美國(guó)政府認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)家庭的住房支出超過(guò)總收入的30%的時(shí)候，就是一種過(guò)度負(fù)擔(dān)，政府必須施以援手。

　　★文/陸樂(lè)

　　美國(guó)南加州的圣地亞哥市，單身媽媽格林尼斯在一家超市當(dāng)收銀員，一小時(shí)掙十一美元，她的女兒今年一歲半，由她五十二歲的母親在家看護(hù)。格林尼斯的年收入大約兩萬(wàn)美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)住房與城市發(fā)展部(US Department of Housing and Urban Development,簡(jiǎn)稱(chēng)HUD)公布的圣地亞哥地區(qū)的家庭收入中間值：63,400美元。相比之下，圣地亞哥的房?jī)r(jià)居高不下，名列美國(guó)大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二層樓房，大約在四十萬(wàn)到八十萬(wàn)美元之間。也就是說(shuō)，格林尼斯這樣的低收入者，如果打算繼續(xù)生活在圣地亞哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能負(fù)擔(dān)得起這樣的住房。

　　在這樣的壓力下，格林尼斯會(huì)不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)窘迫、被迫搬出她從小長(zhǎng)大的城市？或者，為了留在城市里，不得不和她的女兒、母親三代人擠在一個(gè)地下室里？

　　格林尼斯是幸運(yùn)的。她享受著美國(guó)政府給低收入者提供的租房補(bǔ)貼券。現(xiàn)在她住著一套兩室一廳的房子，由于地點(diǎn)好、社區(qū)好，對(duì)外的公開(kāi)房租高達(dá)2000美元一個(gè)月，比格林尼斯的收入還高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因?yàn)椋�根�?jù)美國(guó)住房與城市發(fā)展部的政策，如果一個(gè)家庭的年收入低于所在地區(qū)家庭收入中間值的80%，可以申請(qǐng)住房補(bǔ)助。補(bǔ)助的方式通常有兩種：一種是直接向低收入家庭提供廉價(jià)的公共住房，另一種是更常見(jiàn)的，就是向低收入家庭發(fā)放租房券，享受補(bǔ)助的家庭必須拿出家庭總收入的30%支付房租，余下部分用住房券來(lái)補(bǔ)足。

　　這些住房補(bǔ)貼政策背后的理念是：窮人也要有“體面的生活”。吸引各國(guó)移民的“美國(guó)夢(mèng)”的核心之一，就是有一幢屬于自己的房子。美國(guó)政府認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)家庭的住房支出超過(guò)總收入的30%的時(shí)候，就是一種過(guò)度負(fù)擔(dān)，政府必須施以援手。

　　HUD:“首要任務(wù)是讓低收入者擁有自己的住房”

　　位于美國(guó)首都華盛頓第七大街上的美國(guó)住房與城市發(fā)展部，是幫助格林尼斯這樣的低收入者實(shí)現(xiàn)住房“美國(guó)夢(mèng)”的聯(lián)邦部門(mén)。在它的主頁(yè)上明確寫(xiě)著：“幫助中低收入的美國(guó)人成為房屋擁有者，是全國(guó)性的首要任務(wù)，尤其是那些首次買(mǎi)房者和少數(shù)族裔。” 這個(gè)部分工作的主旨，就是為普通美國(guó)人尤其是低收入者提供“負(fù)擔(dān)得起”的住房。

　　HUD的前身是聯(lián)邦住房管理局(FHA)，它為拯救低迷的三十年代美國(guó)房市而生。當(dāng)時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一片蕭條，二百多萬(wàn)建筑工人失業(yè)。僅僅有40%的美國(guó)人擁有自己的住房。房屋貸款的門(mén)檻也比現(xiàn)在高得多：利率高、首付高、貸款時(shí)間短。在“居者有其屋”的理念下，美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)建FHA，由國(guó)家出面，專(zhuān)門(mén)為低收入者提供住房貸款保險(xiǎn)。在這項(xiàng)政策下，低收入者的購(gòu)房首付可以從一般的20%降到房屋價(jià)格的3%，大大提高了低收入者、包括剛參加工作的年輕人的購(gòu)房能力。1965年，F(xiàn)HA并入HUD住房辦公室的一部分。

　　HUD官方主頁(yè)宣布，自從1934年成立以來(lái)，F(xiàn)HA一共為3400萬(wàn)私人住房提供了房屋貸款保險(xiǎn)。它和租房補(bǔ)貼一起，構(gòu)成了HUD“可負(fù)擔(dān)住房”政策的核心，在它的影響下，七十多年里，美國(guó)的私人住房擁有率提高了近三十個(gè)百分點(diǎn)，目前，美國(guó)大約有68.1%的家庭擁有自己的住房。

　　上文中的格林尼斯，她如果不想繼續(xù)住在政府補(bǔ)貼的房子里，打算擁有自己的房子，也不是不切實(shí)際的夢(mèng)想。她作為低收入者，可以享受政府提供的各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠。比如減免十年內(nèi)的個(gè)人所得稅。她甚至可以理直氣壯地要求美國(guó)政府幫她交首付。根據(jù)2003年布什簽署的補(bǔ)助低收入無(wú)房戶(hù)買(mǎi)房的法案，凡有能力支付月供、但沒(méi)有足夠的錢(qián)付首付的美國(guó)家庭，均可申請(qǐng)一筆特別資助，美國(guó)政府將為他們交納首付，包括辦理房屋過(guò)戶(hù)的相關(guān)費(fèi)用。

　　美國(guó)的房屋信貸系統(tǒng)

　　事實(shí)上，無(wú)論貧富，很少有美國(guó)人會(huì)一次付清幾十萬(wàn)美元的房?jī)r(jià)，絕大多數(shù)人都要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。有一位美國(guó)同事曾對(duì)筆者說(shuō)，即使有能力一次付清，她也會(huì)申請(qǐng)房屋貸款，剩下的錢(qián)可以留做其它投資。可見(jiàn)，一個(gè)健康、穩(wěn)定的信貸系統(tǒng)幾乎涉及每個(gè)私人購(gòu)房者。

　　HUD作為政府部門(mén)，自己并不參與建房、也不直接向私人提供貸款，但是它設(shè)立政策和金融杠桿，鼓勵(lì)并規(guī)范全國(guó)上千家的私人商業(yè)銀行向買(mǎi)房者提供首付和利息合理的貸款。早在三十年代，美國(guó)聯(lián)邦政府在全國(guó)設(shè)立了十二家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，它們發(fā)行專(zhuān)門(mén)債券、籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給全國(guó)數(shù)千個(gè)私人銀行，讓他們向個(gè)人發(fā)放房屋貸款。如今，這一體系仍在運(yùn)轉(zhuǎn)，每年向美國(guó)家庭提供數(shù)十億美元的低息資金。

　　考慮到銀行貸出去的款往往是十幾年到三十年的周期，為了保證商業(yè)銀行有持續(xù)、充沛的貸款發(fā)放，聯(lián)邦政府又成立了Fannie Mae(房利美)和Freddie Mac(房地美)，它們從銀行手里購(gòu)買(mǎi)房屋抵押貸款，打包后變成債券出售，從而實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流。這種資產(chǎn)金融化的手段，成功地推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，卻也為現(xiàn)在的次級(jí)債危機(jī)埋下了伏筆。

　　眼下的次級(jí)債危機(jī)

　　數(shù)年的低貸款利率，加上民眾對(duì)房屋升值越來(lái)越高的期待，過(guò)去十多年來(lái)，美國(guó)房市持續(xù)走熱。許多地方的房?jī)r(jià)翻了一番，尤其是2000年后，房?jī)r(jià)幾乎上漲了50%。比如在美國(guó)房?jī)r(jià)最高的地區(qū)舊金山灣區(qū)，一幢普通的兩層別墅價(jià)格高達(dá)八十多萬(wàn)美元，而在這一地區(qū)擔(dān)任小學(xué)老師的年薪不過(guò)五六萬(wàn)美元，即使夫妻雙方都工作，也無(wú)法負(fù)擔(dān)。他們中的許多人被迫從大城市搬到內(nèi)陸一些房?jī)r(jià)便宜的州去生活，比如離加州不遠(yuǎn)的阿利桑那州，鳳凰城的房屋才二十萬(wàn)美元左右。

　　在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱的時(shí)候，許多銀行和貸款公司為了爭(zhēng)取客戶(hù)，放寬了貸款條件，甚至表示“不查收入，不查資產(chǎn)”。大量低收入或信用欠佳的人都可以獲得貸款，如果他們無(wú)力還款，甚至可以通過(guò)自己房產(chǎn)二次抵押，來(lái)償還月供。這種貸款被稱(chēng)為“次優(yōu)抵押貸款”，屬于高風(fēng)險(xiǎn)貸款。但到了2006年，長(zhǎng)期貸款利率上漲，借款人還貸壓力驟增，有些人開(kāi)始無(wú)力每月償還貸款。“人們想不到兩年后貸款額會(huì)增加，”可靠貸款中心華盛頓辦公室主任艾里克?霍爾伯林說(shuō)：“許多情況下，貸方不考慮借款者是否具有償還能力。”

　　據(jù)美聯(lián)社報(bào)道，今年大約有220萬(wàn)美國(guó)人面臨無(wú)力償還貸款，房屋被銀行收回的危險(xiǎn)。尤其是那些在房地產(chǎn)的巨大利潤(rùn)之下，忍不住誘惑、加入“炒房一族”的低收入美國(guó)家庭，他們不幸地接過(guò)了市場(chǎng)的最后一棒，不僅沒(méi)有賺錢(qián)，還背上了巨大的債務(wù)。“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會(huì)賺錢(qián)。最后面的人不光不能得利，而且還要承擔(dān)不屬于自己的責(zé)任。”他們中的一位無(wú)奈對(duì)美聯(lián)社的記者說(shuō)。

　　在愈演愈烈的次級(jí)債危機(jī)中，美國(guó)住房和城市發(fā)展部表示，它們會(huì)為信用良好、還款及時(shí)的美國(guó)家庭提供擔(dān)保，幫助他們以相對(duì)優(yōu)惠的貸款利率重新借款，打消他們被銀行收回房屋的恐懼。布什政府也于12月6日宣布，將把某些次級(jí)房屋貸款的利率凍結(jié)五年，以防止屋主付不出房貸而房屋被法院拍賣(mài)的情況激增。