2008年，上海寫字樓市場(chǎng)將新增供應(yīng)量84.5萬平方米，這一供應(yīng)量達(dá)到歷史年平均水平的2.5倍，將結(jié)束幾年來市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。這是來自仲量聯(lián)行年度報(bào)告中的數(shù)據(jù)。“2008年，辦公樓市場(chǎng)將形成新格局，”仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理顧東尼表示：“2008年浦東市場(chǎng)的大量供應(yīng)將改變現(xiàn)在的市場(chǎng)格局，而2008年第一批交付使用的辦公樓的市場(chǎng)表現(xiàn)將為之后竣工的項(xiàng)目設(shè)定標(biāo)桿。”

　　盡管如此，鑒于2007年底租金的強(qiáng)勁表現(xiàn)，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表示，2008年的上海寫字樓租金依然會(huì)有上漲趨勢(shì)。隨著業(yè)主們面臨來自新供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，浦東的租金增長(zhǎng)速度將會(huì)有所減緩。“因此那些需要以更具吸引力的租金確保未來擴(kuò)張需求的公司，將促成一批新的租賃交易應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，浦西的租金也將平穩(wěn)上升。預(yù)期至今年年末，浦西的空置率將保持在1%至2%，浦東將上升至8%至10%。”

　　事實(shí)上，截至去年年底，低空置率已促使上海的租金價(jià)格較之前年同比增長(zhǎng)14%，而在浦東地區(qū)，這一數(shù)字更是達(dá)到了17%，凸現(xiàn)了建造新的辦公空間的緊迫性。陸家嘴地區(qū)未來幾年內(nèi)將有大量的新樓供應(yīng)，將吸引不同行業(yè)的租戶相繼入駐。會(huì)計(jì)師事務(wù)所在IPO業(yè)務(wù)的推動(dòng)下迅速擴(kuò)張，意味著他們需要更多的辦公空間以容納越來越多的會(huì)計(jì)人員。而銀行也并未受到國(guó)外信貸緊縮的影響，各營(yíng)業(yè)廳繼續(xù)迅速擴(kuò)張。

　　2007年第四季度被收購(gòu)的中區(qū)廣場(chǎng)和高騰大廈，近期成為此次租金上漲浪潮中的領(lǐng)頭羊。同時(shí)，與它們毗鄰的一些大廈的租金也隨之上升，環(huán)比達(dá)到8%。“隨著市場(chǎng)的不斷調(diào)整，我們有理由相信一些中端的甲級(jí)辦公樓也將憑借他們便捷的地理位置和租戶們的強(qiáng)勁需求迅速調(diào)整租金。可以預(yù)見，有較高租金承受能力的租戶將會(huì)陸續(xù)取代那些租金承受能力較低的租戶。”陳立民表示。

　　與此同時(shí)，由于有租戶正在尋求浦東以外的非中心區(qū)域辦公場(chǎng)所，這也促使虹口和虹橋等新興核心商務(wù)區(qū)的崛起。中信集團(tuán)項(xiàng)目把虹口區(qū)納入了規(guī)劃版圖。長(zhǎng)房國(guó)際大廈、東銀商務(wù)中心和古北國(guó)際財(cái)富中心等一些高檔辦公樓供應(yīng)，則將使虹橋重新引起市場(chǎng)的關(guān)注。越來越多的甲級(jí)辦公樓開始出現(xiàn)在城市的新興區(qū)域：虹口區(qū)將在未來4年內(nèi)供應(yīng)41.1萬平方米的甲級(jí)辦公樓空間，長(zhǎng)寧區(qū)也將提供48.5萬平方米的辦公空間。這一趨勢(shì)將給那些大公司提供更多符合他們需求的選擇，并且，隨著上海軌道交通的不斷延伸，更將有效分離前方和后方辦公場(chǎng)所。

　　土地供應(yīng)限制

　　工業(yè)地產(chǎn)空置率走低

　　不斷增長(zhǎng)的租金水平將支撐更高的市場(chǎng)價(jià)格，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個(gè)仍具吸引力的水平

　　蓬勃的對(duì)外貿(mào)易以及強(qiáng)勁的制造業(yè)需求促進(jìn)了2007年工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。記者從高力國(guó)際的年終回顧報(bào)告中獲悉，2007年，上海主要工業(yè)區(qū)空置率也探至歷史低值，達(dá)到2.4%。而去年開始執(zhí)行的新的土地政策要求工業(yè)土地必須通過招拍掛的方式轉(zhuǎn)讓，顯著提高了新推土地的價(jià)格并刺激目前工業(yè)區(qū)物業(yè)市價(jià)的上漲。

　　去年，上海工業(yè)園區(qū)共有69.92萬平方米的面積完工，暫時(shí)緩解了市場(chǎng)租賃供應(yīng)緊張的狀況。然而，張江和松江的需求依然穩(wěn)定上升，這兩個(gè)工業(yè)園區(qū)年底基本接近滿租狀態(tài)。同時(shí)，來自外國(guó)及本地制造業(yè)者的需求加上空置率的下降推動(dòng)租金比上年度上漲12.1%，達(dá)到0.87元/天/平方米。與此同時(shí)，土地價(jià)格依然在上漲，2007年第四季度，主要工業(yè)區(qū)平均市價(jià)年度上漲6.9%到3777元/平方米，使得收益率小幅下降至低于9%。

　　今年的工業(yè)物業(yè)供應(yīng)方面，高力國(guó)際研究與咨詢部董事李慶賢表示，由于2007年土地管理局采用了年度配額制度，2008年工業(yè)土地供應(yīng)將會(huì)面臨更多限制。因?yàn)槟壳拔锪餍袠I(yè)稅收水平較低，因此更多的工業(yè)區(qū)不太愿意將土地分配用于物流開發(fā)。至于商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)，2008年新增供應(yīng)有望達(dá)到26.048萬平方米，其中77%位于漕河涇高科技園區(qū)。“我們預(yù)計(jì)，2008年在市場(chǎng)需求日趨殷切下，工業(yè)區(qū)整體空置率將繼續(xù)走低。然而，人民幣升值以及不斷上漲的勞動(dòng)力成本和生產(chǎn)成本，可能降低中國(guó)的出口競(jìng)爭(zhēng)力，并且抑止一些外資的擴(kuò)展需求和投資主動(dòng)性。一些成本謹(jǐn)慎型的物流運(yùn)營(yíng)商可能會(huì)選擇考慮投資其他二級(jí)城市，這從長(zhǎng)期來看，將增加空置率上升的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　而銷售方面，自2007年1月開始執(zhí)行的土地政策要求，所有工業(yè)土地必須通過招拍掛轉(zhuǎn)讓。預(yù)計(jì)2008年的土地價(jià)格將進(jìn)一步上漲。因?yàn)橥恋貎r(jià)格是推動(dòng)工業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要因素，預(yù)期后者也將走高，特別是在那些對(duì)于高質(zhì)量物業(yè)有強(qiáng)勁需求的區(qū)域。“即使如此，我們認(rèn)為，不斷增長(zhǎng)的租金水平將可支撐市場(chǎng)價(jià)格的上升，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個(gè)仍具吸引力的水平。”李慶賢告訴記者。

　　進(jìn)入2008年后，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁以及出口增長(zhǎng)的支撐下，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，上海對(duì)外貿(mào)易將繼續(xù)呈樂觀之勢(shì)。個(gè)性化定制以及建后租回的開發(fā)策略日益受到出口商、制造業(yè)者以及其他跨國(guó)公司的歡迎。未來，洋山深水港的開發(fā)以及浦東機(jī)場(chǎng)二期建設(shè)將可能吸引更多出口加工相關(guān)的投資活動(dòng)，并且增強(qiáng)對(duì)于倉(cāng)庫(kù)和工廠方面的額外需求。(鄧旭)