針對近期全國各地一些開發商以售后包租的形式，拆零銷售未竣工的商品房，并在媒體上大量刊登相關廣告的現象，建設部新聞發言人5月22日發出風險提示：售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患，投資須慎重。

　　那么，售后包租到底是怎樣的銷售模式？這一模式又存在哪些投資風險？《工人日報》的記者今天就此進行了采訪。

　　今天中午12點40分左右，記者來到位于海口市大同路、龍華路交會處的海口市友誼商業廣場售樓處。

　　在售樓處門口，記者看到兩只1米高的音箱。一個女聲說：“……投資股票太累……”另一個男聲馬上接口道：“那投資友誼商業廣場啊……”一句句悅耳的廣告詞，伴隨著優美的旋律，幾乎讓每一個行人都“過耳不忘”。

　　售樓大廳的墻壁上，掛著一面金色銅牌，寫有“海口市政府重點項目——海口市人民政府2003年”的字樣。由于時近中午，售樓大廳里面沒有一位客人，4名銷售人員均坐在吧臺前聊天。見記者進來，馬上熱情地過來招呼。

　　記者聲稱是看到他們的廣告前來投資買鋪的，一位姓廖的職業顧問把記者帶到大廳里最靠門的一張玻璃圓桌旁坐下，記者環顧大廳，像這樣的小圓桌共有八九張，每張桌子旁都擺著三四個凳子，可以想象客人多時這里的熱鬧場面。

　　接著，廖小姐熱情地端來了一杯礦泉水，拿著文件夾在記者對面坐下，記者趁她打開文件夾之機，迅速地打開了包里的錄音筆。并悄悄地把麥克風對準了滔滔不絕的廖小姐。

　　記者問：“投資15萬元，真能賺298萬元嗎？”

　　“可以啊，假如你投資154167元購買了一個8.6平方米的鋪面，我們將按照8%的年回報給你，每年您可以收到1.2萬元返現，12年以后經營權就歸你所有了，到那時按照本地段商鋪現行每月每平方米350~450元的租金來計算，一個月租金收入就是3010~3870元，您一年就可以收入36120~46440元。您一共可以擁有56年的產權，這就是說，56年里您一共能賺2022720~2600640元，再加上利息等，不就有290多萬元了嗎？”廖小姐繪聲繪色地說。

　　“既然這么賺，你們商家干嗎還要招商，不自己貸款經營呢？”記者問。

　　“我們還有其他的項目，不可能每個項目都要貸款來經營。”廖小姐回答說。

　　“您打算投資多少錢呢？”廖小姐問記者。

　　“最少要投資多少錢呢？有10萬元左右的嗎？”

　　“15萬元檔位的已經賣完了，現在最低的整價也要24萬多元。但是你可以按揭，也就是說，你至少首付也要12萬多元。”說著她給記者拿出了一份友誼商業廣場預算表，并給記者以購買面積11.58平方米為標準做了個預算，一次性付款按照9.7折計算，記者需要付給他們238698元。如果按揭10年，就要按照9.9折計算，共需付給243632元。記者需要首付123612元,月供1339元。

　　“此后每年我們將返還19491元給您，12年后，您就擁有了這個鋪面的自主經營權。”她說。“而且友誼商業廣場所處的地段在海口來說是最繁華的地段。12年后您的鋪面一定能變成龍頭旺鋪。”

　　“我們這些鋪面自從3月18日開始發售，現在已經賣了70%,我們將在8月底交付使用,現在空調和一些基礎設施已經裝好了。您如果想投資,就得趕緊行動了。”說著，她拿出一張銅版紙廣告給記者看，記者看到，這張底色為金黃色和大紅色的廣告紙上，在金沙和金幣圖案的映襯下，“錢近、錢進、錢進進”、“投15萬賺298萬”、“用數字說話，以賺錢為基本原則”等廣告詞十分扎眼。

　　根據這張廣告，友誼商業廣場開發商實行1~3年內可退機制，如果投資者需大量現金，開發商將無條件回購，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩定回報。與此同時，開發商還將投入800萬元承擔友誼商業廣場培育責任，實行12年返租策略，8%的年回報，12年之后不僅可以收回投資，同時還可以獲得一個龍頭旺鋪。

　　這個廣告還為未來的業主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一個業主今天投15萬元購買了友誼商業廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。對于生活在海口的人來說，這筆錢可不是一個小數字。廖小姐告訴記者，該項目的廣告已經在海口晚報、廣播電臺等媒體的不同時段滾動播出，反響很熱烈，而在她要求記者填寫的一本客戶聯系表上，記者看到，該表共18格，每格記錄一位聯系人。4月3日至5月23日共記錄了24個人。表格中都注有姓名、性別、年齡、聯系電話以及購買意向等。

　　她還告訴記者，如果有意的話，可以簽訂文本合同。記者只好推脫回家和妻子商量一下再定，起身告辭了。臨行前，廖小姐還不忘把廣告頁、預算表以及她的一張名片塞到記者手中。

　　售后包租究竟有無可取之處？

　　相關專家表示，三五年內項目一旦銷售完成，開發商即可能套現出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經營10年？誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環節出現問題，投資者的美夢就將化為泡影。

　　但該投資模式帶來的風險還不僅僅如此，記者在采訪中了解到，由于類似的以返租回報方式推售的樓盤基本上屬預售性質，不可能有產權證，而按法律規章，未經確權的物業不出租。因此，開發商在預售階段與小業主簽訂的所謂“租賃合約”是否合法還有待進一步研究。

　　另外，投資人由于轉租或者回購等關系被牽扯到復雜的權利關系中，易引發債權債務糾紛。

　　因此，針對開發商以售后包租的形式，拆零銷售未竣工的商品房屋的做法，相關專家勸阻投資者，不可只對收益反應靈敏而對風險感覺遲鈍。而對于在媒體上大量刊登的此類廣告，則要始終保持清醒的頭腦，謹慎投資。(賴志凱 王凡)