“行政手段調(diào)控房價(jià)是回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的‘開倒車’行為！”“政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)控樓市只能是揚(yáng)湯止沸！”“政府就應(yīng)該把房價(jià)趕進(jìn)籠子！”“言必稱市場的原教旨主義走開！”——這些議論來自近一段時(shí)間正在發(fā)生“囤房叫板調(diào)控”怪象的南京市。
5月以來，南京市物價(jià)部門連下三道金牌，在全國首次以“限定利潤率”的方式調(diào)控房價(jià)，引來截然對立的兩方觀點(diǎn)，百姓、學(xué)者、地產(chǎn)商紛紛加入論戰(zhàn)。開發(fā)商軟硬兼施，以種種手段囤地囤房對抗調(diào)控；主管部門則以嚴(yán)查嚴(yán)管的實(shí)際行動表明調(diào)控決心。
房價(jià)一漲再漲 地價(jià)屢創(chuàng)新高
今年春節(jié)以來，連續(xù)兩年保持平穩(wěn)的長三角樓市出現(xiàn)爆發(fā)式行情，上海、杭州、南京的房價(jià)漲幅位居全國前列。5月份，南京房屋銷售價(jià)格同比上漲9.2%，居全國第六。而在2006年上半年，南京住宅價(jià)格漲幅只有2.1%，2005年全年僅為3.5%。
在一家事業(yè)單位工作的王先生告訴記者，他從2005年10月開始打算買房，當(dāng)時(shí)覺得5800元/平方米的價(jià)格太高，想多存點(diǎn)錢再買，哪里知道房價(jià)一路上漲。2006年“五一”同一地段開盤的商品房均價(jià)已經(jīng)漲到6500元，當(dāng)年底又漲至7300元。最近，王先生決定結(jié)束觀望，以每平方米8800元的價(jià)格在南京奧體新區(qū)購買了一套商品房。
目前，南京中心城區(qū)新開樓盤單價(jià)都在1.5萬元左右，新街口的“長江路九號”、玄武湖邊“天正湖濱”等樓盤部分房源單價(jià)更超過了兩萬元。與之相應(yīng)，二手房價(jià)也水漲船高，南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，南京江南八區(qū)二手房均價(jià)超過7800元/平方米，不少樓盤的價(jià)格甚至高于附近的新樓盤。
在這一輪買樓熱潮中，投資占了很大比例。南京江北一樓盤開盤均價(jià)3300元，當(dāng)天不少人開車前來買房，有人明確表示在股市賺了錢，轉(zhuǎn)而投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)，江北的樓盤因低價(jià)、升值快受到投資客的青睞。一位屢屢目睹投資豪客的業(yè)內(nèi)人士驚嘆：“他們?nèi)绱烁挥校麄冎幌胭I房！”
房價(jià)上漲的同時(shí)，南京的地價(jià)也屢屢刷新紀(jì)錄。5月23日，南京總統(tǒng)府附近的漢府街地塊以3.85億元成交，單位地價(jià)高達(dá)2.88萬元/平方米。僅僅隔了一個(gè)星期，湖北路一地塊經(jīng)過59輪競拍，就以4.05億元的總價(jià)和3.48萬元/平方米的地塊單價(jià)將前任踩在腳下，成為新“地王”，折算后的樓面地價(jià)超過1.1萬元/平方米，建成后單位成本就不低于1.5萬元。
為了滿足下半年土地市場需求，南京市國土局目前已推出了60幅預(yù)告地塊，加上已經(jīng)公告的3幅用地，下半年南京至少有63幅地塊上市，將有效緩解市場土地需求。
六部門聯(lián)手調(diào)控 核心是控制利潤率
房價(jià)快速上漲引起南京市政府高度重視，從5月11日至5月24日短短半個(gè)月內(nèi)，南京市物價(jià)局聯(lián)合房管、稅務(wù)、國土等六部門連續(xù)發(fā)出三個(gè)文件，在國內(nèi)首次以“限定利潤”的方式調(diào)控房價(jià)。
南京市物價(jià)局副局長張瑞忠告訴記者，此次調(diào)控的核心是對房價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。所謂“政府指導(dǎo)價(jià)”也就是“基準(zhǔn)價(jià)”，其構(gòu)成是成本、利潤加稅金三部分。文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤率不得高于8%，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加價(jià)幅度不得高于5%。樓盤銷售行為也要規(guī)范，必須執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、“一套一價(jià)”、在銷售現(xiàn)場醒目位置標(biāo)示并在網(wǎng)上公示等規(guī)定。
“此外，考慮到今年四五月份的漲幅足以給開發(fā)商帶來超額利潤，我們還規(guī)定，‘尚未銷售面積部分應(yīng)低于2007年5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格’，即‘只能降不能漲’，這條規(guī)定將持續(xù)一段時(shí)間。”
張瑞忠說，“遏制開發(fā)商亂定價(jià)、哄抬價(jià)格，甚至一天兩價(jià)的違規(guī)行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價(jià)格在兩個(gè)小時(shí)內(nèi)竟然上漲了1200元，引起了市民強(qiáng)烈不滿。市場經(jīng)濟(jì)不是隨口喊價(jià)，政府該調(diào)控時(shí)就要出手。”
廣大市民對南京房價(jià)新政積極擁護(hù)。一位姓秦的工程師說，政府部門一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)槊恳患议_發(fā)商背后都站著無數(shù)利益群體。“南京房價(jià)新政”在鐵板一塊的房價(jià)問題上撬開了一道裂縫，在全國吃了螃蟹，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得擁護(hù)。
“房價(jià)不見得會下跌，但至少一天之內(nèi)漲兩三次價(jià)的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲500元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規(guī)范了。”準(zhǔn)備購房的市民朱鵬說。
應(yīng)對開發(fā)商“囤字訣” 專家建議“重拳”出擊
南京新政引來開發(fā)商強(qiáng)烈反彈，他們通過各種途徑給主管部門施壓，甚至公開叫板：“行政調(diào)控不符合市場規(guī)律，注定會成為‘空調(diào)’！”“不讓我漲價(jià)就不賣房，10月以后必有報(bào)復(fù)性反彈！”
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)兩度在其博客上撰文“炮轟”南京市物價(jià)局，稱其動用行政手段調(diào)控房價(jià)是回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“開倒車”行為。南京市一房產(chǎn)企業(yè)老總則質(zhì)疑，物價(jià)局規(guī)定開發(fā)商利潤率為13%，而稅務(wù)局多年來一直按20%的利潤率來預(yù)征樓盤稅收，兩家自相矛盾。
輿論造勢之外，一些房產(chǎn)商更通過虛報(bào)成本、不領(lǐng)證、不賣房等手段規(guī)避調(diào)控，房價(jià)“暗戰(zhàn)”悄然上演。
新政甫出，浦口區(qū)就有一樓盤“頂風(fēng)作案”擅自調(diào)價(jià)，被南京市物價(jià)部門封盤查處，另外四家虛報(bào)成本的樓盤被“擠水分”，其中最多的一個(gè)樓盤每平方米大概減少了300元。在6月中旬的一次拉網(wǎng)式檢查中，物價(jià)部門發(fā)現(xiàn)101個(gè)樓盤中有54個(gè)樓盤執(zhí)行“一套一價(jià)”政策不到位。虛報(bào)成本的現(xiàn)象更為普遍，如仙林地區(qū)一個(gè)樓盤把會所、門衛(wèi)、居委會建設(shè)費(fèi)用全部進(jìn)入房價(jià)成本；奧體兩家樓盤除了物管用房、地下地上設(shè)備用房、自行車位，連所有的地下機(jī)動車位建設(shè)費(fèi)都進(jìn)了商品房成本。
記者發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商為了獲取更高利潤，干脆就不領(lǐng)取銷售許可證，或者故意做些犯規(guī)的“小動作”，主管部門的封盤查處正中其“捂盤”下懷。對于已經(jīng)領(lǐng)證的開發(fā)商，由于在領(lǐng)取預(yù)售證一個(gè)月內(nèi)不開盤其預(yù)售許可證將作廢，一些開發(fā)商為了達(dá)到囤房惜售的目的，就將已建成、并符合銷售條件的房屋抵押給銀行。
南京市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年一季度就有33家樓盤辦理了在建工程抵押，這些樓盤都是已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的。開發(fā)商預(yù)期的囤房收入，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于給銀行的利息。
更出格的是房子還未開盤，二手房中介那里卻已經(jīng)有了高價(jià)房源。一家名為“映山菁華”的樓盤，售樓小姐表示“開盤時(shí)間未定、價(jià)格未定”，但在某房產(chǎn)中介卻掛出房源信息，單價(jià)比之前市場預(yù)期高出數(shù)百元。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商敢于大肆囤房的原因，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞分析認(rèn)為原因有三，首先，我國融資成本低，銀行貸款利率還比較低；其次，開發(fā)商資金相對充裕，房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)市場給開發(fā)商的一個(gè)預(yù)期就是未來的土地價(jià)格會越來越高，而房子的供給則越來越少，房子相對稀缺的程度越來越高房價(jià)必然大幅上漲，所以開發(fā)商認(rèn)為囤房有利可圖；再次，政策的執(zhí)行力度不夠，這是要害。對于屬于市場行為不規(guī)范的地方，政府應(yīng)該依法予以嚴(yán)懲。
“商人本性不可改變，但政府的行為可以改變。從道德上譴責(zé)開發(fā)商是軟弱無力的，無助于問題的解決。在國家政策上，只有增加有效供給才能從根本上把房價(jià)降下來，要以價(jià)格杠桿、經(jīng)濟(jì)杠桿去治理，使囤積者無利可圖。”牛鳳瑞建議說。
記者獲悉，有五家在售樓盤未經(jīng)核價(jià)就進(jìn)行銷售，將按照有關(guān)規(guī)定被沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款，沒有違法所得的，將處兩萬元以上、20萬元以下的罰款。(鄧華寧 姚玉潔 李佳鵬)
