這是一個最好的年代，也是一個最壞的年代。

　　當(dāng)越來越多的自住型買家購房壓力日漸顯現(xiàn)，當(dāng)越來越多的年輕夫婦淪為“房奴”，我們卻同時發(fā)現(xiàn)，又有不少的投資者開始在上海樓市之中不斷獲利，又有不少的“樓市新貴”正在誕生。

　　樓市傳統(tǒng)旺季“金九”的到來，使上海各區(qū)域一、二手住宅市場的“金九”效應(yīng)再次顯現(xiàn)。而從一些市場數(shù)據(jù)反饋得知，8、9月以來，購買能力頗為強(qiáng)悍的中長線投資客入市數(shù)量也是急劇增加。

　　來自美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)以及信義房產(chǎn)的市場研究報告都不約而同地分析指出，“金九銀十”檔期當(dāng)前，不少投資客積極籌備入市“搶”樓，粗略統(tǒng)計，目前樓市之中投資客的比例已經(jīng)從年初的5%左右，翻番至10%左右，甚至可能更高。

　　從5%到10%

　　中原地產(chǎn)在較早些時候就有統(tǒng)計披露：6月底、7月初非自住型投資購房者比例有所抬頭，投資客較6月上升了15%左右。中原地產(chǎn)認(rèn)為，上海樓市的強(qiáng)勁走勢是吸引投資客的最主要原因，而除了純粹的投資客外，隨著一、二手房價近幾月來的不斷上調(diào)，一些改善型普通自住購房者的購房心理也起了明顯變化，他們大多會保有手上的一處原有物業(yè)用以長線投資，并會再貸款購買一套用以自住。

　　而近期美聯(lián)物業(yè)市場研究部的數(shù)據(jù)報告也與中原地產(chǎn)的統(tǒng)計不謀而合，該報告顯示，今年的3、4月自住需求集中釋放的時間段，自住購房需求占到絕大多數(shù)。包括徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內(nèi)環(huán)區(qū)域在內(nèi)的各區(qū)域，購房用以投資的客戶比例不足5%，但這個數(shù)字在近期已發(fā)生了明顯的變化，以中長線投資為主的投資客比例已經(jīng)占據(jù)到了10%左右。

　　對此過程，一位精通上海二手房市場的分析人士給出了他們的見解，“由于在上半年股市等投資市場的豐厚獲利，一定程度上提升了部分自住購房者的支付能力，也致使了近段時間內(nèi)業(yè)主頻頻返價封盤舉動的形成。隨著部分中心區(qū)域樓盤價格的一漲再漲，部分自住購房者明顯感覺力不從心，逐漸放棄一再加價，暫離市場；而相比于一般的自住客戶，長線投資客平均支付能力較強(qiáng)，大多是具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的本地經(jīng)濟(jì)強(qiáng)人、港澳臺及歐美境外人士，他們更為看好上海樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展，因此，他們的入市量還是會源源不斷增加。此消彼漲，投資客的比例當(dāng)然就上升了。”

　　房源要求高

　　“雖然投資客群體支付能力相對較強(qiáng)，但他們對于物業(yè)本身質(zhì)素更為嚴(yán)格，如房源所處的小區(qū)位置、樓層、朝向以及景觀都有較高的要求。此類購房群體不排斥購買帶租約的房源，買下后也會放租收取租金回報。但相比過去，如今的長線投資客戶對于物業(yè)明顯更加挑剔，且在看房時都抱著‘寧缺毋濫’的心態(tài)。”美聯(lián)物業(yè)的區(qū)域總監(jiān)黎志賢繼續(xù)舉例進(jìn)行說明，“雖然房源售價逐步提升，但租賃市場價格相對沒有太大變化，以近期門店內(nèi)成交166平方米的萊詩邸3房為例，銷售單價基本在27000——30000元/平方米，而每月的租金基本維持在13000元/套，由此計算，該套房源的租金回報率并不高，只有3—3.5%。

　　逐漸降低的租金回報也使得長線投資客對于物業(yè)選擇的要求更加嚴(yán)格。目前，最受長線投資客青睞的依舊是面積適中的兩房，這類房源總價適中且租賃良好，投資收益穩(wěn)定高效。”

　　高端物業(yè)投資熱涌

　　投資客的再次涌入，也一定程度上給當(dāng)前房價的攀升起了助推作用。一方面，如今的中長線投資者熱衷于投資市中心高檔住宅甚至是豪宅物業(yè)，拉升了上海樓市的整體成交價格，另一方面，他們的參市更使賣方市場顯得高調(diào)，不斷提升物業(yè)價格。

　　據(jù)一些非官方的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，上海目前新房報價的月漲幅在8%左右，而中環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)板塊的二手房成交漲幅則更高，達(dá)到12%左右。　

　　另一個值得注意的是，中小戶型房源亦成為了投資客群喜好的投資品。據(jù)了解，上海首批推出的“90/70”項目中，投資客的所占比例就不小，一些投資客甚至一買就是數(shù)套。相關(guān)資料顯示，“90/70”項目是順應(yīng)百姓自住潮流而興起開發(fā)的產(chǎn)品，起著調(diào)節(jié)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。但當(dāng)這些新房投放市場時，卻未曾想到，受到了來自投資客的“狙擊”。

　　除了民間投資客外，海外投資者也蜂擁而來。繼8月翠湖天地等豪宅項目被一些境外財團(tuán)整體購買，并迅速溢價轉(zhuǎn)手之后，本月以花旗為代表的境外投行又再次出售上海永新廣場套現(xiàn)，獲利回報高達(dá)100%，可謂“盆滿缽滿”。"

　　年末仍有調(diào)控可能

　　面對著再度火熱的上海樓市，投資客們笑逐顏開。但也有專家提醒表示，當(dāng)前樓市火熱的背后，積聚著一定的風(fēng)險，這包括市場可能發(fā)生的轉(zhuǎn)變和不可預(yù)知的宏觀調(diào)控政策風(fēng)險。

　　地產(chǎn)評論員楊紅旭表示，根據(jù)上半年全國及上海樓市趨熱的表現(xiàn)，結(jié)合近期中央調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的決心，下半年仍有可能出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控的“大動作”。

　　而一些開發(fā)商在不斷上調(diào)著自己樓盤均價的時候，也對政策有所預(yù)感，“說實話，我們自己也感覺這個市場又有點過熱了，估計過不了年末，就又會有調(diào)控新政出臺了。”

　　實質(zhì)上，繼8月的“捂盤新政”陸續(xù)出臺之后，上海新房供應(yīng)量在9月已經(jīng)得到一定程度的有效釋放，這也說明，對于投資熱度的調(diào)控，相關(guān)方面的力度還是不會減弱的。(戈允佳)