2006年年初北京市建委官員在一個會議上，首次提到限價房時，購房者對限價房的概念基本處于模糊階段。讓限價房聲名鵲起的是去年宏觀調(diào)控開始，當(dāng)時北京市國土資源局、北京市建委等多個部門將限價房作為抑制房價，體現(xiàn)其宏觀調(diào)控積極程度的重要成果。由于政府有關(guān)部門有意識地擴大限價房的作用。限價房以“積極抑制房價”的高姿態(tài)出現(xiàn)，被北京購房者解讀為，實現(xiàn)購房夢想的最佳途徑。
就這樣，北京的限價房被給予了更多人的購房夢想。2007年5月，北京首批限價地的歸屬終于塵埃落地，此前被委以重任的限價房也揭開其神秘的面紗。價格指標、購買人群、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等多種因素被完全剝離出來后，那些對限價房充滿期待的購房者的心情則發(fā)生了截然不同的變化。
1 低收入人群仍舊買不起
●代表人物：王先生夫婦
●人物特征：具有購買資格的中低收入人群
●人物心態(tài)：價格太高，買不起
王先生夫婦均是首鋼的老職工，目前已退休，兩個女兒都已出嫁，只有老兩口住在石景山金頂街附近將要拆遷的首鋼職工宿舍里。宿舍是平房，一到下雨天道路也很泥濘。從限價房一傳出消息，王先生就持續(xù)關(guān)注著，盼望能湊夠錢買一套，早點搬離這個地方。
限價地浮出水面時可高興了
“去年剛宣布6塊限價地時，石景山就有兩塊，當(dāng)時可高興了，”王先生說，畢竟在石景山住了幾十年，不習(xí)慣到別的地方去。在他看來，限價房就是針對他們這樣的低收入人群的福利性政策，自己湊湊錢應(yīng)該買得起。
今年三月底，眾所期待的限價房終于浮出水面：首批三塊限價地將入市，市建委文件顯示，限價房比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價格下浮10%—15%。其中距離王先生最近的石景山金頂街地塊為6250元/平方米。購買人資格為具有本市常住戶口，同時本市中低收入家庭優(yōu)先等。
售價太高買不起
王先生完全符合這個資格，但是，金頂街這個離自己最近的地塊高達6250元/平米的價格，讓王先生對限價房徹底失望了。他算了一筆賬，按每平米6250元取得一套85平米兩居，公積金貸款20年估算，首付近10萬元，月供近2700元，一次性付款則需要近50萬元，還要交納各種稅費和手續(xù)費上萬元，而自己和老伴并沒有多少積蓄，每個月的退休金也不到3000元，女兒們的日子也過得不太好，不太可能補貼他和老伴。這就是說，自己根本買不起限價房。
“售價太高，我根本買不起，這個價格遠遠超過我們的心理預(yù)期，對我們這些低收入家庭來說，限價房的房價仍然是個天文數(shù)字。”5月20日，王先生在自家門前的空地上來回走著，不時拿起水壺去澆澆花，又放下，心情很復(fù)雜。看著住了幾十年的老房子，情緒低落的他說，周圍數(shù)十家鄰居也都和他家的情況差不多，等拆遷公告下來了，都得搬。買不起限價房的他們，只能另想他法了。
2 買得起的人更關(guān)心供應(yīng)數(shù)量
●代表人物：溫小姐及其男友
●人物特征：具有購買資格和購買能力
●人物心態(tài)：擔(dān)心供應(yīng)量少，買不上
溫小姐和男友目前并不擔(dān)心沒有住處，他們住在男友單位提供的一套小兩居里，但是，兩人還是渴望擁有自己的漂亮房子。為此，在過去的一年多時間里，他們兩人花了很多的時間去看房子。
為買限價房等了一年
溫小姐知道限價房已經(jīng)是去年年中的事了。當(dāng)時一個房地產(chǎn)界的朋友告訴他們廣渠路將要推出限價地，她和男友很是高興了一陣子。“我們當(dāng)時推測購買資格應(yīng)該和經(jīng)濟適用房差不多，”溫小姐說，自己和男友都有北京戶口，收入不高不低，資格應(yīng)該沒問題。接下來他們就擔(dān)心，限價房既然很便宜，會不會和經(jīng)適房一樣出現(xiàn)排隊搶購、倒號的情況？那樣的話就太痛苦了———她和男友曾看到過排隊買經(jīng)適房的場景。
在這樣的擔(dān)心中，溫小姐一直關(guān)注限價房的進展，并決定竭盡全力購買限價房。
供應(yīng)的數(shù)量太少
今年3月底，北京市有關(guān)部門宣布，本市今年將推出300萬平方米限價房用地，全部用于建設(shè)套型為90平方米以下的住宅，據(jù)此計算，將可提供3萬余套住房�！斑@個數(shù)量太少了！”溫小姐看了相關(guān)的配套文件后發(fā)現(xiàn)，具備購買限價房資格的人數(shù)不會低于經(jīng)濟適用房購買人數(shù)，而后者已經(jīng)排到了十幾萬人。
擔(dān)心歸擔(dān)心，溫小姐并沒有放棄希望，分析已入市的幾塊地，綜合她和男友兩人的工作地點，西三旗是相對合適的一個位置。趁著周末，兩人到西三旗實地考察了一番。他們打聽到，周邊的商品房價位都超過8000元/平米。
“我們現(xiàn)在是不是就該開始找關(guān)系、排隊了呢？”溫小姐最后這樣問記者。
3“外地人”何時具有資格
●代表人物：陳小敏夫婦
●人物特征：在北京工作的外地低收入階層
●人物心態(tài)：什么時候外地人也能買到限價房
在崇文區(qū)某社區(qū)菜市場賣了幾年蔬菜的陳小敏很關(guān)注限價房，這位來自河北的樸實農(nóng)民和妻子打算在北京長期生活，把孩子和老人也接過來。房子對他們來說，成了一個大問題。
“像我們這樣的收入，在北京根本買不起房子，”陳小敏說，自己和妻子賣菜每月收入5000元左右，扣除房租、水電費、孩子讀書費，就沒有多少了，幾年下來雖然攢了一些錢，但動輒上萬元的房子他想都不敢想。陳小敏第一次聽說限價房時，他很高興，直覺以為就是低價房，小戶型，覺得自己買房有點盼頭了。
去年6月北京國土部門將幾塊區(qū)域位置明確的限價地公布出來的時候，陳小敏認為限價房離自己已經(jīng)近在咫尺，他甚至在籌劃著把老家的房子賣掉，以湊更多的錢來買限價房。結(jié)果今年政策出來，發(fā)現(xiàn)非北京戶口沒有資格購買，他的心情非常失落。“為什么一定要北京戶口？我們其實也是在為北京服務(wù)。”陳小敏不解，北京怎么就不能給低收入的外地人提供一些他們可以承受的住房？
記者觀察
政策初衷與落實的錯位
梳理限價房出臺的過程，可以發(fā)現(xiàn)，從2006年年初政府開始出臺限價房，到現(xiàn)在塵埃落定，其最終的落實結(jié)果和政府的初衷、人們對限價房的最初直覺認知以及購房者的期望有很大出入，房價持續(xù)高企、真正有需求者是否可以買到合適的房子，中低收入者是否可以得到住房保障，依然是亟待解決的難題。
追溯北京限價房的歷史，可以發(fā)現(xiàn)，限價房最初是帶著歷史責(zé)任出生的。隨后，宏觀調(diào)控正式開始，限價房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經(jīng)濟適用房購買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房四個層面的住房供應(yīng)體系。
由此推斷，限價房政策的初衷是改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑高漲的房價。但業(yè)內(nèi)普遍認為，按照目前公布的供應(yīng)量，還無法達到抑制房價的目的。這些地塊分散在幾個不同的區(qū)域，給市場帶來的影響不是非常明顯。更有觀點激進者認為，限價房“比周圍商品房低10%到15%”的定價，使處于高價位的商品房的價格得到了政府的公開認可。
觀點釋疑
限價房本質(zhì)仍是商品房
北京市三塊限價地公布后，購房者最直觀的感受就是，位置太偏，價格也不低，相關(guān)調(diào)查顯示，超過六成的受訪者認為限價房太貴，中低收入階層還是買不起�！安糠窒M者認為限價房貴的主要原因，是其對限價房房價的心理預(yù)期太高。”鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松這樣認為。
產(chǎn)品類型是商品房
與政策初衷相對應(yīng)的是，購房者和市場一開始就對限價房抱以“保障性住房”的直接認知和心理預(yù)期，政府和媒體傳達出來的訊息也在不斷強化這一點。但從北京市最終的招標文件來看，限價房的具體措辭是“中低價位、中小套型普通商品房”，其本質(zhì)仍是商品房。
事實上，限價房的價格參考周圍商品房，低不了太多，以致一公布就引來“限價房太貴”的指責(zé)；從運作來看，經(jīng)濟適用房是我國住房制度改革以來的一種正式的制度性保障住房形式，其用地是由政府劃撥的，相關(guān)稅費收入也大幅減少，促使房價成本下降，并通過對銷售基準定價，從而使房價低于市場價格，開發(fā)商的利潤也被限定在3%。而限價房可以理解為價格管制，即對最高價進行人為限制的行為，但并未限制其商品房的特征，除了采取競地價、競房價的辦法來確定開發(fā)建設(shè)單位，其他環(huán)節(jié)與商品房開發(fā)并無二致。
主要是抑制房價
目前政府有關(guān)部門對限價房是否是保障性住房也暫無定論。此前，在宋家莊經(jīng)適房項目開標現(xiàn)場，北京市建委相關(guān)負責(zé)人指出，“經(jīng)濟適用房和廉租房是保障性住房。但兩限房是否歸入保障性住房？目前還在研究中。”而之前市國土資源局局長安家盛也曾表示，不管兩限房前面有多少定語，其核心還是商品房。
因此，必須要按照市場經(jīng)濟規(guī)律來辦事，政府對其房價和戶型進行限制，主要是為了控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，抑制房價。(張曉玲）
