在經過1-3月低潮期的緩沖后，4月的北京市房地產市場迎來了新開盤項目入市高峰。2006土地交易量的大幅上漲，使得一些開發商手中有了一定量的土地，但由于土地增值稅的開征，增加了開發商持有土地的成本。另外，國家對銀根的控制、利率的上調、“未封頂樓盤禁貸令”等政策的實施，使開發商的資金鏈日益緊縮。中大恒基不動產營銷總經理王述認為，這些限制將促使開發盡快完成項目的開發與銷售，以便盡快回籠資金。但由于房屋建設需要周期，預計2007年年中開始，京城樓市將會迎來供應高峰。

　　純新盤加速放量

　　公寓項目首超普通住宅

　　“4月份預計將有26個純新盤入市，是今年以來放量最多的一個月。”中大恒基不動產營銷市場研究中心負責人告訴記者，這些純新項目主要集中在五環以外，總量為12個；三環至四環內的純新盤數量最少，只有2個；二環以內的4個純新盤主要以高檔住宅項目公寓為主，主力戶型設計多以120平米以上的大戶型為主。其中東城區金寶街2號雅安國際商務公寓擬售均價為16000元／平方米，另外三個項目截至目前為止仍未定價，預計房價不會低于同一環線區間新盤的價格。

　　“我們很看好四、五月的北京市場，雖然整體供應量會有所增加，但由于之前的供應量較少市場需求有所積累，因此，市場消化應該不成問題。”北京金泰房地產開發有限公司策劃部葉嵐表示。

　　從不同物業類型占比來看，4月預計上市的純新開盤項目中公寓上市個數為12個，首次超過普通住宅。公寓項目在各環線均有分布，中大恒基不動產營銷總經理王述認為，這種現象顯示出選擇在郊區購房的客戶已不僅僅局限于購買一套居所，對于居住品質的要求在逐步提升，為了迎合這種消費需求的改變，開發商將位于郊區的地塊也定位于公寓產品。由此可見，公寓項目向郊區拓展將成為新趨勢。新增普通住宅項目延續以往的特點，六成以上位于四環外。

　　住宅郊區化更加明顯

　　房價進一步攀升

　　從區域位置上看，朝陽區仍然擔當新盤供給的主力軍，4月份開盤16個項目，占到總放盤個數的25%，其次為海淀、豐臺、昌平等區域。“在4月開盤的項目中，八成以上分布于四環外區域，隨著市區土地資源的稀缺，開發商更傾向于在四環內開發更能體現土地價值的公寓、商業等項目，造成了普通住宅項目逐步向郊區延伸。”

　　在4月開盤的項目中有四分之三位于四環外區域，王述認為，隨著京開高速、京昌高速、京通快速等放射狀道路的修建和城市輕軌的開通，以及城市中心地區房價的高漲，大量遠郊區的住宅為購房人創造了更多選擇的機會，這一購房趨勢的轉變進而又提高了這些地區的房價。

　　王述表示，雖然四環外有部分新盤售價未定，但從已經定價的項目來看，房價并不如人們期許得那樣走低，僅普通住宅項目的均價就已達到8521元／平方米，如五環以外朝陽區雙橋南的華美橡樹嶺，產品類型為低密度花園洋房，均價為12000元／平方米；一直以來飽受關注的華潤橡樹灣二期均價預計也將達到11000-12000元／平方米。雖有部分位于平谷區、房山區的低價位普通住宅項目開盤，但所占比重較小，已扭轉不了房價上漲的趨勢。

　　“小戶型”項目已露尖尖角

　　“90平米占70%”政策的出臺令諸多開發商不得不對原有規劃設計進行調整，延緩了小戶型住房的供應時間，但從2007年4月預計新開盤的項目中可以看出，小戶型項目供應比重增加的趨勢已初見端倪。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心數據顯示，計劃在4月開盤的純新項目中有8個新項目是以小戶型為主，占新開盤項目的38%，再加上老項目后期中以小戶型為主的項目，4月開盤的小戶型項目個數共計14個，占到了總量的22% 。

　　對此，王述分析，隨著開發商觀望態度的轉變，以及一些小戶型項目的陸續預售，預計在4月以后小戶型項目在整體市場的占比將不斷上升。這有利于遏制購房人之間對于住房面積盲目攀比造成的過度、超前消費，從而減輕消費者的購房負擔。(王小霞)