編者按

　　面對在2008年坐上“過山車”的中國房地產(chǎn)，業(yè)界把市場最早走回正軌的時間“賭”在“牛”年年中，除了降價清盤銷售，更多業(yè)內(nèi)人士把期望放在對“二套房貸”松動等政策上，把促成“改善型”住房需求成交當(dāng)成是撬動市場的主力軍……

　　牛年樓市已經(jīng)拉開序幕，然而未來市道是“牛”還是“熊”仍難以定論，市場變數(shù)永遠難以猜想和預(yù)料的。《北京晨報》房產(chǎn)周刊在大量采訪基礎(chǔ)上，圍繞政策、房價、供應(yīng)量、二手房等五大與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)的問題大膽猜測。

　　政策 取消二套房貸款限制？

　　緣起：最早傳“取消二套房貸相關(guān)限制政策”是在2008年10月，當(dāng)時市場成交量連月低迷，救市呼聲四起。此后在2008年12月10日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的作用”。國務(wù)院常務(wù)會議確定三條措施，加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房消費，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌在解讀政策時再次提出：“二套房”政策還有下調(diào)空間。或許是考慮到現(xiàn)在市場還是有風(fēng)險，新政策中并沒有放開投資性二套房的購房政策，如果市場起不來，投資沒有拉動，也許還會調(diào)整。

　　依據(jù)：2008年9月，房地產(chǎn)市場處于高位運行，央行、銀監(jiān)會調(diào)整“二套房政策”。如今房地產(chǎn)市場大變，“二套房”政策是否會松動備受關(guān)注。尤其面對連續(xù)降息、減稅以及房貸優(yōu)惠利率的利好政策連續(xù)出臺，市場回暖跡象依舊不明朗，因此人們把“二套房政策”未松口當(dāng)成是樓市的“緊箍咒”。

　　走向：顧云昌表示，任何政策都應(yīng)該審時度勢。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。

　　房價 下降20%還有空間？

　　緣起： 2008年，北京住宅市場最終以其售價的回落而黯然收場。據(jù)仲量聯(lián)行的最新統(tǒng)計顯示，在2008年第四季度中，北京高檔公寓的平均售價較上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪華公寓的平均售價下降5.9%，降至23791元/平方米；別墅的平均售價下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市場銷售狀況的不盡如人意，導(dǎo)致開發(fā)商紛紛降低一級市場的售價，使得此前已經(jīng)受到市場表現(xiàn)疲軟影響的二級市場更是雪上加霜。面對還未見底的全球金融危機，房價在2009年進入下行通道成為業(yè)內(nèi)的猜想之一。

　　依據(jù)：經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開發(fā)商、或者同期在售量較多的開發(fā)商，并且考慮到國內(nèi)經(jīng)濟不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)下滑的態(tài)勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉(zhuǎn)，今年必將降價銷售，同時根據(jù)不同情況，確定當(dāng)期的打折策略。中原地產(chǎn)投資顧問部認為，雖然有政策的刺激，但市場信心的恢復(fù)仍然需要時間，因此樂觀估計，2009年下半年市場發(fā)展基本穩(wěn)定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量聯(lián)行北京研究主管馬安平預(yù)測，2009年高端和豪華住宅價格有15%至20%下跌的可能，別墅價格有10%至15%下跌的可能。原因是買家在等待更低的價格和更多的政策優(yōu)惠，同時巨大的存貨也將會抑制價格上漲，而出租市場的疲軟導(dǎo)致投資需求的進一步下降。中原地產(chǎn)投資顧問部分析認為，2009年北京房價將穩(wěn)定至2006年的水平。持相同觀點的還有中大恒基，該機構(gòu)認為2009年的二手房價格有可能下滑10%至20%，即使出現(xiàn)這一幅度的下降，二手房的均價仍然會高于2006年均價很多，所以絕大部分在2006年前購房的業(yè)主不會出現(xiàn)賣房虧損。而新的市場狀況還將有利于增加目前購房需求，有利于2006年前購房的消費者賣舊買新，置業(yè)升級。

　　供應(yīng)量 保障性住房成主力？

　　緣起：研究機構(gòu)透露，近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。由于2008年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應(yīng)，預(yù)計2009年土地整體價格下調(diào)。

　　產(chǎn)品供應(yīng)方面，開發(fā)商在積極要求“改善型”住宅需求，因此在戶型空間格局或?qū)⒊霈F(xiàn)拼裝型戶型，如90平方米左右的三居或復(fù)式戶型，兩個80平方米左右的戶型拼裝成一個大三居或四居等產(chǎn)品將大批上市，結(jié)構(gòu)將更加緊湊多樣。戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2010年北京高端住宅新增供應(yīng)量預(yù)計為15000套，該數(shù)字僅為2008年全年的62%，高端住宅供應(yīng)量將經(jīng)歷由峰值轉(zhuǎn)入下行通道的階段。

　　依據(jù)：根據(jù)土地供應(yīng)計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類保障性住房將進一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。同時，由于全國的普通住宅嚴守“70／90”的政策，且政府計劃在2009年推出大量政策性住房，因此預(yù)測2009年住宅產(chǎn)品整體戶型面積偏小，中小戶型依舊是市場供應(yīng)主力。

　　走向：中原地產(chǎn)投資顧問部預(yù)測，2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式，預(yù)計2009年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實力派開發(fā)商仍將實施“儲地為王”地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，或在2007年拿到高價地的開發(fā)商等資金鏈充足的開發(fā)商，將會在今年實施“儲地為王”計劃，因此土地成交在2009年將呈兩極分化態(tài)勢。

　　此外，仲量聯(lián)行預(yù)測，由于買家將繼續(xù)觀望，因此住宅供應(yīng)量依舊大于需求量，因此2009年存貨量大導(dǎo)致住宅價格上行難。

　　二手房 全年成交量不超7萬套？

　　緣起：受整體市場低迷的影響，二手房買賣市場在2008年也遭受重創(chuàng)。其中，僅北京市二手房的成交量一年也不過達到67774套，成交數(shù)據(jù)是有5年歷史記錄以來首次下降，同比下浮28.13%。面對全球金融危機和低迷的市場現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士透露，如今中介機構(gòu)主要靠租賃市場來支撐企業(yè)運營。

　　依據(jù)：北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍預(yù)測，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因為2008年購房需求被極大抑制，準置業(yè)者將在2009年置業(yè)促使成交量上漲；二是下半年降息、減免稅費等政策出臺，將促2009年二手樓市交易活躍，但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此成交量并不會大幅增加。

　　走向：業(yè)內(nèi)預(yù)測，北京市場的剛性需求還大量存在，加上目前其他行業(yè)及金融投資渠道的匱乏，因此前期很多投資房產(chǎn)的小企業(yè)主，民間游資推出房地產(chǎn)市場，都會給2009年的房產(chǎn)市場帶來大量的優(yōu)質(zhì)、低價房源，這樣在一定程度上市場的流動性將好于2008年。而只要2009年北京二手房市場成交量接近7萬套，那么對于中介公司來說將會是比較大的利好。按照目前北京中介門店的總量計算，一年的市場總成交量將支撐各大型中介公司能夠增加20%的門店，中介機構(gòu)的競爭將進入新格局。

　　投資 房地產(chǎn)新融資渠道啟動？

　　緣起：受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，投資者對進入房地產(chǎn)市場開始采取謹慎態(tài)度。據(jù)多家研究機構(gòu)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2008年全年，整個北京商業(yè)地產(chǎn)市場的投資活動面臨很大的壓力。盡管市場交易量并未比2007年同期大幅下挫，但買賣雙方之間的預(yù)期差距依然很大。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年房地產(chǎn)全年并購總額達到41億美元，同比降低18.3%，其中外資全年并購總額同比降低74%。由于寫字樓、商鋪在近兩年的供應(yīng)出現(xiàn)高峰，因此2009年所有物業(yè)租金均有10%至15%的下降。

　　依據(jù)：據(jù)戴德梁行和仲量聯(lián)行兩家機構(gòu)透露，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主/營運商提供一個新的融資渠道，同時也能使更多的個人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場的投資。與此同時，目前保險公司成為房地產(chǎn)市場主要投資商的勢頭已初露端倪，它們對投資于房地產(chǎn)市場的熱切希望，將有可能為商業(yè)地產(chǎn)的市場售價提供進一步的支撐。

　　走向：隨著2008年歲末前商業(yè)地產(chǎn)售價的走低，這種差距可望縮小，預(yù)計2009年投資市場將會趨于活躍。鑒于租金持續(xù)走低和投資者為了在風(fēng)險增高的市場當(dāng)中能夠獲得補償從而要求更高的收益率，我們預(yù)計各個物業(yè)類別的售價將會普遍下跌15%至20%。同時，謹慎的投資者將會把投資重點放在一線城市進行核心投資，2009年一線城市投資活動將增加。而隨著監(jiān)管限制的放寬以及買賣雙方對價格預(yù)期的調(diào)整，可以預(yù)見2009年外資收購活動將會重新興起。一旦放寬商業(yè)地產(chǎn)的投資限制，以及推出房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品，都將在一定程度上起到對沖下行風(fēng)險的作用。(記者 王麗婭)

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