談及2008年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，最受關(guān)注的話題之一就是住宅供應(yīng)量能否有所改變。記者為此走訪了中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等經(jīng)紀(jì)公司的資深人士，多數(shù)意見認(rèn)為，雖然由于2008奧運(yùn)會(huì)的舉行，至少一個(gè)季度的時(shí)間內(nèi)北京市不能出現(xiàn)大的工程施工，但是隨著保障房政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段、土地供應(yīng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、“90／70”政策和第二套房首付增加等政策效應(yīng)集中體現(xiàn)，2008年北京住宅市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整，供應(yīng)瓶頸開始緩解。

　　土地供應(yīng)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

　　2007年12月24日和29日兩天，北京以招標(biāo)方式出讓了6塊地，總面積達(dá)到了100多萬平方米，占了全年供地計(jì)劃的1／15。盡管目前北京市國(guó)土資源局關(guān)于2007年土地出讓的最終統(tǒng)計(jì)數(shù)字尚未公布，但據(jù)記者粗略計(jì)算，2007年北京土地供應(yīng)計(jì)劃已基本完成，這是北京自2005年以來首次完成年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，北京2007年前11個(gè)月土地市場(chǎng)共成交 74塊地，成交面積為8776513.606平方米，成交金額為2668194.947萬元，與2006年前11個(gè)月相比成交面積上升27.4%，成交金額上升36%。土地供應(yīng)的逐步增加將對(duì)今后的市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，使商品房項(xiàng)目的供應(yīng)逐漸加大，從而緩解市場(chǎng)上的供需矛盾，一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲。

　　從區(qū)域分布看，五環(huán)外的供地幾乎占了總量的近八成，內(nèi)城中僅有一塊地成交，緊鄰內(nèi)城的二至三環(huán)也只成交了一塊地，三至五環(huán)的成交情況占了總量的兩成左右，這一變化說明中心城區(qū)及周邊在未來2年幾乎沒有土地進(jìn)行開發(fā)，土地供應(yīng)逐漸向外移動(dòng)的趨勢(shì)將帶動(dòng)項(xiàng)目逐漸向城區(qū)外開發(fā)。

　　北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示，目前北京市場(chǎng)上未形成供應(yīng)量進(jìn)行銷售的土地尚有3000公頃，2008年將繼續(xù)加大對(duì)土地的供應(yīng)力度，使其盡快形成有效實(shí)物房屋供應(yīng)。同時(shí)，根據(jù)土地調(diào)控的新政，2008年北京單一地塊的出讓面積會(huì)減小，預(yù)計(jì)總面積在十幾萬平方米的小宗地塊將成為供應(yīng)主體。

　　6萬套保障房將入市

　　“現(xiàn)在是賣房的人多，買房的人少了。”鏈家地產(chǎn)甘家口店的一位銷售人員告訴記者。很多售樓人員正在為曾經(jīng)“不愁賣”的房子發(fā)愁，以前十分罕見的新盤短信促銷廣告也越來越多。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)開始出現(xiàn)緩解跡象。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速方面，2007年1至11月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1626.1億元，比上年同期增長(zhǎng)19.4%，增幅同比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，1至5月投資增速為2007年的最低點(diǎn)10.8%，但是從下半年開始，投資增幅較快回升。

　　北京市建委數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，北京市共批準(zhǔn)商品房銷售許可證51個(gè)，同比增長(zhǎng)6.3%；批準(zhǔn)銷售面積共計(jì)172.9萬平方米，同比增長(zhǎng)2.1%。其中，商品住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)為 12130套，同比增加38.4%。

　　尤其值得注意的是，2007年北京已經(jīng)推出了9塊限價(jià)房用地，規(guī)劃總建筑面積超過310萬平方米。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的計(jì)算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶型住宅，那么這些土地將在2008年轉(zhuǎn)化成超過3.5萬套房子，如果再加上以70平方米為單套標(biāo)準(zhǔn)的200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)化成的2.8萬套住宅，那么2008年進(jìn)入銷售期的保障房將達(dá)到6.3萬套。顯然，這些房源的上市，將有效地緩解近些年來捉襟見肘的中低價(jià)住房供應(yīng)瓶頸。

　　小戶型項(xiàng)目將放量

　　北辰西路西側(cè)的國(guó)奧村三期、明光橋西側(cè)的學(xué)院派、朝陽北路的萬象新天……隨著近期這些新盤的入市，2008年樓市大戲拉開了帷幕。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京1月份將有34個(gè)住宅項(xiàng)目陸續(xù)入市，其中小戶型項(xiàng)目有13個(gè)，占比38%。13個(gè)小戶型項(xiàng)目中有8個(gè)是純新盤供應(yīng)，包括螞蟻工房、禧福匯國(guó)際社區(qū)、金成國(guó)際中心、學(xué)院派、新國(guó)展國(guó)際公寓、伯朗峰、金地名京和東外公館，老項(xiàng)目后期推出的小戶型有世嘉博客、財(cái)富東方、湯泉逸墅三期、武夷花園十一期、珠江合生橄欖季等，這些預(yù)計(jì)入市的小戶型項(xiàng)目大部分位于四至五環(huán)間。

　　中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，隨著“90／70”政策的執(zhí)行逐步到位，2008年小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量將進(jìn)一步放量，交易量在剛性需要的推動(dòng)下會(huì)有所增加。2006年頒布“90／70”政策后需要調(diào)整規(guī)劃的部分項(xiàng)目，從2007年9月起陸續(xù)上市，小戶型項(xiàng)目出現(xiàn)“井噴”態(tài)勢(shì)，掀起小戶型放量的首個(gè)高峰。尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展成熟和郊區(qū)縣相對(duì)較低的房?jī)r(jià)成為吸引首次置業(yè)者購(gòu)買郊區(qū)小戶型住宅的重要因素。2008年隨著小戶型放量的進(jìn)一步增加，大量更適合普通購(gòu)房人需求和購(gòu)買能力的產(chǎn)品將投入市場(chǎng)，有助于調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解有效需求和供應(yīng)不足之間的矛盾。

　　此外，中原地產(chǎn)研究中心還認(rèn)為，在未來5-8年內(nèi)，高端的酒店式公寓需求將會(huì)呈現(xiàn)較高增長(zhǎng)率，而酒店式公寓的價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)定上升趨勢(shì)。酒店式公寓在奧運(yùn)前后的短期內(nèi)，可以采用酒店的經(jīng)營(yíng)方式，保證較高的租金收入，在奧運(yùn)會(huì)過后，酒店式公寓的住宅特征將保證其有較高的升值潛力，使投資者的風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)率得到最優(yōu)組合。(記者 孫 蔚)