“我的情況比較特殊。買這套房子，我也沒錢，那時比較年輕，想結(jié)婚用，但真正要結(jié)婚了，又覺得房子實在太遠。”第一次買房對于胡景輝來說，多少有些不堪回首。痛下決心“斬掉”房子的胡景輝至今仍覺得“特別奇怪的是，我的房子竟然沒有升值，非常見鬼！”
五一前夕，一個晴朗的上午，中國經(jīng)濟時報記者如約走進了胡景輝的辦公室。那是位于北京平安大街的一幢普普通通的臨街二層小樓，胡的辦公室就在這座小樓中間。作為賣房炒股的地產(chǎn)圈人士，胡景輝的另外一個身份是一家頗具知名度的房產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁。而我們的話題就是從房子開始的。
就在記者采訪胡景輝的頭一天，滬深股市再接再厲，上證指數(shù)終盤以3783.06點報收，再度刷新歷史高點；深成指報收于10848.78點，同樣刷新了歷史最高記錄。在股市嘗到甜頭的胡景輝更加堅定了做股東的信心。
“見鬼”的買房經(jīng)歷
盡管胡景輝反復強調(diào)說自己賣房炒股屬于個別情況，“比較特殊”，但這還是引起了記者的濃厚興趣。第一次與胡景輝面對面，沒想到他竟然兩次提到“見鬼”，胡景輝把自己當作了反面教材。
2001年7月，剛剛?cè)⒌暮拜x在北京第一次買房，他看中了位于北五環(huán)外楊閘地區(qū)一個叫做陽光華苑的精裝修樓盤，在陽光華苑，胡景輝以5800元／平方米價格買下了一套110平方米的房子。胡景輝買房的目的十分明確——打算將這套房子留作結(jié)婚用。
“總結(jié)這次房地產(chǎn)投資，對我個人來講，確實是個失誤。”買下結(jié)婚用的新房，對于每個人來說，本應是一件令人高興的事情，但是這種喜悅的心情在胡景輝的心里并沒有持續(xù)多久。“我不知道現(xiàn)在的年輕人買房子是不是存在這樣一個沖動，在沒有真正想好要不要結(jié)婚，也沒有真正適合的對象，看到房價就盲目買房。”
但真正讓胡景輝感到失誤的原因，并不只是上面提到的一時沖動，而是主要來自于向銀行還貸的壓力。用胡景輝的話說，買了房以后，既沒住也沒出租，還賠了錢。
“我不想出租那套房子，你想，結(jié)婚的房子，你想出租給別人住嗎？而我自己住又不可能。”胡景輝說，如果真的住在那兒，五環(huán)以外，就算每天開車，上下班差不多也得3個小時，這一點讓他感覺到很恐怖。更為主要的是每年要交4萬多塊錢的月供，此外物業(yè)管理費、取暖費還要差不多五六千塊錢，等于每等一年就要支出5萬塊錢成本。
胡景輝告訴記者，2001年，為買房子，他向銀行貸了50萬元，談起月供，他馬上聯(lián)想到了一個最熱門詞匯——房奴。“月供簡直就是噩夢。”胡景輝說自己比房奴還慘，因為房奴起碼房子還住著，他沒住，空著，確實有點太不劃算，所以最后他還是決定把它“斬掉”。
需要一提的是，胡景輝選擇將未來新婚用的房子買掉還有另外一層原因——那就是股市“大牛市”的到來。“從2002年開始，到去年五六月份結(jié)束，連續(xù)四年的熊市，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP每年保持高增長這樣一個大背景之下，股市卻走了四年的熊市，我覺得將來股市的發(fā)展前景應是很不錯的，包括全流通的問題解決了，這幾年上市公司的質(zhì)量也提高了，外資也進入了，未來兩三年股市應該看好。”胡景輝說。
接下來奇怪的是，今年春節(jié)前夕，當胡景輝把房子賣掉的時候他發(fā)現(xiàn)，他的房子在近年來房價持續(xù)上漲的情況下竟然沒有升值。“誰說北京房價漲了？” 胡景輝說，他的房子是63萬多買的，57萬賣的，買的時候價格是5800元／平方米，而出售時，只賣到了5200元／平方米。
“見鬼啊！買的人還特別問我，生怕我的房子有什么毛病！旁邊的經(jīng)紀人也跟我說這房子為什么比當初買的時候還便宜？！”胡景輝有些哭笑不得，他也感覺很納悶，“不是說我故意賣得便宜，我覺得5年，按現(xiàn)在這個房價的漲勢，我應該100萬賣。”
失之東隅，收之桑榆
賣了房子以后，胡景輝歸還了銀行近41萬元貸款，但實際上到他手上剩下也就16萬元，他把這些錢全部投入了股市，主要買了3G概念的股票。在記者采訪胡景輝前兩天，由于臨五一，他已將手中股票悉數(shù)賣出，全部空倉，仔細一算，總體來說，收益率在30%左右。
1995年畢業(yè)于北京大學、國際經(jīng)濟專業(yè)出身的胡景輝對股市有著特殊的感情，從2000年進入股市至今，在炒股方面，已形成了自己獨特的風格，他基本堅持價值投資原則，只做中長線不做短線，胡景輝說是因為沒時間每天去看個股和大盤走勢，他傾向于選擇一些基本面不錯，整體行業(yè)前景看好，有大的宏觀政策支持的股票中長期持有。“一年操作兩三次就足夠了”。在新一輪牛市行情中，胡透露說自己“選股選得還是很準”，去年他3元買進天津泰達，兩進兩出，同樣有所斬獲。
如今胡景輝“搖身一變”從有房族變成了租房族，他在北京崇文門附近租住的房子，月租金3800元。“我原來那房子月供3500多元，加上取暖費、物業(yè)管理費，平均下來，一個月差不多將近4000元。”胡景輝說，如果不考慮將來房子歸屬，單從負擔來講，他現(xiàn)在每個月比原來還少一百來塊錢，“雖然談不上輕松，但是每月從我的收入里面付出同樣的成本，我從五環(huán)外搬到了二環(huán)內(nèi)。”關(guān)鍵是，將投資房產(chǎn)的錢投資股市，給他帶來相對較高的收益。
“我現(xiàn)在并不是買不起房子，作為從業(yè)人員來講，我覺得房價確實太貴、太高，我原來住的小區(qū)(崇文門附近)，2002年、2003年開盤的商品房每平方米才賣6000多元，現(xiàn)在在那里買一套精裝修的，一般都要差不多一萬二三，這還算便宜的，貴的甚至到了一萬五左右，從每平方米6000多元到15000元，這才短短幾年時間！就不止翻番了，所以房價確實有一定泡沫因素存在。”
胡景輝認為，房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上來講應該是一個中長期投資，如果是收租金，回報率在8%-6%，假設(shè)靠房價上漲收回成本，每年房價有個3%-5%的漲幅，這些都是正常的。但如果房地產(chǎn)投資變成了一種兩三年之內(nèi)就能翻番的投資，已背離了這種投資產(chǎn)品的屬性。胡景輝告訴記者，他的一些同事和朋友，去年年底，就陸陸續(xù)續(xù)把房子賣了，有的買了基金，有的買了股票。
“雖然我是干房地產(chǎn)的，但我不太喜歡房地產(chǎn)這種投資方式，進入、退出成本都很高。比如買一套房子，你要去選樓盤，然后要交定金，簽合同，辦按揭手續(xù)，最后辦入住手續(xù)，還要驗房等等，一大堆爛事兒。要賣的時候也很麻煩，時間比較長，成本比較高。買一套房子，各種稅費、保險等加在一起，差不多要占總房款的5%。”胡景輝說，現(xiàn)在投資收租型房產(chǎn)如果把裝修、配家具家電、空置成本等所有因素都考慮進去，其實跟存銀行差不多，而未來設(shè)若開征物業(yè)稅，貸款買房甚至可能還不如把錢存在銀行。
“股市進入和退出都比較方便，打個電話就解決了(買了或賣了)，一兩分鐘的事情，房產(chǎn)交易，不僅成本高，也費事得多。”胡景輝介紹說，他賣出的上述房子，其實從去年過完五一就開始通過中介掛牌，不過，等拿到全部的錢，已經(jīng)是去年年底了。他說，從簽訂合同到拿到錢或房子，平均要一個月時間，加上掛牌，房產(chǎn)交易則平均要一個半月到兩個月時間。
對于全民炒股現(xiàn)象，胡景輝認為當前股市出現(xiàn)文盲也去開戶顯然是不對的。但當前股市熱在一定程度上還可以理解，畢竟股市走過了與中國經(jīng)濟背道而馳的四年漫長熊市，股市再維持兩三年的牛市，應該沒有問題；房地產(chǎn)市場雖然機會還有，但再次出現(xiàn)2003年以來的暴漲則幾乎不可能。
“房地產(chǎn)市場會逐漸降溫，兩三年后房價可能出現(xiàn)下降。所以，就目前這種情況來講，我個人認為做房東不如做股東。”在股市嘗到甜頭的胡景輝更加堅定了做股東的信心，胡景輝最后對記者表示，他最近正在尋找機會，準備再度進入股市淘金。(周雪松)
