二手房交易面積首次超過新房，二手房開始占據市場主流。

　　二手房交易欣欣向榮

　　在二手房交易欣欣向榮的同時，深圳社會科學院近日公布的《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》卻指出，深圳登記在冊的商品房產權人總數為109.5萬人次，從商品房轉手時間分析，領到產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，得到產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%。

　　二手房交易量增大，并在半年內有如此高的轉手率，給予深圳房價充足的上揚空間，深圳房地產市場也似乎進入了海外三級市場唱主角的成熟期。但是這種現象并沒有引來業內的樂觀分析，更多的焦點還在于這種現象折射的無奈現實。

　　據深圳市國土資源和房產管理局統計，今年一季度，深圳市商品房竣工面積同比下降15.44%，商品房銷售面積同比減少1.62%，但二手房交易量持續上升，一季度同比增加28.95%，二手房交易量已超過新建商品房。

　　這一現象在今年5月舉行的深圳房交會上也得到印證，前來參展的20個樓盤項目有14個屬于“形象展示”無房可賣，而另一方面，深圳長河、招商、創輝等中介公司大舉進駐房交會，4天參展時間共舉辦了10場二手房投資置業講座，可見其火爆程度。

　　深圳長河地產區域總監王小英告訴《第一財經日報》，今年參加深圳房交會的二手房攤位普遍火爆，很多市民將目光投向二手房，深圳二手房交易量超過一手房，這種趨勢是可以想象的。“商品房數量少，推出新房數量不足，是因為政府沒有多余的土地用于建房，這樣一來，壓力勢必轉嫁到三級市場，二手房交易數量增加也由此可見。”王小英告訴記者，從這次房交會的現場就可以覺察到二手房交易逐漸增大的趨勢。

　　對于深圳目前二手房交易量大于新房的現象，招商置業策劃品牌部研究員廖暉認為，由于深圳的城市地位及其房地產業的領頭作用，三級市場成為主流是必然的趨勢。從深圳的房地產發展狀況而言，一手房過渡到二手房市場大概需要6年時間，而目前這一時間并沒有達到飽和，新房一經推出還是遭到市場哄搶。“目前深圳還是不能達到成熟房地產市場的水平，但是從2006年開始，二手房交易量就大過新房交易量了，到今年，這種差距正在被拉大。”

　　深圳社科院地產與城市運營研究中心主任高海燕認為，深圳二手房交易量增加是有背景的，一方面深圳新房數量供應有限，其次，深圳房地產發展20多年的房屋存量開始發揮作用。

　　深圳出現的這種趨勢似乎向著海外成熟房地產市場發展，但是，高海燕表示，目前深圳房屋供求嚴重不平衡，比較之下，并不能說是成熟的表現，只是一種現實狀況。國外成熟房地產市場的前提是國民總體上解決了房屋供需平衡問題，這是房地產進入“二手房時代”的基礎，而深圳是在全民性住房解決基礎不好的情況下出現二手房市場為大，只能是一種無奈的合理現狀。

　　對此，王小英給出了他們去年年底的一組分析數據：深圳目前流動人口大約是1300萬，常住人口600萬左右，在常住人口中，平均2.7個人構成一個家庭，以家庭為單位就要200萬套房屋居住，而深圳全市現有商品房大約90多萬套，以此計算，大約是兩戶家庭占有一套住房，再加上流動性人口在深圳購房，深圳的房屋需求量是遠遠不夠的，這是深圳房價一路走高的重要原因，

　　一般說來，一個片區二手房的價格是否上漲，及上漲幅度，是和該片區的新房推出數量有關的，比如深圳的羅湖片區這幾年基本沒什么新盤面市，那么他的二手房價格也相對升幅較小。

　　高轉手率背后的推力

　　而據深圳社科院統計的二手房半年內買賣30%的高轉手率，高海燕告訴記者，不可否認深圳20年來的房地產發展，投資性因素是占了相當部分的，在一手市場供應不足情況下，存量作用顯現。

　　廖暉認為，深圳二手房的高轉手率，存在投機行為，這會影響深圳的房價進一步追高。隨著二手房每次轉手的價格提升，一手房的價格也會隨之攀高，一般說來，新房面市的價格會參照周邊二手房的價格加高2000元/平方米左右，當新房形成新的價格標桿后，二手房又會看齊新價格。

　　對于30%的高轉手率的購買情況分析，王小英告訴記者，通常這種高轉手率的行為出現在小戶型的買賣上，很多購房者購買小戶型時，只支付了比較少的首期款，經過半年、一年時間，房價有所上漲，那么這部分人就會將房屋賣出，再將增值的錢款繼續投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循環往復。“中國的房地產行業和國外相比，屬于剛起步階段，房價攀升太過于迅猛，對行業也會產生不利的影響，90年代的海南房產泡沫破裂就是很好的例子。”

　　一般而言，在房地產行業中，20%左右的投資比例是屬于正常的，80%的房屋最終要回到住房者手中。如果炒房勢頭過熱，那么價格偏離正常范圍就越遠。深圳社科院統計的30%的二手房轉手率，正是說明這種炒房勢頭是過熱的。王小英告訴記者，購房者同一時間段內，頻繁轉手房屋和一次轉手房屋的收益其實是差不多的，所以根本沒有必要如此頻繁轉手。“這種人本身對樓市就存在更多的恐慌心理。”

　　高海燕認為，目前二手房交易活躍，只是一種階段性現象，但是這種現象還將持續一段時間，這主要是供需關系造成的。在海外成熟房地產市場中，新房和二手房存在比較大的價差，一次置業的市民大部分選擇二手房，而二、三次置業的市民才會選擇新房。而深圳這種價差并不明顯，特別是深圳關內，二手房價格頗高，住宅需求壓力大，而關內又沒有龐大的一手房市場去滿足需求，只能通過二手房市場釋放。所以，只能是深圳關內關外一體化發展最終平衡，全民住房需求逐步滿足，只有這樣，才會再一次回歸二手房市場，那時候才是成熟的。(趙斌)