越來(lái)越多的置業(yè)者開(kāi)始選擇二手房作為自己置業(yè)首選。二手房相比一手房除了價(jià)格低之外，最大的好處還在于它的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，使得購(gòu)買(mǎi)者即買(mǎi)即住，非常省力，但是房產(chǎn)專家告誡消費(fèi)者，二手房買(mǎi)賣(mài)省力不可省心，在二手房交易的環(huán)節(jié)中，關(guān)注細(xì)節(jié)往往是避免交易風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在，尤其是小區(qū)物業(yè)管理、公共維修基金、車位等交易細(xì)節(jié)三大問(wèn)題最容易被消費(fèi)者忽視，因而必須注意。

　　一、物業(yè)管理情況

　　物業(yè)管理水平的高低直接影響到日后的居住生活質(zhì)量，在買(mǎi)二手房的過(guò)程中如果忽略了所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，入住以后可能會(huì)造成很多麻煩。

　　(1)物業(yè)交驗(yàn)不可大意

　　買(mǎi)房過(guò)程中需重視物業(yè)交驗(yàn)環(huán)節(jié)，交驗(yàn)時(shí)您應(yīng)注意：物業(yè)是否與合同約定的一致；家電、家具等是否與合同相符；鑰匙是否已交付；水電、煤氣表數(shù)字是否查驗(yàn)等；另外，在簽訂合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，時(shí)間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時(shí)購(gòu)房者辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理水平要考察

　　觀察小區(qū)是否封閉，保安巡查情況如何；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適；詢問(wèn)水、電、煤氣的費(fèi)用如何收取，是上門(mén)代收還是自己去交；電梯品牌、速度及管理方式；物業(yè)管理公司還提供其他哪些服務(wù)等。

　　另外，還應(yīng)該詢問(wèn)有無(wú)業(yè)主委員會(huì)，以及業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際組成人員是否穩(wěn)定等。

　　二、公共維修基金

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購(gòu)房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共區(qū)域和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時(shí)由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂?/p>

　　當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到公共維修基金是否應(yīng)由買(mǎi)家支付時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決。

　　一般會(huì)有四種處理方法：

　　(1)業(yè)主將公共維修基金無(wú)償順延給客戶，這是二手房交易中最普遍的做法。

　　(2)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費(fèi)用的50%。

　　(3)買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費(fèi)用。比例公式為(房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差)÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。

　　(4)業(yè)主不同意將公共維修基金無(wú)償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購(gòu)房者如購(gòu)買(mǎi)該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所交納的這筆公共維修基金費(fèi)用。

　　三、車位問(wèn)題

　　隨著私家車數(shù)量的增加，有限的車位已經(jīng)完全不能滿足停車需求，為了避免每天回家還要為停車的事兒操心，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)一定要了解清楚小區(qū)內(nèi)的車位情況，順便也要了解小區(qū)周圍停車場(chǎng)的信息，以防萬(wàn)一。

　　現(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，則要看當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。車位的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題往往會(huì)引起二手房交易的糾紛，由于目前法律沒(méi)有對(duì)車位產(chǎn)權(quán)的歸屬作明確規(guī)定，導(dǎo)致一些因車位產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛無(wú)法妥善解決，而二手房如果能帶著車位，將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力。因此，消費(fèi)者在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候一定要擦亮眼睛，慎簽合同。

　　(來(lái)源：香港商報(bào)）