中新網6月30日電 據《京華時報》報道，現如今，買房都按套內面積簽合同了，但是，在面積減少的情況下，如果減少的公攤面積多于減少的套內面積，按合同約定的賠償方式，購房者得到的賠款無意中就減少了。那么消費者如何確保自己的利益不受侵犯呢？

　　北京通州某項目的業主最近收到了收房通知，卻發現套內面積和公攤面積減少了，開發商表示可以退錢，但只能退套內面積減少的部分，公攤的面積就不能算了。據了解，此次涉及到面積減少的戶型還不少，業主們對此很困惑，當初房屋總價是按照建筑面積單價乘以建筑面積算出來的。由于國家推行按套內面積簽合同，因此，合同上注明的都是套內面積。現如今，公攤面積和套內面積都小了，卻只能按合同約定退減少的套內面積的錢，那公攤減少的面積怎么辦？

　　北京信杰律師事務所王仕平律師認為，按套內面積簽約和按建筑面積簽約本質上并沒有太大的區別，但是如果遇到面積減少的情況，需要看減少的面積比率是否一致。如果是一致的，那么按合同規定，退款=減少的套內面積×套內面積單價，也就是說，退款中已經包含了減少的公攤面積的款項；如果不一致，比如減少的公攤面積要多于減少的套內面積，那么完全按套內面積計算退款，就不合理了，消費者應該討回屬于自己的利益。

　　在這種情況下，首先要看當初的合同上怎么約定的，有沒有約定在公攤面積和套內面積都減少的情況下如何退款的條款，如果有，按合同處理；如果沒有，就需要看開發商有沒有在面積的設計規劃、測量等方面做手腳，然后尋求法律援助。如果都沒有，那么從法律上看，很難找到退還公攤面積的依據。

　　王律師認為，推行套內面積，是政府對購房者的一種保護。前些年按建筑面積簽合同時，開發商經常在公攤面積上玩貓膩，偷偷加大公攤面積，嚴重損害了消費者的利益，所以開始大力推行套內面積，讓開發商無機可乘，但是，任何一種計價方式都不可能是完美無瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更細致而全面地保護消費者權益，只能通過不斷增補條款、加大合同的細致度來達到。因此，王律師建議，今后要防止開發商利用這樣的漏洞，購房者最好能在附加協議中和開發商做好相關的約定，或者，對房屋的使用率做個約定，達不到使用率時，開發商應承擔什么責任。

　　會所延期交付

　　未按合同如數支付違約金

　　張女士因為看中了“XX庭院”樓盤的會所，才買了這里的房子。但是直到合同約定的會所交付時間一年后，會所仍然沒有裝修營業。張女士一怒將開發商告上了法庭，要求開發商按照合同約定支付違約金。她在簽合同時寫明，如不能按期交付會所，應按照每日萬分之三的標準向其支付違約金。

　　開發商辯稱，會所在合同約定的交付期限之前已經驗收合格，取得了建筑工程綜合竣工驗收備案表，并已經交付給了物業公司，物業公司開不開業那是物業公司的事，開發商的義務已經履行完畢；合同并沒有約定會所的具體設施和裝修標準，會所能否按時投入使用對張女士影響不大，張女士不會因此而遭受具體損失，開發商要求按照合同法及相關司法解釋的規定降低違約金。

　　法院判定：盡管合同沒有約定會所有什么具體設施，但有會所是肯定的，開發商不能按約定交付屬于違約行為，應當承擔違約責任；張女士并沒有證明自己因為開發商的上述違約行為遭受了多少損失，故法院根據開發商的請求酌情降低違約金，判令開發商按照約定違約金金額的1/10向張女士支付。

　　北京市泰德律師事務所證券、房地產專業律師崔慶豐：業主遇到會所違約這種情況，根據現行法律規定，業主除了要證明開發商確實違約以外，最好還要想辦法證明自己的損失有多大，否則，在我國當前“補償性違約金”而非“懲罰性違約金”理論占據主流且為司法解釋認可的情況下，法院未必能嚴格按照合同約定的違約金標準判決。(趙麗萍）