近日，一直為買(mǎi)房結(jié)婚而奔忙的陳先生，終于看中了上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路一套57平方米、開(kāi)價(jià)78萬(wàn)元的二手房。但最大的難題是，這是一套仍在銀行按揭貸款的房子，照有關(guān)政策規(guī)定，除非現(xiàn)業(yè)主付清房貸，否則不能為買(mǎi)家辦理按揭手續(xù)(即所謂“轉(zhuǎn)按揭”)。最后，他多花了大約一萬(wàn)塊錢(qián)，成功把房子買(mǎi)下。
“之前真沒(méi)想到嚴(yán)令禁止的二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)按揭，居然可以變通。”陳先生歡喜之余不免感嘆。
事實(shí)上，曾經(jīng)作為上海樓市調(diào)控三大殺手锏之一的“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策，已被悄悄突破或規(guī)避。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩年徘徊調(diào)整后的上海房?jī)r(jià)，正在觸底回升。
“禁止轉(zhuǎn)按揭”功成身退？
2005年初夏前后，上海接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控三大政策：購(gòu)買(mǎi)五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房子征收總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅；征收二手房出售個(gè)人所得稅；禁止轉(zhuǎn)按揭。后者被業(yè)界公認(rèn)為是最具殺傷力的一招。
當(dāng)時(shí)上海樓市充斥大量投資客，一般每套房子都是拿出2～3成首付，其余全部從銀行按揭貸款，出讓時(shí)只需與買(mǎi)家到銀行辦妥轉(zhuǎn)按揭手續(xù)即可，無(wú)需動(dòng)用更多資金。但“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策突然出臺(tái)，這些手握數(shù)十套甚至上百套物業(yè)的投資客，根本無(wú)力將全部按揭貸款還清再出貨，以至于樓市成交量迅速萎縮，房?jī)r(jià)隨即一路下跌。
據(jù)接近上海市政府的政策研究人士透露，去年下半年左右政府就醞釀考慮取消“禁止轉(zhuǎn)按揭”政策。因?yàn)檎矫嬲J(rèn)為，樓市調(diào)控已基本到位，市場(chǎng)上短期投機(jī)炒作行為受到抑制，余下大多為實(shí)際的住房剛性需求，大都以自住為主。但稍后那場(chǎng)波及面極廣的反腐風(fēng)暴，讓相關(guān)動(dòng)議和決策不得不擱置。
“如今禁止轉(zhuǎn)按揭政策不再對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)構(gòu)成太大障礙了。”上海瑞陽(yáng)不動(dòng)產(chǎn)新華路門(mén)店一位業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。他表示，此前一段時(shí)間也聽(tīng)說(shuō)政府有意取消這一政策。
據(jù)其分析，目前市場(chǎng)上主要有兩種方式應(yīng)對(duì)該政策。最常見(jiàn)的是，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定，用買(mǎi)家的首付款支付賣(mài)家的按揭款，一定時(shí)間之后，買(mǎi)家再到銀行辦理按揭貸款，雙方此時(shí)全部完成交房過(guò)戶手續(xù)。
還有一種就是找到貸款公司提供短期貸款。據(jù)上海漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿透露，此類短期貸款要收取總貸款額3%的傭金。前述陳先生多付出的一萬(wàn)元，其實(shí)就是給貸款公司的傭金。正因?yàn)橥菩小敖罐D(zhuǎn)按揭”，如今上海市場(chǎng)上此類貸款公司如雨后春筍，到處可見(jiàn)。
另有分析人士指出，由于近期外資銀行大舉殺入，受到競(jìng)爭(zhēng)壓力的諸多中資銀行都希望擴(kuò)大個(gè)貸業(yè)務(wù)，樓房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)按揭貸款也是它們瞄準(zhǔn)的目標(biāo)之一。
“春天的故事”樓市版上演？
就在上海灘眾多買(mǎi)家賣(mài)家及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為突破轉(zhuǎn)按揭禁令各出奇謀之時(shí)，今年3月以來(lái)，當(dāng)?shù)貥鞘猩郎貏?shì)頭日益明顯，具體表現(xiàn)就是市中心房?jī)r(jià)悄悄上漲，郊區(qū)樓盤(pán)則買(mǎi)賣(mài)相當(dāng)活躍。用施宏睿的話說(shuō)就是，現(xiàn)在中環(huán)以內(nèi)價(jià)漲成交量不漲，中外環(huán)之間價(jià)不漲成交量漲。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份上海全市買(mǎi)賣(mài)成交簽約18973套，比2月份多出8642套，漲幅多達(dá)83.6%。進(jìn)入4月份，這一勢(shì)頭還在繼續(xù)，多處樓盤(pán)出現(xiàn)久違的排隊(duì)買(mǎi)房景象。開(kāi)發(fā)商也是反應(yīng)神速，市場(chǎng)供應(yīng)量飛速上升，僅4月13日至19日一周之內(nèi)，全市共推出29個(gè)新樓盤(pán)，為近年來(lái)之最。
連向來(lái)成交量極少的別墅也不甘后人。同樣是4月13日至19日一周之內(nèi)，此類物業(yè)成交面積達(dá)6.2萬(wàn)平方米，比之前一周的5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了24%。而今年以來(lái)，上海別墅盤(pán)周平均成交量只有3.89萬(wàn)平方米。
細(xì)心觀察，這一波成交的別墅物業(yè)結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)微妙變化，單價(jià)每平方米1.5萬(wàn)元以上的中高檔別墅占總成交量比例，由年初的27.3%降為23.2%。業(yè)界人士認(rèn)為，買(mǎi)家興趣從投資價(jià)值更大的中高檔別墅轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型別墅，顯示自住需求逐漸旺盛。
從房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)(即市中心)住宅成交均價(jià)為每平方米17621元，比去年同期增長(zhǎng)5.8%，中內(nèi)環(huán)之間住宅成交均價(jià)為每平方米12114元，同比上漲了7.9%。
反彈勢(shì)頭勢(shì)不可擋？
近期上海某媒體曾報(bào)道稱，上海社科院一份報(bào)告判斷，“上海房?jī)r(jià)下跌，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量供過(guò)于求”。但日前舉行的上海浙商房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)議上，上海政協(xié)常委、上海社科院知名房地產(chǎn)專家張弘銘反復(fù)強(qiáng)調(diào)，上海房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)也不是供過(guò)于求。
上海方方工作室剛剛發(fā)布的一份研究報(bào)告則斷言，“上海樓市正再次進(jìn)入新的上揚(yáng)周期。”該咨詢機(jī)構(gòu)在上海地產(chǎn)界素以客觀公正而知名。其首席分析師胡宗亙承認(rèn)，這是他們成立11年來(lái)，首次作出如此正面的市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)。
胡列舉了兩個(gè)主要論據(jù)：第一，相對(duì)于2005年一季度的最高點(diǎn)而言，現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了20%，跌無(wú)可跌，任何樓盤(pán)只要再稍微降價(jià)，就會(huì)引來(lái)?yè)屬?gòu)；第二，是市場(chǎng)上資本流動(dòng)性過(guò)剩，要么自住房剛性需求強(qiáng)勁，要么是手持資金急需合適的投資渠道，找來(lái)找去，還是選擇了買(mǎi)房子，而這些人大多不是短期炒房者。
施宏睿也認(rèn)為，上海市場(chǎng)上積累了兩年之久的巨大需求開(kāi)始釋放，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者等了很久，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不太可能再跌了。
另外一個(gè)重要原因，就是市區(qū)土地供應(yīng)繼續(xù)緊俏。上海望源集團(tuán)董事長(zhǎng)季寶紅的判斷，也許最具代表性。他說(shuō)：“按照目前的開(kāi)發(fā)速度，如果不再進(jìn)行大規(guī)模拆遷，預(yù)計(jì)3年以后，上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)將沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地，5年以后是中環(huán)以內(nèi)，7年以后則是外環(huán)以內(nèi)，相信10年以后，連郊環(huán)以內(nèi)都無(wú)地可用了。”(王其明)
