日前接到一些業主的電話，反映一些樓盤包租售房出現糾紛的情況。例如，北京延慶的某假日別墅，售房時曾經許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而現在已經拿不出錢來了。

　　還有一位于京城CBD區的高檔物業，承諾在兩年內，每月給付高額租金回報，兩年后全額回購房屋，結果房屋從來沒有租出去，開發商僅僅給了兩個月租金回報，就沒錢了，并通知要拖延三個月付款……

　　這些樓盤，在售房時均許諾可以包租、付給租金回報、甚至可以回購房屋。而購房者的主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報，這本質上是一種投資方式。所以一旦出現無錢回報的情況，對購房者打擊重大。

　　沒有高明的促銷就沒有買賣，房地產開發商提供樓盤升值、投資回報的促銷方案，購房者懷有投資目的，售后包租自然成為兩廂情愿的事。但為什么說這里面又有很高風險呢？有幾個原因：

　　第一，凡是投資就會有風險，因此世界各國對投資活動無不重法詳規，嚴加監管。包租是一種投資安排，卻又明顯缺乏對風險的預測、監管、防范等，比如這么多包租售房的樓盤，基本上看不到像樣的風險評估與回報擔保，這顯然對投資人很不利。 像香港這樣房地產業高度發達的地方，有《保障投資者條例》等法規明確禁止包租行為，而我國法律在這方面幾乎是空白，所以問題一出則毫無約束，幾年前的上海包租糾紛蔓延就是明證。

　　第二，包租售房時，購房者不太在意房屋市場價值，而僅考慮投資回報，所以房屋一般售價偏高，明顯不符合市場規律。如果樓盤高于相同地段的類似房屋，甚至高于同一小區未實行包租售房的同樣房屋，就要非常警惕了。因為，這使得投資者的入市成本大增，也就非常危險了。

　　第三，目前在宏觀調控的大背景下，房地產市場已經出現了泡沫破裂的前兆，房屋售價上漲、租價下跌通常就是一個信號或者標志。而所謂包租售房者，許諾的租金回報往往高得離譜，譬如某CBD小區100多平方米的房屋，許諾的每月租金回報達到2萬多元，再考慮稅費、成本、費用等，你算算這套房屋要租到多少才能有錢給業主？根本不現實，也沒有可信的收入來支撐給業主的回報。這樣情形，怎么可能不出現危險？

　　幾年前，建設部曾經出臺過一個《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條明確規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這僅僅是一個建設部的規章，沒有什么強制效力。再加上這幾年房價上漲較猛，追漲殺跌乃投資人之本性，于是這種禁止性的規定，早就無人記得了。

　　但是，投資者甚至連最起碼的警惕或者防備都沒有。某郊區所謂度假酒店、公寓式房屋，在售房時，開發商實際上就已經做好準備要閃身了。

　　因為在簽訂購房合同的時候，是開發商與購房者簽的。而在簽訂包租合同的時候，竟然是物業管理公司與購房者簽訂的，也就是說，實際上開發商是不承擔任何包租的義務與責任的。一旦無錢給付業主，業主只能找物業管理公司，而物業管理又有什么資本呢？

　　再者，物業管理公司也許干一年就走，又能奈何得了他？并且業主也沒有權利由于無法實現包租目的而解除合同，因為包租不構成開發商的承諾。

　　這樣，風險從一開始就已經注定要發生了。這種先天的問題，事后再想補救極為困難。他就是沒有錢，你能怎么樣他？業主的獲利一下子沒有來源也沒有保障，房子雖然還在，但從投資的角度看很慘。

　　因此，購房者要提高警惕，如果你購買這樣包租的樓盤，那么看看是不是價格不合理地高、回報不合理地好、條件不合理地饞人，如果是這樣，請多思考。(郭玉濤)