“我們代理的項目多數都延遲獲取預售許可證和開盤時間，開發商表示要看看市場變化再決定何時開盤。”一位房地產代理公司的負責人這樣告訴記者，樣板間和售樓處已裝修完畢，開盤企劃和廣告也設計完畢，甚至有的項目都對外刊登了廣告，但仍未辦理預售許可證，沒有開盤的計劃。“在未辦理預售許可證之前，就開始進行預約登記，主要是想積累更多的人氣。”北京東南區域正在進行預約登記的某項目開發商這樣告訴記者。

　　開發商的策略令京城各大代理公司此前對5月樓市供應量的預測落了空。

　　業內曾預測4月后入市樓盤將猛增

　　中原地產、中大恒基等多家京城著名代理公司，在其2007年預測報告中都樂觀地表示，2007年北京樓市將出現放量局面，5月份左右，北京新增供應量將可能集中出現，其中偉業顧問認為，2007年北京新增住宅供應量的漲幅將可能達50%。

　　業內的預測是有根據的，建立在對入市項目統計數量的基礎上。中大恒基根據各項目對外預告的開盤時間統計得出，2007年4月入市的項目將達到65個，其中新開盤的項目可能達到30個；2007年5月入市項目將超過51個，其中新項目則達22個。由此得出今年4月后，入市的項目將可能達到120個左右，純新盤也將可能達到50個。“如果按照業內的預測，今年4月和5月將可能達到200萬平米的放量。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示。

　　前5月取得預售面積同比減少62%

　　按照市建委的有關規定，北京的房地產項目取得預售許可證后，必須在3天后開盤銷售，因此根據開發商主動辦理預售許可證的時間可以推斷其入市日期。“開發商一般是在其決定開盤后，才去建委辦理預售許可證。”永同昌集團營銷總監肖志剛表示。但事實上，此前預計四五月開盤的螞蟻工房、珠江·奧古斯塔城邦、中灣國際、旭輝·奧都等多個新項目，到目前仍沒有取得預售許可證。

　　記者根據北京市房地產交易管理網公布數據發現，截至5月24日，北京住宅類項目取得預售許可證的數量為127個，月均25個，其中4月和5月取得預售許可證的數量為55個，前5月住宅取得預售面積為406萬平米左右，月均81萬平米左右，這個數據與去年同期相比低許多，減少了62%。記者統計去年前5個月取得預售許可證的住宅達到209個，月均為42個，其中4月和5月取得預售許可證的數量為103個，前5個月住宅取得預售面積為657萬平米，月均131萬平米。

　　5月京城樓市捂盤現象有所增加

　　據記者了解，很多開發商把開盤日期一推再推，選擇時機顯得很是謹慎。同時部分取得預售登記的項目也并未馬上開盤。4月份北京幾個購房者搶購住宅的項目，均是在開盤前開始預約登記發號，等登記人數超過其開盤數量數倍后，才開始辦理預售許可證，這種捂盤現象在5月表現得更明顯。

　　捂盤新招

　　招數1 推遲辦理預售許可證

　　5月16日亞奧立水橋附近的一個叫旭輝·奧都的項目售樓處開始有購房者搭建帳篷排隊，至20日排隊者已達三四百人，不過其實該項目尚未拿到預售許可證。旭輝·奧都的開發商是北京永旭置業有限公司。該公司于2005年1月就通過公開的方式獲得土地，當時該地塊的名字為“北方明珠大廈公共實施用地”。

　　時隔兩年半仍未取得預售許可證正式銷售。中原地產華北區域總經理李文杰告訴記者，按照一般的開發周期，開發商拿到區域成熟的地塊后，如果沒有特殊原因，在8到12個月之后就可進入銷售期。也就是說按正常的開發周期，此項目早該進入市場銷售。

　　類似的情況比比皆是。

　　如位于大興的螞蟻工房，其網站標明預計2007年1月開盤，到目前仍未取得預售許可證；位于望京區域的多個樓盤，此前紛紛表示要馬上入市銷售，且對外的宣傳活動不斷，但目前仍未見其有開盤的意向，開發商對外的口徑幾乎一致，前期準備工作沒有做好。

　　“去年建委要求取得預售許可證后，必須在3天內開盤，這就意味著開發商通過銷控的方式來控制銷售節奏無法操作。目前我們采取延遲辦理預售許可證的方式，先排隊認購，等意向性客戶達到一定數量后，再去辦理預售許可證，然后開盤。”位于東南五環外的某項目有關人員這樣告訴記者。他介紹，本來想在4月份開盤，但從目前的意向客戶的蓄積程度來看，初步估計要推遲3個月左右。

　　目前，推遲領取銷售許可證已經成為不少開發商“捂盤”的法寶，開發商們為了延期開盤，即使項目達到了上市條件，也不去拿銷售許可證。

　　招數2 抬高售價保護房源

　　位于東三環和東四環之間的某項目售價達到22000元/平米。項目開盤時，業內普遍認為這個價格有些高，可能將影響其產品的銷售數量。

　　“我們項目開發面積不是很大，不到300套房子，公司對現金流的要求也不是很高，因此我們采取了高開高走的銷售策略。”該項目的業務員這樣告訴記者。他表示，不論從區域的整體價值，還是從產品類型來看，該項目都有很強的競爭力，但目前市場整體處于一個比較低迷的階段，如果降低開盤價格，則可能取得比較好的銷售業績，但從長期來看，北京樓市整體趨于上漲局面，通過高開高走的方式，在保證一定銷售利潤的前提下，還可以“保護一些房源”。

　　“下半年北京房價漲起來后，我們仍有房可售，未賣出的房源到時候還可以賣個好價格。”該銷售人員對將來充滿信心。

　　“這種方式是一種非常安全的手段，因為目前政府有關部門嚴禁開發商捂盤，對其捂盤銷控的行為進行嚴厲打擊，但開發商抬高其產品的銷售價格，是一種市場的定價形式，房子賣多少錢，由開發商根據成本價格和市場供求關系來決定，政府有關部門是不能干涉其價格制訂的。”有業內人士這樣指出。

　　但他同時指出，雖然政府不能去干涉開發商的銷售定價，但市場則會對這種人為抬高售價來達到捂盤的行為進行調節，通過抬高售價的方式進行捂盤銷控的風險較大，如果對現金流要求比較嚴格，會出現銷售滯后帶來的現金流不足的局面。甚至還會出現長時間開盤仍無人問津的冷清局面，導致項目嚴重滯銷，最終將會受到市場的打擊。

　　政府聲音

　　政府難約束開發商遲辦預售證

　　北京市建委有關官員接受記者采訪時表示，對于開發商的捂盤行為將嚴格查處。但開發商具備開盤條件，卻通過推遲辦理預售許可證的方式，延緩其項目入市的“捂盤”情況不好界定，同時也沒有相關的管理制度對這種行為進行約束，因此無法對房地產開發企業采取處罰措施。不過他表示，開發商取得預售許可證后，仍排號認購而不網簽銷售的，發現后必定嚴肅處理。如果購房者發現這種情況，可以通過投訴的方式告知建委，屆時建委和新聞單位一同對這些違規項目進行監督。

　　專家觀點

　　制訂時間節點管理規定

　　首都經貿大學張躍慶教授認為，開發商能夠在開盤前，通過延期開盤的方式來捂盤，主要原因是從開發商取得土地，到其開始銷售時間缺少合理的時間管理。

　　按照有關部門的規定，開發商在獲取土地后，必須在兩年內進行開發。這樣的管理規定，可以督促開發商積極進行地產項目的開發，尤其是對其囤積土地的行為進行嚴格限制。但是在對開發商開發后到銷售前的時間段，政府有關部門沒有嚴格的規定和限制，尤其是目前北京住宅普遍以期房銷售為主，對于這個時間節點的管理就更難了。

　　有關部門應該制訂開發商從項目動工到其開始銷售的時間限制，這樣就可以避免目前出現的這種人為延遲預售許可證辦理的情況出現。比如要求房地產開發項目開工4-6個月后必須上市銷售，否則將到封頂后才能進入市場銷售，這樣可以督促開發商加快銷售進度，保證市場上可以形成有效的供應。

　　記者觀察

　　加強開盤銷售前的排號管理

　　事實上，北京市建委提出取得預售許可證三天后必須開盤的規定，在一定程度上已經很好地避免了開發商通過銷控的方式進行捂盤的行為，但從目前的市場表現來看，如何對開發商在未取得預售許可證前進行監管，成為目前建委需要考慮的問題。

　　我們不難發現，目前北京銷售價格較低的樓盤，每次開盤銷售前總能排出上千個號，甚至有的項目出現銷售員賣號的情況，開發商將開盤演化成為購房者搖號熱搶住宅的鬧劇，而導致這種局面出現的原因，完全是開發商在通過延遲開盤，將銷控做到開盤前的結果，這樣的結果必然給購房者制造心理暗示，那就是房子好賣，供不應求，但購房者卻不知上千個排隊的房號，是開發商故意延遲開盤后人為制造的市場表現。

　　看來，對于這種在開盤前就開始排號的樓盤，政府應該加大懲罰的力度，尤其是要嚴格規定，在未取得預售許可證之前，不能進行任何以銷售為目的的活動，比如嚴格禁止在未取得預售許可證之前，所謂的內部認購和排號行為，即使可以排號，也要將購房者所排號的數量和開盤放量的樓盤數量一致，這樣才能保證所有的購房者站在同一起跑線上，保證市場健康有效的供應。(張學冬）