碰倒第一枚“多米諾”骨牌，其余的骨牌就會產生連鎖反應，依次倒下。目前的深圳樓市與此類似。

　　從今年8月份開始，在一系列調控政策的直接作用下，原本已顯“頹勢”的深圳樓市迅速“變臉”，無論銷售率、成交量還是消費力；無論高價豪宅、在售新房還是二手買賣，都在短短兩個月內迅速“降溫”。不僅僅是在深圳，過往依賴深圳投資客的那些區域和樓盤，都遭受了不同程度的沖擊。

　　僅僅兩個月時間，深圳樓市的“多米諾”效應正逐漸顯現。

　　起因：不僅是調控

　　“調控肯定是直接的原因”某開發企業內部人士認為，正是因為此番幅度此番房地產調控的突然“轉向”，才造成了樓市現有的格局。如果要“追究”深圳樓市“變臉”的源頭，政府調控措施肯定首當其沖，年初的清算土地增值稅并沒有真正動搖市場購買力，隨后的多次加息也被認為只不過是轉移給買家的負擔之一，但是從今年8月份風傳二手房交易的個人所得稅重新評估、嚴格征算開始，深圳樓市初顯“頹勢”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業務，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到“第二套房”首付40%的出臺，可以說此番調控直指市場流通環節與資金渠道。

　　“動用了金融手段，這是今年調控的最大亮點。”地產學者戴欣明認為，政府已經意識到抑制非理性需求是調控的重要問題，“這是往年都忽略的。”非理性需求就自然包括炒家，調控的直接作用就是讓炒家離市。戴德梁行第三季度市場報告中就指出：“本季度許多買家推遲或取消購買計劃，多數新開盤項目銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。”同時自住客比例高達9成左右。“自住客”的置業能力自然無法和投資客相比，眾廈地產某高層稱，因為市場消費結構的扭轉，才引發了深圳樓市隨后的變化。

　　但是也有觀點認為，調控不僅僅是唯一因素，“樓市火爆了近2年，這2年時間價格一直在漲”，中原一位策劃師認為，這本身就是一種不正常現象，“除了炒房客，絕大多數人都承受不起如此高的房價”，他認為調控只不過是加速了這一過程的到來，“任何一個市場都不可能只漲不跌”。

    影響：逐級擴大

    早在今年年初中原的一份報告中就有提及，預計到2007年中后深圳市場將有所變化。但是很多人都沒有預料這種變化會如此突然，變化之急劇也讓人結舌。

    世華地產置業顧問黃先生就稱，實際上8月份以前就有熟悉的炒家逐漸拋盤，反倒是有不少“菜鳥”加入了炒房的行列，“通常就是看到別人炒房賺了錢，就想進來的，經常找我們要房源。”然而樓市突然“變臉”，卻讓這部分炒家尚未嘗到升值的滋味。

    新房銷售率普遍疲軟，從8月份的開盤銷售3－4成，而到10月份大部分高價樓盤的開盤銷售率就在2成左右，甚至更低。而最新事實表明，目前市場購買力對價格相當敏感，萬科、中海的“低價策略”大獲成功就是最好例證。

    三級市場方面影響更為直接，深圳房地產信息網公布的《深圳三級市場第三季度報告》就指出，9月份全市二手房掛牌均價開始下跌，中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59％，甚至比低谷期的8月份同比減少32％，創出成交量新低。“成交量的低迷將直接導致中介的洗牌”，有市場人士舉例，在亞洲金融危機后香港的中介也僅剩下中原等少數幾家，“深圳可能重現這樣的局面”。

    不僅如此，過往那些依靠深圳投資拉動的區域和樓盤，也受到了不同程度的影響。在惠州大亞灣，據統計10月份深圳客成交數量急劇下降，僅接近去年同期的30％；而東莞樓市誘人折扣、促銷活動不斷，“認購排號在前100名的客戶享受95折優惠，前200名客戶享受96折優惠，中獎還享受五折優惠的”諸如此類充斥樓市；而在上半年仍讓深圳投資客們為之瘋狂的外地地產項目，則更為冷清，直接反映在看樓團上，“一個星期才3個報名電話。”某重慶看樓團工作人員如是說。

　　未來：繼續平淡

　　“開盤就賣完，一天一個價，這本身就是不正常的。”世聯一位高層稱，相比之下目前的深圳市場并不讓人擔憂。“依靠投資客拉動畢竟不是長久打算”，上文中這位開發企業內部人士也認為，最終的穩定市場還是需要自住客的支撐，“所以現在豪宅的定價比較尷尬，賣貴賣便宜都不好”，價格太高必定冷清，價格過低甚至低于前期價格的話，又會對市場形象和品牌造成打擊。

　　如果說炒家的離市讓樓市回歸正常的話，那么這種“平淡”又將延續多久？“樓市將經過一個重新培育置業力量的過程。”深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕就表示，市場的置業機構正在起本質性的變化，而且因為股市等其它投資渠道的利好，“要原來的那批炒家回來很難”，因此未來仍將以自住客為主，至少在半年之一年內，深圳樓市將維持這樣的平淡。而據記者了解，目前多數在售樓盤都在醞釀針對自住客的營銷手段，例如打折、送精裝修，以及組織別致的營銷活動。一位地產營銷策劃人員就稱，“近來客戶都要求多在自住客上做文章，注重營銷活動細節。”

　　“想要樓市重新回暖，相信還是要看銀行。”多年投資經驗的彭小姐稱，金融政策才是讓投資者“卻步”的原因，盡管有傳聞明年年初銀行信貸將會重新放寬，但是記者從多家銀行了解到，目前并沒有接到具體通知，工行某負責人就稱：“預計在未來一段時間內，緊縮房貸仍不會改變。”

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　　樓市“變臉”關鍵詞

　　調控

　　調控政策緊鑼密鼓，幾乎涵蓋地產產業鏈所有環節。加息、征稅、緊縮房貸，“第二套房”首付又提高，即將開征的物業稅更似雪上加霜。開發商方面，同樣面臨調控政策在資金與土地方面的雙重考驗。

　　銷售率

　　“有價無市”日漸嚴重。據統計8月份全市新房成交僅24萬平方米，比上月下降近一半。8月下旬以來深圳新開盤項目成交率大部分為2-3成，部分樓盤開盤銷售率還不到一成。深圳樓市短時間內演化成熊市。

　　降價

　　成交價格已出現下降趨勢。10月28日，葵花公寓8.8折優惠價出售當天只銷售出23套，銷售率僅為一成多。中介方面的消息，盡管放盤數量沒有明顯增加，但降價并表示要‘急售’的業主卻多了不少，幾個月前一口咬定160萬的房子，最新價格110萬。

　　促銷

　　各種促銷方式開始頻現各售樓處，如通過“裝修大禮包”、購房送車、送物管費、送家電等營銷形式為旗下的物業促銷。這與上半年“低調開盤”反差鮮明。

　　洗牌

　　10月份深圳二手房成交量環比9月下降了26.39%。各房產中介公司都在為日益清淡的生意著急。某中介公司經理坦言，現在，他們幾天也成交不了一單生意。房地產市場遭遇寒流，中介洗牌不可避免。

　　退房

　　到現在為止，深圳一手新房市場還沒有出現大規模的退房潮，但新房成交銳減是事實。另有部分購房者退單第二套房，更有部分炒家見手中房源無利可圖要求退房。退房表明“賣方市場”正面臨終結。 (盧青 王岸兵)