深圳房價是真跌還是假摔

　　年末，各媒體聚焦深圳樓市，“寒冬”、“拐點”等詞不絕于耳。記者調查發現，部分新開樓盤定價已經出現松動，這在寶安、龍崗兩區就更加明顯，而特區內南山、福田、羅湖的新盤雖然暫時沒有降價跡象，不過二手樓比最高點已經出現20%左右的跌幅。值得關注的另一點是，新房成交仍然低迷，11月日均只有55套，再創新低。與此同時，市場存量還在不斷增多，據有關統計，今年到11月為止，批售面積已經超過銷售面積近100萬平方米。“房價正在做理性的價值回歸”，世聯地產集團代理事業部副總經理甘偉表示，“投資客已經基本逐出市場，留下的是自住需求。”

　　新樓盤定價趨向謹慎

　　“5000元／平方米起售”，位于寶安松崗的中海西岸華府還未推出已經成為議論的焦點，更令大家感到敏感的是，按這個價錢發展商是在虧本銷售。一位售樓小姐也向記者證實，該樓盤的地價已經是3000多元／平方米，加上建筑成本，加上“送裝修”，成本要近7000元／平方米了。而7000元／平方米也是他們的均價，“5000元／平方米的只有幾套。”5000元／平方米起售明顯只是一個噱頭，但無疑已經賺足眼球，這位小姐說，還沒推出“預訂的人已經很多。”

　　進入11、12月份之后，以“低價策略”贏得市場的新盤越來越多，在龍崗，布吉佳兆業可園第七期以均價12000元／平方米開盤，大出市場人士所料，之前很多人預測可園會開到1.5萬元一平方米。而且，記者致電售樓處還被告知“全款付清有9折優惠，最低可到10500元一平方米”。龍崗新盤定價普遍保守，中海怡瑞山居折后價7000多元／平方米起，水岸新都三期價格在7000元／平方米左右，金眾藍鉆風景帶精裝修后的價格也不超過8000元／平方米，金田風華苑更放出5900元／平方米的低價。

　　在鹽田區，中海半山溪谷12月1日開盤的第三期起售價僅為9000元／平方米，而且有“首日送22000元的活動”，售樓員對記者稱，這個活動“在周末也舉行”。而9000元／平方米的房子“還有一套，二樓的。”據介紹，大部分的房子還是在每平方米12000—14000元之間。關于中海半山溪谷，網上還有一個傳說，第一、二期的業主因為第三期開盤價太低，想集體退房，記者也在業主論壇上看到“號召大家集體維權”的帖子，不過銷售人員表示，目前還沒有一例退房的，第三期比前兩期均價下跌是因為“房子朝向和位置的原因。”

　　不過在南山，一些高檔樓盤的定價并沒有下跌的跡象，中信紅樹灣第四期均價為每平方米40000元，比第三期不降反升，蘭溪谷二期每平方米均價也要4.2萬元，與以前持平。福田區石廈北一街的葵花公寓也開出了3.7萬元一平方米的均價。

　　“從現有的情況看，價格松動似乎‘由外開始’，當然，這與房屋的供給量也有關系。”有專業人士表示。

　　二手房價在悄悄松動

　　在中信紅樹灣新盤價格堅挺的同時，二手房卻悄悄在松動。當記者采訪完從售樓處出來時，被幾個派傳單的人圍住了，往車里塞了幾張小傳單。記者看到，有開價2.75萬元一平方米的“靚裝”一期房子。多數開價都在3萬左右。據這位中介告訴記者，紅樹灣的二手房，在最高峰有以3.5萬元一平方米賣出的，現在都降了20%—30%，而有些急于出手的炒家就更舍得砍價，他所代理的一個炒家，以660萬元進了一套房，供了幾個月之后，又以原價出手，費稅的損失還沒算進去。

　　半島城邦一線海景房一平方米成交價最高時曾達4.2萬元，不過現在有一套賣家愿以每平方米3.5萬元出手，中介說，因為房主“年末急于給工人發工資。”而非一線海景房報價則已經跌到2.5萬元一平方米。

　　福田區新聞路星彥地產一中介對記者說，中心區的二手房報價比最高點大概下跌20%左右，但她也強調“要除掉虛高的因素，在最高的時候，賣家多少錢都敢報。”而她也表示，銀行年末貸款額度放完也是制約現在成交的很主要的原因，她手頭就有兩套房因此不能成交，而第二套房貸款有關政策限制對成交影響也很大。據介紹，目前銀行對二手樓貸款的限制非常嚴格。

　　但是也有一些片區的二手樓在弱市中表現得很堅挺，據中介介紹，水榭花都的二手房價就基本不動，梅林一村稀缺的多層復式也是不降反升。“總之，炒家多的降得快，自住多的降得慢，因為大家不急著賣。”

　　銷售量跟不上供給量

　　“現在的房價就是理性回歸，原來不該漲的漲上去了，當然得跌下來。”世聯地產集團代理業務部副總經理甘偉表示。而根據世聯地產最新出爐的研究報告顯示，11月全市商品房一手樓共成交1638套，日均成交55套，和10月份環比降約7%，再創今年地量。“說明自9月份房地產有關政策出臺以來，投資客基本淡出市場，留下自住需求，成交量偏于穩定”。不過11月的二手房銷量比10月則有所上升。

　　根據深圳市國土資源和房產管理局的資料顯示，和10月全市商品房一手樓成交均價每平方米12430元比，11月全市商品房一手樓成交均價為15919.54元每平方米，環比上升約28%，世聯地產認為，“這是由于11月商品房成交量中，關內成并量與10月份同期相比上升一成，同時房價較高引起的”。

　　其中南山區的房價均價以31210元每平方米均價居榜首，排第二的羅湖區27500元每平方米，福田鹽田均價在25000元／平方米左右，關外較低，龍崗區在每平方米11400元左右。

　　據公開的數據，1-11月深圳一手房累計批準預售面積約為515.57萬平方米，累計銷售面積為416.19萬平方米，其中11月份新增樓盤13個，新增批售面積約為42萬平方米，同時成交面積約為15萬平方米，成交均價為15919.54元一平方米，銷售速度遠遠跟不上供給速度，市場存量進一步增加。世聯地產的報告認為，基于政府宏觀調控、銀行惜貸和存量增加等因素，預計12月開發商新盤的定價會進一步趨于理性。（記者林彥龍）