樓市“拐點(diǎn)”的論調(diào)從去年唱到今天，市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀也是有目共睹。然而，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為最為寒冷的一季度，北京樓市的房?jī)r(jià)、地價(jià)還是出現(xiàn)了兩位數(shù)字的大幅度增長(zhǎng)。“拐點(diǎn)”的預(yù)期和現(xiàn)實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)大相徑庭，到底樓市“拐點(diǎn)”意味著什么？期待著“拐點(diǎn)”下買(mǎi)到便宜房的蕓蕓購(gòu)房者，苦等半年依然無(wú)果。然而面對(duì)著縮水近半的交易量，開(kāi)發(fā)商依然在“死扛”著房?jī)r(jià)。

　　“拐點(diǎn)”，這個(gè)讓數(shù)以千計(jì)購(gòu)房者期待的時(shí)刻，難道只是某些開(kāi)發(fā)商掩蓋地產(chǎn)公司大吞并的“遮掩布”，而與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)？

　　不管當(dāng)初拋出“拐點(diǎn)”論的始作俑者是誰(shuí)，而他的居心又是為何，就目前形式來(lái)看，5月份的到來(lái)無(wú)疑讓樓市進(jìn)入了一個(gè)生死考驗(yàn)期。挺過(guò)去就意味著今后半年樓市可能回暖，倒下則意味著樓市的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”結(jié)束，大批中小開(kāi)發(fā)商面臨淘汰出局。

　　北京房?jī)r(jià)乘奧運(yùn)東風(fēng)會(huì)將漲價(jià)進(jìn)行到底，還是回歸理性？面對(duì)這個(gè)多方利益的焦點(diǎn)，有人絕對(duì)看空，預(yù)言“百日劇變”；有人絕對(duì)看漲，堅(jiān)稱(chēng)“拐點(diǎn)”未現(xiàn)。而在宏觀調(diào)控層面，樓市也是不斷傳來(lái)各種來(lái)自不同部門(mén)的聲音。有人說(shuō)，房產(chǎn)業(yè)早已“綁架”了金融業(yè)；有人說(shuō)，物業(yè)稅有望年內(nèi)出臺(tái)，一時(shí)間霧鎖樓市。

　　房?jī)r(jià)上漲“迷惑”樓市

　　專(zhuān)家直言交易量下跌才是真相

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，北京市一季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲13.9%，漲幅比上年同期提高4.9個(gè)百分點(diǎn)，而此前1月、2月和3月份房屋價(jià)格同比上漲也達(dá)到了14.3%、13.7%和13.8%的高位區(qū)間，這一數(shù)據(jù)發(fā)布后，無(wú)疑讓業(yè)內(nèi)一片嘩然。拐點(diǎn)、打折、促銷(xiāo)后的京城房?jī)r(jià)為何還如此高漲？對(duì)此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，樓市談“拐點(diǎn)”還為時(shí)過(guò)早，但的確現(xiàn)在行業(yè)處于一個(gè)比較為難的時(shí)期，市場(chǎng)已經(jīng)由以往關(guān)注房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)而關(guān)注交易量的急劇下降。

　　上周，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份住宅日均交易量為222套，環(huán)比降11%。而4月份北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到了50個(gè)，新增供應(yīng)面積為99.5萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)面積上漲31.4%。而實(shí)際銷(xiāo)售只有81.6萬(wàn)平方米，出現(xiàn)了今年首次的供應(yīng)大于實(shí)際需求的局面。而最新數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市的開(kāi)盤(pán)量將接近60個(gè)，無(wú)疑供大于求的局面將進(jìn)一步加大。一直以來(lái)，剛性需求被認(rèn)為是我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的直接推動(dòng)力，供求關(guān)系緊張也被開(kāi)發(fā)商視為房?jī)r(jià)上漲的硬道理，然而現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)處于供過(guò)于求的局面，那么房?jī)r(jià)是否會(huì)進(jìn)入下跌通道？陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，雖然現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)處于比較困難的時(shí)期，但尚不能以此就直言房?jī)r(jià)將要下跌，主要是由于目前我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于通脹局面，房?jī)r(jià)的漲跌要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。同時(shí)他個(gè)人認(rèn)為，從長(zhǎng)期看，北京的房?jī)r(jià)還將會(huì)繼續(xù)上漲。

　　近日來(lái)對(duì)樓市“唱空”的SOHO中國(guó)主席潘石屹則向記者表示，“這次樓市危機(jī)，必然導(dǎo)致五環(huán)以外8000元/平方米以下的樓盤(pán)下跌，主要是由于去年供應(yīng)的60%以上的保障性住房用地，全集中在這些區(qū)域，因此這些樓盤(pán)存在著降價(jià)的壓力”。同時(shí)他還表示，發(fā)布的房?jī)r(jià)之所以居高不下，主要是由于今年入市的項(xiàng)目全是“70/90”政策下的房子，而這些小戶(hù)型的房子單價(jià)都比較高。

　　與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，今年一季度四環(huán)路以?xún)?nèi)的住宅期房平均價(jià)格達(dá)到每平方米16935元，四至五環(huán)路為每平方米16500元，五環(huán)路以外為每平方米8810元。不難看出，北京的房?jī)r(jià)區(qū)域間的差距已經(jīng)相當(dāng)之大了，因此已不能用均價(jià)來(lái)反映樓市的變化了。

　　“官方”地價(jià)上漲超兩成

　　“私下”土地交易價(jià)格降至“冰點(diǎn)”

　　上周，中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京一季度住宅地價(jià)同比漲1279元/平方米，漲幅高達(dá)22%。這與近一段時(shí)間內(nèi)人們經(jīng)常看到全國(guó)土地流拍的消息大相徑庭。記者了解到，今年一季度進(jìn)入市場(chǎng)的土地有42塊，去年同期只有10塊。北京市建筑設(shè)計(jì)研究院工程師徐晨表示，雖然今年出現(xiàn)了兩次土地出讓流標(biāo)的事件，但土地交易仍較活躍，比如出現(xiàn)了成交價(jià)17.4億元的通州新地王，這主要是去年土地市場(chǎng)活躍氣氛的一個(gè)延續(xù)，而且一季度成交的土地大部分是去年年底時(shí)掛牌的，因此報(bào)價(jià)偏高，所以徐晨認(rèn)為，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的參考意義值得商榷。

　　一方面是土地招拍掛市場(chǎng)出現(xiàn)流標(biāo)事件；一方面開(kāi)發(fā)商私下尋覓合適地塊的行為仍然活躍。潘石屹向記者透露，最近找他推銷(xiāo)地的人很多，平均每天大概有幾十個(gè)，但由于他只希望尋找CBD附近的土地，因此一直沒(méi)有成交。潘石屹表示，今年“地主”的日子很不好過(guò)，這一點(diǎn)從向其推銷(xiāo)的土地售價(jià)下跌便可見(jiàn)一斑。

　　同時(shí)，潘石屹指出，“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和法規(guī)發(fā)展到今天，大量囤積土地的做法承擔(dān)著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)是個(gè)‘人多地少’的國(guó)家，政府把保護(hù)耕地作為一項(xiàng)基本國(guó)策，所以就有了‘兩年不開(kāi)發(fā)的土地要無(wú)償收回’的政策，隨著糧食的緊張，這條政策我想不會(huì)放松，只會(huì)越執(zhí)行越嚴(yán)格。那些只注重囤積土地少蓋房子，或者從來(lái)沒(méi)有蓋過(guò)房子的開(kāi)發(fā)商未來(lái)的生意會(huì)越來(lái)越困難”。

　　記者了解到，自去年10月開(kāi)始，從深圳到上海、廣州到北京、廈門(mén)到南京、東莞到杭州，全國(guó)普遍出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年10月以來(lái)的半年時(shí)間內(nèi)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍土地達(dá)40幅之多，而且這些土地流拍，基本都出現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)一線城市。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容認(rèn)為，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍也就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清楚地意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生根本性變化，意識(shí)到整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)。這主要是由于金融市場(chǎng)的急劇變化，特別是股市的變化，導(dǎo)致了上市地產(chǎn)公司“圈錢(qián)-囤地-再圈錢(qián)-再囤地”的運(yùn)作模式出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的泡沫破裂。

　　此外，更重要的是，易憲容認(rèn)為，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)泡沫破裂的原因是去年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策的根本改變。這種房地產(chǎn)政策表明，未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生的市場(chǎng)，是一個(gè)解決及改善全體人民住房條件的市場(chǎng)。因此，任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，無(wú)論是炒住宅還是炒土地，都會(huì)受到政府的嚴(yán)厲打擊。既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作是政府嚴(yán)厲打擊的對(duì)象；既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民居住消費(fèi)的市場(chǎng)，那么以前那種房地產(chǎn)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性變化。

　　可見(jiàn)，盡管今年一季度北京的地價(jià)還處于上漲的趨勢(shì)，但就長(zhǎng)期而言，由于面粉已經(jīng)貴過(guò)了面包，土地市場(chǎng)的泡沫破裂將是遲早的事情，這無(wú)疑將影響到房?jī)r(jià)。

　　命懸“金融一線”

　　年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

　　目前，金融政策上的風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命的影響，本周一，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告顯示，4月CPI上漲8.5%。隨后不到2個(gè)小時(shí)，中國(guó)人民銀行就決定從5月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這已經(jīng)是今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，由于CPI的居高不下，導(dǎo)致今年貨幣政策空前緊張，而受到影響最大的莫過(guò)于地產(chǎn)業(yè)。

　　潘石屹向記者表示，目前開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張，他個(gè)人從銀行了解到，今年以來(lái)，沒(méi)有一家銀行向從事商品房開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)公司發(fā)貸，尤其是幾大國(guó)有商業(yè)銀行，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)貸款基本都停了。此外，由于去年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的錢(qián)超過(guò)當(dāng)年的銷(xiāo)售收入，也就是收入都用來(lái)買(mǎi)土地了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總體來(lái)說(shuō)資金非常緊張。同時(shí)美國(guó)次貸危機(jī)使原計(jì)劃今年在海外上市的房地產(chǎn)公司停止了上市的步伐。

　　再次傳出上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，無(wú)疑傳遞了金融政策繼續(xù)緊縮的態(tài)度，甚至有專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在的金融政策還是偏松，加息的聲音再次響起，對(duì)于處在逆勢(shì)中的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大打擊。(商報(bào)記者 賴(lài)大臣)