“都是收租子，他收5%，我卻收30%，差別怎么就這么大呢？”1月4日，北京某商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的MSN這樣簽名。“差別”是指北京商業(yè)用房租金稅率由此前的5%綜合稅率改為按照新的分稅稅種進(jìn)行征收，總稅率達(dá)26%-30%。

　　商業(yè)用房租金稅率驟然增加5倍，讓開(kāi)發(fā)商及投資者倍感壓力。“商鋪就會(huì)成為死鋪的！”上述開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　影響 回報(bào)率下降，空置增加，將出現(xiàn)爛尾

　　日前本報(bào)率先報(bào)道了自2008年12月1日起，北京出租商用物業(yè)租金稅率提高到26%-30%。記者日前獲悉，幾家正在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)銷售的項(xiàng)目已暫停工作。東部某項(xiàng)目原計(jì)劃今年1月份推廣其社區(qū)底商。開(kāi)發(fā)商介紹，他們暫停了所有推廣工作，銷售簽約也全部暫停。

　　業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，相對(duì)住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)在此輪擴(kuò)大內(nèi)需的利好中不僅沒(méi)有得到相關(guān)稅收扶持，反而在此時(shí)提高租賃稅率，有點(diǎn)“不合時(shí)宜”。

　　“此政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商及投資者將形成重創(chuàng)。”全國(guó)工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波分析，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商主要是自持或出售其商業(yè)。租金稅率增加后，如果開(kāi)發(fā)商自持，收回投資回報(bào)年限將增加；如果銷售，則面臨沒(méi)有投資者購(gòu)買的境地。

　　中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售與住宅一樣在萎縮，再遭遇租金稅收打壓，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是“雪上加霜”，“最后的結(jié)果就是空置率空前增加，甚至?xí)�出現(xiàn)爛尾”。

　　進(jìn)展 開(kāi)發(fā)商、行業(yè)協(xié)會(huì)向主管部門表達(dá)呼聲

　　據(jù)接近北京稅務(wù)部門的人士透露，該政策并非新政策，稅務(wù)部門的說(shuō)法是將“原來(lái)的征收方式恢復(fù)至分稅種計(jì)征而已”。此舉也是借鑒廣州、深圳等城市的做法。

　　目前，已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商向地稅局反映稅金壓力太大。SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹正以市人大代表的名議起草一份呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)稅率的提議，準(zhǔn)備交給北京市人代會(huì)。

　　中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委蔡鴻巖也稱，多家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已向?qū)Ｎ瘯?huì)反映了類似情況，目前他正和中房協(xié)對(duì)此事進(jìn)行協(xié)商。此外，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平也表示，目前協(xié)會(huì)正在密切關(guān)注此事，并與商務(wù)部相關(guān)部門溝通，以反映商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)呼聲。王的理由是：“商業(yè)地產(chǎn)不僅拉動(dòng)投資，而且促進(jìn)消費(fèi)，還創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需有著重要影響，現(xiàn)階段改變商鋪征稅辦法，加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，不符合擴(kuò)大內(nèi)需政策方向。”

　　“媒體報(bào)道后，稅務(wù)部門重已經(jīng)開(kāi)始和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，考慮對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。”富力地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　稅單

　　個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字樓)稅種計(jì)算：

　　營(yíng)業(yè)稅：租金收入×5%(起征點(diǎn)5000元，5000元以下免)

　　城建稅：營(yíng)業(yè)稅×7%(不含涉外個(gè)人)

　　教育附加稅：營(yíng)業(yè)稅×3%(不含涉外個(gè)人)

　　房產(chǎn)稅：租金收入×12%

　　城市房地產(chǎn)稅(涉外個(gè)人)：房產(chǎn)原值×1.2%×(1-30%)

　　土地使用稅：每月土地使用稅=(建筑面積/總樓層)×(稅額/12)

　　印花稅：租金收入×0.1%

　　個(gè)人所得稅：月租金收入-月稅費(fèi)-修繕費(fèi)用=A

　　如果A大于4000元，個(gè)人所得稅=A×80%×10%

　　如果A小于等于4000元，個(gè)人所得稅=(A-800)×10%

　　部門說(shuō)法

　　地稅局：早就應(yīng)該分稅種征稅了

　　昨日，北京地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有接聽(tīng)記者電話，咨詢電話也無(wú)人接聽(tīng)。隨后，本報(bào)記者分別咨詢了通州區(qū)地稅大廳服務(wù)窗口和朝陽(yáng)區(qū)地稅局工作人員，上述人員均表示商鋪?zhàn)饨鹨延?008年12月1日按照上調(diào)后的標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　朝陽(yáng)區(qū)地稅局的工作人員表示，原來(lái)也要求按照分稅種征收稅費(fèi)，一直沒(méi)征而已，“這是全市統(tǒng)一的，早就該這么征稅。”至于上級(jí)部門為何現(xiàn)在推出這個(gè)政策，她表示她們只是執(zhí)行，無(wú)法解釋。

　　賬本

　　年收益至少縮水兩成

　　據(jù)知名商鋪投資人張羽沖介紹，現(xiàn)在通常商鋪的資金回報(bào)率沒(méi)能超過(guò)10%，多數(shù)在8%左右。以資金回報(bào)率為10%計(jì)算，那么一個(gè)價(jià)格為1000萬(wàn)元的商鋪，平均每月租金為8萬(wàn)多元，年租金收入為100萬(wàn)元。

　　如果該商鋪沒(méi)有貸款，按照舊標(biāo)準(zhǔn)繳稅的話，一年的稅金為5萬(wàn)元，收益為95萬(wàn)元。若按照新標(biāo)準(zhǔn)繳稅，則所繳納的稅金則近30萬(wàn)，租金實(shí)際收益則為70萬(wàn)元，租金收益至少要縮水兩成多。

　　事實(shí)上，更多的商鋪投資者是按揭貸款的。按照商業(yè)貸款的利率為基準(zhǔn)利率5.94%的1.1倍計(jì)算，即6.534%，如果有800萬(wàn)元的貸款，則每年需要承擔(dān)52萬(wàn)多元的利息，減去30多萬(wàn)元的稅費(fèi)，商鋪收益的100萬(wàn)就所剩無(wú)幾了。

　　“加上空置期的費(fèi)用和裝修費(fèi)用，就更少了。”張羽沖指出，現(xiàn)在行情不佳，租戶都要求租金下調(diào)，原本月租金為10萬(wàn)的商鋪有的降到了7萬(wàn)，“這樣就離賠錢不遠(yuǎn)了”。

　　釋疑

　　“公司租客”需租金發(fā)票

　　以寫字樓及商鋪為主的商業(yè)用房，租賃主力客群是以公司為主。據(jù)有關(guān)人員表示，商業(yè)用房租賃者為公司或其他相關(guān)單位的，均需要出租者提供租金發(fā)票，這樣租賃者才能將支付租金的支出入賬。因此不像住宅出租那樣出現(xiàn)大面積逃稅現(xiàn)象。此前，由于租金稅費(fèi)較低，出租者均能自己承擔(dān)，其在繳納正規(guī)的租金稅費(fèi)后，均能從稅務(wù)部門開(kāi)具相關(guān)發(fā)票。(記者 張學(xué)冬 李宛霖)