一項調查顯示，約89%的人認為深圳房價有“泡沫”；73%的人認為深圳會面臨“房災”；其中，預期3年內“房災”就會來臨的又占78%

　　入夏的深圳雨水頻繁，卻未能澆滅深圳樓市的逼人熱浪。

　　雖然6月份的官方統計數據尚未公布，但從中國指數研究院華南分院獲得的最新數據顯示，今年上半年的最后一周(6.25-7.1)，深圳市商品住宅的成交均價為14690元/平方米；而6月份的第一周(5.28-6.3)，深圳市商品住宅的成交均價為14101元/平方米，月內就漲了589元/平方米。此前，深圳市土地和房產交易中心的統計表明，深圳商品房的成交均價在5月份就已達14223元/平方米。

　　經歷了今年上半年的高歌猛進，下半年剛開局的深圳樓市依然熱火朝天。記者近日通過多處走訪了解到，深圳商品住宅的總體銷售情況依然良好，房屋價格繼續保持高位，但其中的非理性成分也讓人越來越憂心忡忡，一種群體性焦慮正在形成。

　　供不應求？樓市戰“高溫”

　　7月1日，由深圳市某知名公司開發的星×名城六期在深圳會展中心舉行了開盤儀式，公開銷售986套住宅。這是深圳特區內的南山區今年下半年首個預售的樓盤，也成為深圳首個在主管部門的現場監管下開售的樓盤。

　　此前，深圳市國土資源和房產管理局提出試行“房源公開、明碼標價、現場監管”的樓盤銷售模式，作為深圳官方針對商品住宅交易的首個“手術”，此舉立刻受到市場關注。而到了7月3日，深圳市政府更召開全市房地產市場秩序專項整治工作會議，決定由市國土、規劃、工商、地稅、銀監、發改、貿工、監察、財政、審計、國稅、房屋租賃及人民銀行深圳市中心支行共13個部門聯合行動，打擊哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售等違規違法行為，并且將一直持續到明年3月。

　　可見，深圳已經拉開了房地產市場治理的序幕，只是，深圳樓市的“高溫”目前還難見抑制。

　　就在星×名城六期開盤的第二天，記者以購房者的身份來到該樓盤的銷售中心。雖然當天不是休息日，但前來咨詢、看房的人依然絡繹不絕。“我們這期的均價是16500元/平方米，您先看看資料，后面有我們的樣板房，您也可以先去參觀一下。”還沒來得及回答記者的其他問題，銷售人員又忙著招呼其他客人去了。

　　記者在施工現場看到，星×名城六期由6棟高層建筑組成，房型以大戶型為主，最小的單位也超過120平方米，如果按銷售人員給出的均價計算，單套住宅的總價基本上都超過200萬元。

　　“深圳人多地少，關內的新盤又少，置業前景仍然非常樂觀。”一位銷售人員介紹，“我們這期開盤后最低價和最高價的房型賣得最快，反而是中間價位的單位銷售速度相對落后。買房的既有自住者又有投資者，有的客人一口氣就買了好幾套。”銷售中心一側懸掛的銷售進度表也顯示，星×名城六期僅開盤一天，就已有約三分之二的單位被貼上已售標記。

　　除深圳特區內的樓盤外，關外樓盤的銷售速度也很驚人。記者致電龍崗、寶安等區的多個新盤的銷售處，得到的回復均是開盤后短期內大部分單位已售。“你就不用過來了，我們這里也沒剩下幾套房子了。”有售樓人員在電話里直接給予了這樣的答復。

　　“治理歸治理，深圳樓市逆市走強的原因當然還是多方面的。一方面有利益驅動而產生的虛火，如這次的銷售監管就是針對近來深圳商品住宅樓盤開盤銷售中出現半夜開盤等‘怪現象’，所以有必要打擊這種有捂盤囤房、不公開銷售和哄抬房價之嫌的行為；另一方面深圳是個典型的‘移民城市’，各地外來人口包括香港過來的投資者等‘外需’也支撐起深圳房價。總之還是比較復雜。”中國指數研究院的一位分析師表示。

　　逆流而上：“反調控”增長

　　目前看來，供求關系吃緊、市場預期不降、投資不斷累積等，已使得深圳房價演化成不可逆轉的飛漲態勢。

　　據深圳市房地產信息系統的統計口徑，今年1至5月份，深圳189個在售新建商品住宅樓盤的銷售均價為11905.88元/平方米，其中14個均價超過30000元/平方米的大戶型、高價位樓盤拉動深圳整體房價水平上升近1300元/平方米。另一組官方數據則顯示，5月份深圳新房成交均價已高達14223元/平方米，與去年全年深圳9384元/平方米的平均房價相比上漲了51.57%。

　　而來自深圳房地產信息網的一組新數據顯示，6月份深圳商品房成交總套數為5218套，日均成交約174套，環比5月份上漲11.63%；商品房成交均價約14608元/平方米，雖環比5月份僅上漲2.7%，但福田、羅湖等中心區漲勢驚人，成交均價早已突破了20000元/平方米，環比漲幅均達24%以上。

　　今年一季度時，深圳官方的一份報告曾為房價飛漲分析了四大原因。一是雖然深圳經濟快速發展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導致樓市供需矛盾加大。二是隨著深圳城市基礎設施不斷完善，居住環境逐步改善，外來購房需求有所增加，但與此同時，特區外房價上漲快于特區內房價上漲，特區內外房價差距縮小一定程度推動了房價上漲。三是深圳前幾年停止了經濟適住房建設，增加了對市場商品住房的需求，也影響到房價上漲。最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發企業為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤的開發力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價。

　　而五合智庫的分析師還介紹，深圳樓市一向有些“特立獨行”。1979年建市至1987年是深圳成為特區后房地產發展的啟動期；1987年至1995年是則成為深圳樓市的波動期，當時受投資、投機影響，深圳住宅價格最高曾達到5500元/平方米，后因1993年國家宏觀調控而迅速回落；而1996年至2004年，當全國主要城市房地產開發投資迅速增長的時候，深圳反而保持著一份少有的清醒，甚至不升反降，房價也平穩得很。

　　但是，當2005年新一輪房地產宏觀調控大幕開啟之際、全國各大城市開始處于政策的觀望期之時，深圳樓市卻開始上演“反調控”增長。并持續至今，一開始支撐這種漲幅形勢的眾多消費者的真實購房需求漸漸變味，越來越多的人在“買漲不買跌”的心理趨勢下紛紛入市，開發商、中介等則通過各種隱蔽的手段借渲染“房荒”牟取暴利，致使房價被抬升至一個個高點。

　　百姓叫苦：投機“預警”燈亮

　　高昂的房價已是不爭的事實，更重要的是，深圳房價的循環上漲已大大超出普通百姓的承受能力。

　　“房價再這么漲下去真是受不了了。”住在深圳市羅湖區的張先生是一名公務員，雖然有著穩定的工作，但是面對居高不下的房價，他只有吐苦水的份。“我租住的房子附近有一個新樓盤，現在均價是17000元/平方米，以我現在的收入，估計4個月的工資還抵不上1個月的房貸。”

　　另有知名網站深圳頻道對8000多位網友所作的調查顯示，有約89%的人認為深圳房價有泡沫；有73%的人認為深圳會面臨“房災”，其中預期3年內“房災”就會來臨的占78%。

　　而需要指出并引起重視的是，深圳房價的不斷上漲除了正常的市場化發展因素外，也和大量不合規現象的蔓延有關。

　　比如上述提及的不少樓盤選擇在半夜開盤，購房者不得不徹夜排隊等待選號、購房等涉嫌捂盤囤房、不公開銷售和哄抬房價的；另如有的開發商先進行內部認購，將部分優質房源瓜分給內部人士或關系人士后，再通過中介向市場放盤，而一些中介還通過向購房者收取“茶水費”來加價。

　　在深圳打工多年的謝先生最近就為買房的事情而深感郁悶。一直期望在深圳安家的謝先生在梅林關外看中一處樓盤，由于該樓盤還未開盤，謝先生上月中旬便到附近的房產中介逛逛了解情況，還留了聯系方式。第二天便有中介人員打來電話，詢問謝先生是否要買房，但想買的話需要給賣方和中介各3萬元的“茶水費”，這筆錢可不包括正常的交易費用。

　　“起初，我想著深圳房價漲得這么厲害，額外多出一些費用買到一套自己喜歡的房就算了。但是沒想到，這‘茶水費’一要就是6萬元，太離譜了，我實在是不能接受。”謝先生對記者說，“現在我還是觀望一下吧，相信政府部門不會對這種情況不聞不問的。”

　　的確，目前深圳樓市內投資客、投機者的所作所為已令業內擔憂。“在一些關注度較高的區域已經出現了過度投機行為，有部分投資客相互哄抬房價，使目前有些樓盤被惡意炒作，已經偏離了正常投資價值。建議置業者在選擇物業時一定要保持冷靜的態度，切勿跟風投資，以免給自己帶來巨大的風險，要充分考慮物業本身是否還有升值的空間，不要相信二手房市場的‘博傻理論’。”連深圳本土中介機構世聯行的分析師也這樣告誡。

　　記者觀察

　　深圳房價：真實暴漲下的蒼白辯解

　　冰凍三尺，非一日之寒，深圳房價上漲是由經濟、地域、投資等各方面因素連帶推動，具有一定的客觀性。但如今深圳樓市虛火漸高，也是利益方眾人拾柴的結果，以往支撐房價上漲的理由也到了需要矯正的時候。

　　綜合深圳業內人士告訴記者的觀點，深圳這幾年的房價漲得“理所當然”。首當其沖、眾口一致的一條理由就是土地有限，深圳官方的多則分析報告中也一直強調全市土地資源較為緊缺，可用于未來城市建設的用地不足200平方公里，土地稀缺導致了住房供應持續緊張。

　　接著便是深圳樓市價值存在長期被低估的情況，前文也提到了，深圳樓市自1993年的宏觀調控而經歷了一段波動后，1996年開始便進入“慢牛細步”的平穩期，房價漲幅連年在5%以內。“可以說，此前深圳房價十年未見漲，這也激起了后市的投資欲望。”有行業分析師稱。

　　此外，香港“后花園”的特殊地位也使得深圳在各方面的物價水平上存在“接軌”情況，而很多投資者認為深圳房價必然也會與香港縮小差距，目前香港房價基本在20000元-50000元/平方米，深圳似乎還有追趕的空間。

　　最后，作為一個移民城市、投資型城市，深圳市場內一直不缺躍躍欲試的資金。“深圳市場內熱錢本身就比較多，投資滾雪球效應已成為推動深圳房價上漲的主因之一。”分析師坦言。

　　然而，當房價飛漲影響到了市場穩定、社會和諧，在許多深圳普通百姓看來，上述支撐房價上漲的理由也成了最容易被推翻的理由。

　　比如土地，有在深圳工作多年卻一直無力買房的上海朋友就向記者表示，2020平方公里的深圳雖比上海小，但城區面積不算小，395平方公里的特區面積還有望擴大，關內關外之分也逐漸減弱。“隨著‘大深圳’概念深入人心，地方政府完全有理由通過開發關外、盤活關內，補充土地供應量。”

　　再說價值低估，房價十年未見漲是事實，但如今半年就飛漲50%也是事實。記者接觸到的一些深圳市民就認為，與“同根生”的廣州相比，深圳的房價已轉至高估階段、嚴重偏離其價值。

　　而與香港相比，一些深圳市民更是氣不打一處來，“要‘接軌’也別光接房價，香港有完善的公屋制度，我們的住房保障體現在哪里？”有對樓市體系比較了解的深圳市民就告訴記者，香港的房價雖然比深圳貴，但中低收入群體的居住成本卻小于深圳，“香港政府提供的公屋，月租普遍在1500元以下，而深圳這幾年的住房保障工作幾乎可以忽略！如果去市場內租房，月租一房1500元以上、兩房2500元以上則是打底的。”

　　談及深圳的住房保障，還有必要指出一個“怪現象”，那就是“城中村”。在特區高聳林立的商辦大樓和高檔住宅之中，鑲嵌著一塊塊由樓層不高但密度相當高的農民房組成的城中村，在記者看來，這樣的城市格局顯得有些“畸形”，但在不少深圳市民看來卻恰恰相反。

　　“城中村是深圳樓市里的一個特有現象，我覺得深圳樓市還在維持正常運轉靠的就是這些城中村！深圳本來就是農村，在城市開發中也留下不少農民的私房，雖然這些城中村居住環境較差，但生活成本低，每月房租基本低于1000元，所以目前容納了深圳大部分的低收入者，也可以說它承擔了地方政府本應承擔的提供廉租房的責任！”一位深圳市民的直言不諱令記者心頭一顫。

　　最后一條投資推動的理由更是不攻自破，深圳市民對于炒房者的態度已經到了深惡痛絕的程度。“深圳樓市已成為投機者的樂土，但投機者卻使得深圳樓市進入危險狀態。有報道說目前在深圳購買商品房的人中投機者、投資客比例超過70%，具體數字我說不上，可炒房者只賣不租、導致的房價與租金水平失衡，中介機構滿城膨脹、掛牌房源只報最低價、交易中貓膩不斷等現象的確讓人害怕，現在恐怕就看誰會來接最后一棒。”連在深圳也發展業務的一位上海房屋營銷代理公司的主管都向記者這么說。

　　有人說，深圳的商品房買賣，已扭曲為人性欲望的買賣。這樣的話，我們怎么還有任市場“自由”運轉、不加干預的理由？

　　多城市房價上漲“眾象”

　　南京：2小時暴漲1200元

　　今年4月，南京市江寧區的一個樓盤，上午的價格還是3900元/平方米，下午就提到5100元/平方米，創造了2小時每平方米房價暴漲1200元的“神奇記錄”，也令全國對南京樓市“刮目相看”。事后，南京市物價局便出臺新規，表示在此前實行的普通商品房銷售必須“一套一價”、明碼標價的基礎上，要求在售樓盤中尚未銷售部分的最高價格應低于今年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格。

　　廣州：一年價漲38.73%

　　據廣州官方“陽光家緣網”的實時交易數據顯示，6月份廣州中心六區一手住宅均價突破11000元/平方米；全市十區一手住宅均價也在中心區房價的拉升下達到8851元/平方米，比去年同期的6380元/平方米上漲38.73%。其中，如天河、海珠、越秀等區的房價同比漲幅分別達到56.63%、45.91%、25.94%。市場認為，結構失衡、高價房供應量大等是廣州市中心房價急升的原因。

　　重慶：9天漲幅達7.6%

　　據重慶市國土房管局統計，6月17日-25日9天時間內，重慶主城區的商品住宅成交均價由2909元/平方米上升到3055元/平方米，漲幅為7.6%。市場認為，重慶房價近期急升的主要原因是國家在6月上旬批準重慶為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，這也促使一些開發商開始炒作概念、伺機漲價。一些機構估計，重慶有超過60%的在售樓盤漲了價或正在醞釀漲價，平均漲幅在200-300元/平方米。(李和裕 楊勣)