核心提示

　　從2006年年底至今，鄭州市陸續出現的限價房信息讓買不起商品房，又不符合經濟適用房購買條件的“夾心層”對限價房翹首以待。

　　今年12月份，廣州將推出800套限價房，深圳已推出兩宗限價房土地，北京的限價房也已經開始動工。外地一系列的動作讓鄭州“夾心層”的心再次火熱，他們什么時候能買到限價房？鄭州市的限價房為什么至今仍未浮出水面？記者對此進行了調查。

　　政府的規劃2006年推出限價房

　　2006年9月底，鄭州市政府公布鄭州市“十一五”住房建設規劃和當年與今年兩年的住房建設目標。其中，首次將住房供應結構從3個層次增至4個層次，即在廉租房、經濟適用房和商品房3個層次的住房供應結構外增加了周轉房和限價商品房。其中，限價商品房主要針對不符合經濟適用房購買條件，又買不起商品房的“夾心層”人群。

　　這是鄭州首次提出“限價房”的概念，并對限價商品房進行了解釋，限價商品房是2005年國內一些城市探索出的一種商品住房形式，特點是對商品房價格進行限定。

　　規劃要求，鄭州市“十一五”期間限價商品住房建設量為632萬平方米，占全市建設總量的17%。2006年下半年，鄭州將首推12萬平方米限價商品房，2007年推出限價商品住房140萬平方米。

　　但原定2006年年底前開工的限價商品房卻沒了動靜。鄭州市房管局有關負責人當時解釋，正在對限價商品房進行調研，對于購買條件，要初步考慮購房者收入、戶口、住房面積三個方面的限制因素，另外還有年齡等其他多方面的限制條件，可能會比經適房購買條件稍微寬松一些。

　　2007年3月，在鄭州市政府召開的新聞發布會上，再次提到限價房，鄭州市房管局副局長李葆華表示：“限價商品房是個新生事物，前期要經過調研，出臺政策需要一個過程。去年，鄭州市土地、規劃、發改委、房管等部門進行了調研，包括土地供應、價格、測算、購房對象等方面，相關政策已經上報市政府。批復后就可以開始實施。”但至今，限價房還是未見蹤影。

　　買房人的疑問啥時候能買上限價房

　　“一邊是商品房價格不斷上漲，一邊是不符合經濟適用房的條件，我的房子還有戲嗎？”在鄭州某機關工作的小常向記者訴苦。

　　年近而立的小常該買房結婚了，可他和女友每月加在一起的4000多元工資，除去吃飯、租房、交通、通訊等花銷后，根本剩不了多少。

　　今年，他跑遍了十幾個樓盤，“鄭州新開的樓盤大部分都在4000多元／平方米，北環或西郊雖然有3000多元／平方米的，但離單位太遠，實在不方便”。

　　小常又轉向了二手房，更讓他驚訝的是，好地段的二手房，即使沒有暖氣，價格也在4000多元／平方米，有雙氣的更是高達5000元／平方米。“即使是按揭貸款，每個月的錢也捉襟見肘。”

　　按照鄭州市房管局剛剛公布的11月鄭房指數，鄭州市的住宅商品房均價為3876元／平方米，這樣的漲勢無疑使小常這樣的工薪階層很為難。舉個簡單的例子，以3800元／平方米計，一套90平方米的房子總價為34.2萬元，如果家庭年均可支配收入為6萬元，要想買到這套房子，在不算房貸利息的情況下，一家人需要不吃不喝攢5年。

　　“聽同事說起過限價房，我覺得有了希望，但到現在也沒見動靜。”小常目前最為關注的就是限價房啥時候能出來。

　　隨著建設部經濟適用房政策的出臺，購買經濟適用房的門檻將會提高，“夾心層”的人群可能也會隨之擴大。

　　近日，鄭州市民王先生談道：“我小兒子今年28歲了還沒有房子，按以前的規定，他各方面都符合購買經濟適用房的要求，可是據說新政策從28歲改為30歲，那就等于失去明年搖號的機會了。我希望限價房政策快快出臺。”

　　政府的解釋條件還不成熟政策盡快出臺

　　限價房的關鍵詞是“兩限兩競”，所謂“兩限兩競”就是要求土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招投標方式確定開發行為，以此來“降低”中小戶型的價格。

　　目前，北京、廣州、成都、青島、大連等城市都陸續推出了一定規模的限價房或限價房建設用地，并提出了中小戶型的結構設計要求，那么，目前對于鄭州市政府一直在規劃中的限價房，相關部門的情況怎樣呢？記者采訪了鄭州市國土和房管部門。

　　鄭州市國土資源局有關負責人介紹，目前，國家對限價房還沒有出臺相關的政策，各地也只是在探索。限價房不是一個部門的事情，需要規劃、建設、國土、房管等各部門協調進行。限價房對象的界定、標準的制定等問題都需要詳細討論后才能做出決定。

　　經濟適用房的土地采取劃撥的形式，不收取土地出讓金，這是給開發商的優惠政策。那么，對開發限價房開發商的各項優惠政策又該怎樣制定？由此看來，限價房在具體操作上還有許多政策及技術層面的事情需要解決。

　　鄭州市房管局局長王廣國則明確表示，限價房不能炒作概念，一定要各方面都考慮成熟才能開始。鄭州市目前正根據實際研究《鄭州市限價商品房管理辦法》，爭取盡快出臺，并選取1～2個項目作為試點，推進鄭州市“限套型、限房價”普通商品住房建設。初步考慮將限價房任務分解到各區，目標分解。“還有就是要建立監督機制，如何做到公平公正，這是很重要的問題。”

　　王廣國說，希望目前正在進行的三環內城中村改造用地中，能劃撥部分用地作為限價商品房建設。

　　開發商的說法 開發限價房政府要讓利

　　對于“夾心層”急切期盼的限價房，開發商倒不太熱心。

　　銀基王朝的策劃部經理劉宗瑞認為，限價房是個新生事物，開發商也愿意開發，但賠本的生意誰都不愿意做，這里面關鍵要看政府。鄭州的房價越來越高，其中一個關鍵的因素就是土地的成本越來越高。如果政府真的希望通過限價房調控房地產市場，那就應該在限價房開發的各個環節作出“犧牲”——降低土地出讓金、減少或降低開發過程中的稅費開支、降低按揭利率、降低首付比例等等。那開發商也可以降低適當的利潤。

　　普羅旺世銷售部的張經理則反對限價房：“限價房到底是商品房還是保障性住房，政府還沒有明確，如果是商品房，那這樣就是治標不治本，政府這樣做違背了市場經濟的規律，不是市場運作的手段。土地漲價了，建材要求高，房子價格能降下來嗎？政府不應該用強壓手段，而應該運用市場手段。”

　　專家的建議 限價房六方面都要限

　　河南住宅產業商會秘書長趙進京一直關注限價房，并向鄭州市政府遞交過具體的實施方案。“在政府調控經驗仍顯不足的情況下，如沒有及時的政策導向，沒有地方政府的積極行動，限價房要建設到位，真正滿足中低收入家庭的需要，無疑將有許多工作要做。”

　　趙進京認為，既然政府要限制地價和房價，就不能按市場規律來走，要有一定的條件。做好限價房，一方面，政府要犧牲一定的利益，在土地出讓金、財稅收入等方面給予優惠補貼政策；另一方面，政府應成立專門的領導班子來抓這個事情。因為限價房具體的政策涉及規劃、土地、財稅、房管、發改委、物價等部門。涉及許多具體的指標，是一個系統的工程，需要有一個部門統管，否則是紙上談兵。

　　在具體實施方案里，趙進京提出“限地價、限房價、限利潤、限面積、限購買對象、限再上市年限”的“六限商品房”。鄭州市每年開發出的限制性商品房如能達到100萬～150萬平方米，既可保持省會房價的健康穩步上漲，又能及時補充目前經濟適用房、廉租房等供應不足的現狀。

　　誰能買到限價房，限價房產權的界定，以及如何保證工程質量，避免暗箱操作，政府在制定政策時，都要考慮到。對于限價房的購買對象，他特別提出，應該是中等收入的工薪階層，例如在企事業單位工作三年以上的人群，必須是購買第一套住房者。

　　★相關鏈接★

　　廣州的限價房政策：限價商品住宅對象為廣州戶籍、男性25周歲、女性23周歲的首次置業者和首次置業家庭；將限價房戶型控制在90平方米以下等。辦法還規定，限價房5年內不得轉讓和出租，5年后轉讓和出租時要補交差價。限價房的最高銷售價格，原則上按地塊出讓時同一區域、同一地段的同類型商品住宅市場價格70%的標準制定。

　　深圳的限價房政策：限價房銷售價格將不能超過同期、同片區、同類型商品房市場評估價格的80%；必須是無房戶；若夫妻均為深圳戶籍，一方須在當地累計繳納社保滿8年；若夫妻均為非深戶籍，雙方須在本市累計繳納社保滿16年；單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲，本人須為深圳戶籍或在當地累計繳納社保滿12年。

　　此外，限3年開發完成，取得產權證5年內不得出售，每戶限購一套等。

    (李紅/文 李康/圖)