從明天第一城、東亞奧北中心到華業國際、嘉美風尚，始于去年的“公建改住宅”勢頭今年有增無減。記者調查發現，目前城區的一些熱點板塊，以商業、寫字樓立項開發成住宅賣的項目不在少數。專家分析，部分區域市場住宅需求旺盛、售價高漲，銷售壓力遠遠低于公建項目,是造成這一現象的主要原因。

　　現象：城區熱地熱衷“公建改住宅”

　　從去年開始，京北的明天第一城、東亞奧北中心等項目就掀起了一輪“商改住”熱潮。盡管產權只有五十年，但相比前些年的“住改商”，這類產品有一定優勢——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能當作辦公自用或出租。

　　今年的“商改住”勢頭繼續高漲。高力國際分析人士告訴記者，包括華業國際、幸福村等在內的多個項目，都將公建立項的地塊部分建成了住宅。“雖然項目規劃沒有改變，但設計和推廣上都按住宅做”。例如望京嘉美風尚兩棟寫字樓中就有一棟做成了住宅。

　　和去年相比，今年的“商改住”有幾個新特點：一是地段上。去年這種產品多位于立水橋等新興板塊；而今年卻出現在城區成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈內，例如朝陽公園板塊的華業國際、工體板塊的幸福村等。二是地段火。住宅市場價格高，產品多瞄準高檔公寓甚至豪宅。

　　分析：區域住宅需求大回報高

　　永同昌房集團營銷總監肖志剛認為，市場需求是造成一些項目“商改住”的重要原因。“在市區一些公建過剩或商務氛圍不足的區域，住宅的需求量非常大。對開發商來說，自然是什么產品好賣做什么。”肖志剛以中關村西區為例分析說，前幾年中小企業創業需求增大，區域不少住宅立項的樓盤建成寫字樓賣。但近兩年，區域寫字樓放量巨大，而住宅項目愈發稀缺。在這樣的情形下，只要條件允許，開發商肯定傾向于做住宅。而對于商務氛圍不濃的地段，做公建項目開發商承受的壓力也遠遠高于住宅，因為公建項目對周邊的氛圍和密度要求很高。

　　“鏈家地產”副總經理金育松認為，今年商業物業放量、競爭激烈也是一個成因。“今年商業投資類物業將達到255萬平方米，此前供應的商業地產也陸續集中在今年開業運營。開發商業地產不但要面臨本身投資多、見效慢的特點，還要面臨供應過分充足帶來的銷售競爭”。

　　以具體項目分析，今年優質零售物業將供應95萬平方米，而嘉美風尚所在的望京、幸福村所在的工體、華業國際所在的燕莎，都是優質商圈的代表，不缺優質商業物業。而中高檔住宅卻較為稀缺且價格高，開發住宅的優勢明顯。

　　入市提醒

　　公建立項的住宅雖受市場推崇，但專家提醒，注意這類產品是否存在隱患。首先，住宅產權70年，到期自動續期，而公建產權一般四五十年，且如何續期尚無明確政策。其次，因為產品規劃是公建，不受“住宅禁商”限制，居住者可能會受到在此辦公企業的干擾。另外，公建立項的產品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿足住宅需求，業主也可能面臨商用水、電的居住高成本。最后，由于規劃和用途不同，未來再交易可能會面臨障礙。（楊舒萌）