近日，國(guó)際物業(yè)顧問戴德梁行深圳公司總經(jīng)理程家龍對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)表示：“預(yù)計(jì)2008年深圳樓市上升空間有限，且階段性的調(diào)整不可避免。”

　　看漲：總體呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)

　　在戴德梁行近日出爐的《2008深圳樓市前景分析》中，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘泄┬桕P(guān)系做了如下分析：

　　一是城市新增人口的住房需求。從2001年到2006年，深圳的常住人口從724.57萬(wàn)增長(zhǎng)到846.43萬(wàn)；而戶籍人口由132.04萬(wàn)增長(zhǎng)到196.83萬(wàn)。

　　“快速增長(zhǎng)的人口，尤其是戶籍人口，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了強(qiáng)大的需求；而在深圳新增人口中占大多數(shù)的外地移民，對(duì)購(gòu)買住房的需求彈性相對(duì)較小，成為需求增長(zhǎng)中的穩(wěn)定因素。”該文指出。

　　二是改善型需求。深圳市2006年人均GDP達(dá)到6.95萬(wàn)元，位居全國(guó)第四；而人均消費(fèi)性支出更達(dá)到1.68萬(wàn)，在全國(guó)排名前列。眾多經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的高收入家庭有著強(qiáng)大的消費(fèi)能力和改善性需求。

　　此外，婚齡人口對(duì)住房的需求也相對(duì)突出。由于國(guó)家正處于享受“人口紅利”的階段，預(yù)計(jì)未來幾年人口的結(jié)構(gòu)性紅利會(huì)繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)性上升。

　　“相比不斷增長(zhǎng)的剛性需求，深圳市的土地供應(yīng)卻持續(xù)緊縮。”程家龍表示，近年來，深圳特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量持續(xù)下降，存量土地也被不斷消化，無法真正解決房?jī)r(jià)上漲的核心問題——供需失衡。

　　“強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。”程家龍表示，此前中國(guó)社科院預(yù)計(jì)2008年GDP的增長(zhǎng)仍將保持在11%左右。

　　2007年深圳市GDP超過6000億大關(guān)，接近6800億元，年增長(zhǎng)幅度達(dá)到14.5%。“隨著深港經(jīng)濟(jì)的融合度越來越高，預(yù)計(jì)2008年，深圳市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的支持。”

　　他同時(shí)認(rèn)為，人民幣的持續(xù)升值和投資渠道的缺乏，將繼續(xù)支持不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的提升。“據(jù)多家國(guó)際投行預(yù)測(cè)，2008年人民幣仍有超過10%的升值空間，國(guó)外熱錢的涌入和資產(chǎn)價(jià)格重估的過程仍可能繼續(xù)。”

　　看跌：2008年上升空間有限

　　在看漲的同時(shí)，戴德梁行也十分關(guān)注2008年深圳樓市看跌的因素。

　　首先，國(guó)家的貨幣政策從“適度從緊”調(diào)整為“從緊”。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2008年新增貸款量將與2007年基本持平，但按揭貸款的控制將較為嚴(yán)厲，銀行對(duì)住房按揭信貸將會(huì)采取更謹(jǐn)慎的態(tài)度；同時(shí)，為了控制通貨膨脹，預(yù)計(jì)在2008年，央行將繼續(xù)使用利率這一貨幣政策工具進(jìn)行調(diào)控，繼續(xù)上調(diào)的利率會(huì)對(duì)供房者構(gòu)成壓力，同時(shí)也會(huì)影響購(gòu)房者的信心。

　　“而深圳市仍未出臺(tái)的個(gè)稅實(shí)施細(xì)則和物業(yè)稅，以及后續(xù)可能新出臺(tái)的調(diào)控政策，始終是籠罩在市場(chǎng)上的陰霾。”程預(yù)計(jì)，2008年上半年深圳樓市觀望氣氛仍會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)將處于調(diào)整階段并保持低速運(yùn)行。

　　另一方面，程家龍分析，2008年，受“90／70”政策影響的新項(xiàng)目將會(huì)集中入市，預(yù)計(jì)商品房的供應(yīng)會(huì)有所增加；政府承諾的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將會(huì)加大供應(yīng)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和供應(yīng)量的增加，將一定程度緩解當(dāng)前供需失衡的局面。

　　“作為典型的外向型經(jīng)濟(jì)體系，深圳的出口總量連續(xù)15年保持全國(guó)第一，因此國(guó)際市場(chǎng)的總體環(huán)境將直接影響深圳的發(fā)展，其中出口貿(mào)易的波動(dòng)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的影響將相對(duì)突出。因此，美國(guó)次按問題對(duì)全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響并進(jìn)而產(chǎn)生的對(duì)區(qū)域樓市的影響仍然令人憂慮。”程家龍最后表示。(記者 周雪松)