重慶房?jī)r(jià)低，歷來(lái)為炒房團(tuán)所關(guān)注。早在2003年，溫州、廣州、上海、深圳等地的炒房團(tuán)就大舉進(jìn)軍重慶，一度抬高了重慶的房?jī)r(jià)。然而時(shí)隔三四年，多數(shù)炒房者最終敗走重慶，失望而歸。

　　二手房不能抵押斷了“錢路”

　　“現(xiàn)在重慶炒房的人已大大減少了。”重慶鋼運(yùn)置業(yè)渝北回興分公司負(fù)責(zé)人傅女士日前對(duì)記者稱，由于與他們合作的建行、工行等市內(nèi)銀行，自暫停二手房抵押貸款以來(lái)，二手房交易量萎縮了30%左右，而在去年10月份，二手房的成交量更是下降了50%左右。中介公司掌握的情況為：炒房族在兩個(gè)月內(nèi)減少了一半左右。

　　據(jù)了解，外地投資者在重慶的購(gòu)房比例為20%-30%左右。陽(yáng)光100去年的均價(jià)為4600元／平方米，其中外地購(gòu)房者占到50%以上。而珠江太陽(yáng)城的均價(jià)則漲到了6200元／平方米，外地購(gòu)房者占比大約在20%左右。位于南濱路中段的海棠曉月，外地購(gòu)房者有30%左右，主要來(lái)自深圳、上海、北京，有的購(gòu)房者一次性買了十幾套。

　　據(jù)農(nóng)行調(diào)查，不少炒房族都是向銀行貸款的，有的炒房者甚至一個(gè)人向銀行貸了5套房屋的款。房產(chǎn)新政實(shí)施后，如果“持房”不售，按揭多套的炒房族，每月就要繳納近萬(wàn)元的按揭款，這顯然給他們?cè)斐闪司薮蟮馁Y金壓力。對(duì)于逾期不還貸，重慶市大多數(shù)銀行也已采取了逾期日罰息加重的舉措，同時(shí)，在催收不成的情況下，按揭購(gòu)房者將面臨被收房拍賣的結(jié)局，不僅將損失首付款，而且還面臨著拍賣價(jià)與正常交易價(jià)之間的差價(jià)損失。

　　部分炒房團(tuán)為了趕到年底出手投資房，竟愿意倒貼中介費(fèi)。一套融僑半島風(fēng)臨洲的江景房，套內(nèi)面積109平方米，才賣49萬(wàn)元，按通常2%的中介費(fèi)率，這套房子的中介費(fèi)就近萬(wàn)元。據(jù)了解，部分小中介的中介費(fèi)也由平時(shí)的2%下降到1%左右。

　　早在2005年，重慶市國(guó)土房管局、地稅局、財(cái)政局就聯(lián)合公布了重慶市普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及重慶房產(chǎn)“新政”細(xì)則，規(guī)定買賣居住不到兩年的住房，售房者須繳納房屋銷售金額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，其中包括0.5%的城建稅和教育附加費(fèi)。專家認(rèn)為，這一規(guī)定增加了二手房售房成本，對(duì)短期炒房者打擊很大，如果炒房人選擇兩年后出售，又將擔(dān)很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　炒房者不諳重慶樓市

　　重慶的主力購(gòu)房者，除了外地炒房族外，還有來(lái)自區(qū)縣的購(gòu)房者。據(jù)了解，2005年之前，區(qū)縣購(gòu)房者比例一直不超過(guò)20%，但2005年后，節(jié)節(jié)攀升，2006年達(dá)到30%。2007年，尤其是重慶被國(guó)家批準(zhǔn)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以后，這一比例急劇攀升到40%以上。加上外地購(gòu)房，目前，二者的比例已經(jīng)超過(guò)50%，壓過(guò)了主城區(qū)居民的購(gòu)買比例。

　　但重慶沒(méi)有炒房的氛圍和基礎(chǔ)。首先，重慶商品房供應(yīng)量太大，房?jī)r(jià)爆炸性增長(zhǎng)無(wú)法持續(xù)，炒房團(tuán)的星星之火無(wú)法形成燎原之勢(shì)。其次，重慶的土地供應(yīng)政策，斷了炒房團(tuán)的后路。近三年，重慶市主城區(qū)供地在18000-23000畝／年，這種土地供應(yīng)，保證了重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)連續(xù)三年竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，無(wú)法形成地價(jià)拉高房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)拉高地價(jià)的相互炒作機(jī)制。第三，重慶城市結(jié)構(gòu)太分散，炒房者無(wú)處下口。對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，其戰(zhàn)法無(wú)非是集中優(yōu)勢(shì)兵力猛攻城市中心。但當(dāng)上海炒房團(tuán)進(jìn)入重慶之后，他們發(fā)現(xiàn)，重慶是一個(gè)多中心、組團(tuán)式城市，這種城市結(jié)構(gòu)沒(méi)有絕對(duì)的中心，房?jī)r(jià)很難炒起來(lái)。

　　去年的重慶春季房交會(huì)上，溫州炒房團(tuán)拋出300多套新房，雖然這些拋出的新房均價(jià)低于開(kāi)盤價(jià)數(shù)百元，但仍然出現(xiàn)了問(wèn)者多下單者少的尷尬局面，僅成交數(shù)套。這讓曾經(jīng)以炒房聞名全國(guó)的溫州炒房團(tuán)深受重創(chuàng)。

　　記者在采訪中了解到，投資只選高檔房，面積只挑大戶型，地段獨(dú)愛(ài)渝中區(qū)，是溫州炒房團(tuán)敗走重慶的三大失誤。溫州炒房者劉先生認(rèn)為，重慶的購(gòu)房者呈兩極分化，大多數(shù)購(gòu)房者買房用于自住，寧愿選擇中低價(jià)位；實(shí)力雄厚的購(gòu)房者舍棄高檔房選擇別墅，這使得高檔房最終“高不成低不就”。此外，由于所炒的房屋面積較大，以150-200平方米為主，這種大戶型在其他城市很好脫手，但重慶人似乎更偏愛(ài)中小戶型，而且，不少重慶人居家的首選地點(diǎn)，并非渝中區(qū)。

　　中小房介面臨生存危機(jī)

　　重慶市今年出臺(tái)了二手房交易資金賬戶管理辦法，規(guī)定二手房交易資金將設(shè)立專用賬戶進(jìn)行管理，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)代收代付客戶交易資金。該辦法將于2月1日起正式實(shí)施。據(jù)重慶市國(guó)土房管局公布的二手房買賣資金監(jiān)管方案，只有具有A、B級(jí)資質(zhì)的房介可以在指定銀行建監(jiān)管賬戶，而C級(jí)機(jī)構(gòu)則只能通過(guò)有專用賬戶的房介劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　據(jù)了解，目前重慶市具有A、B、C資質(zhì)的房介共有380家，其中僅有83家具有A級(jí)資質(zhì)。按照二手房資金監(jiān)管新政策規(guī)定，近300家具有C級(jí)資質(zhì)的中小房介無(wú)法建立監(jiān)管賬戶。

　　“雖然目前有資質(zhì)的房產(chǎn)房介有380多家，但實(shí)際上83家具有A、B級(jí)資質(zhì)房介的業(yè)務(wù)量占到了市場(chǎng)總量的90%以上，對(duì)這部分實(shí)施監(jiān)管，基本上規(guī)范了整個(gè)二手房市場(chǎng)。”該市國(guó)土房管局人士稱。

　　據(jù)悉，重慶市目前通過(guò)中介買賣二手房的市民占總成交量的50%以上。《辦法》實(shí)施后，為保證資金安全，將有更多的市民會(huì)選擇通過(guò)中介買賣房屋。該市國(guó)土房管局人士稱，今后，大而正規(guī)的中介將迎來(lái)春天，小而不合格的中介面臨破產(chǎn)。(白勇 周順華 鄭宏耀)