5月對于京城樓市來說，注定是不平靜的一個(gè)月。據(jù)悉，建委近日將會(huì)出臺(tái)關(guān)于保障性住房的細(xì)則，已經(jīng)引起了各方的關(guān)注，還有就是不斷飆升的股市，仍然上漲的房價(jià)都將成為5月樓市的熱點(diǎn)。在焦點(diǎn)房地產(chǎn)舉辦的“5月樓市分水嶺”論壇上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在歷經(jīng)大的政策定型之后，目前的房地產(chǎn)市場，更需要執(zhí)行和“微調(diào)”，在不變中求變。
股指狂飆藏風(fēng)險(xiǎn)
股市的一路上揚(yáng)無疑讓一眾股民無比瘋狂。記者留意到，不論在何種場合下，關(guān)于股市的話題都不離左右。但是業(yè)內(nèi)人士表示，如此的瘋狂表象下蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。
記者近日在招商銀行清華園分行現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)極其繁忙。記者與當(dāng)時(shí)現(xiàn)場的一名工作人員聊，他表示，最近銀行業(yè)務(wù)特別多，主要是買基金的，還有開戶的。幾天工夫，就有100多個(gè)人在此開戶。當(dāng)時(shí)現(xiàn)場還有準(zhǔn)備開戶的，可是由于資料已經(jīng)用完，無法辦理了。
說起來，這個(gè)分行規(guī)模并不大，這樣的數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)可觀。據(jù)某位準(zhǔn)備炒股的人士說，現(xiàn)在中信銀行、中信證券開戶的人更是多得不得了，要拿到一個(gè)比較靠前的號(hào)還得央求門口的小保安來幫忙。據(jù)了解，4月單月開戶量超過去年全年的開戶總數(shù)，總市值已經(jīng)超過14萬億！
加拿大西安大略大學(xué)終身教授、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶分析，廣大中小股民就是“待宰的羔羊”,社會(huì)財(cái)富并不會(huì)因?yàn)橹袊墒械某醋鞫黾樱瑲v史已經(jīng)多次證明，在沒有增加財(cái)富只是增加指數(shù)的股票市場，最后得利的總是那些資本大鱷。“股市在2007年的態(tài)勢基本上是大起大落，誰損失了、誰得利了，損失的是廣大的股民，這是毫無疑問的，這一點(diǎn)已經(jīng)被千錘百煉證明，所以股民的頭腦一定要冷靜。”
“從1000點(diǎn)到2000點(diǎn)是一個(gè)漫長的過程，從2000點(diǎn)到3000時(shí)間短了很多，而從3000點(diǎn)躥上4000點(diǎn)就更短了。一開始是觀望，到后面完全是跟風(fēng)了。”思源置地董事長李國平如此描述股市的狂熱和狂熱之下潛在的風(fēng)險(xiǎn)。徐滇慶表示，要警惕日本上世紀(jì)90年代初出現(xiàn)的房地產(chǎn)和股市的雙跌。
徐滇慶表示，股市所帶來的暴利幻覺不會(huì)持久。“如果股指的上漲是隨著這些企業(yè)的利潤、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往上走的，這是正常的，但是我們這樣從1000多點(diǎn)一跳就到4000多點(diǎn)，是一個(gè)炒作的過程，而這種炒作過程最后都是以大跌告終的。”
樓市漲勢不樂觀
一季度北京高端市場表現(xiàn)不好，不少高檔項(xiàng)目出現(xiàn)三個(gè)月僅售出兩三套房子的慘淡成交量。李國平認(rèn)為，股市應(yīng)該是最大的影響，股市分流了很大一部分投資和保值的房產(chǎn)購買需求。但是，也有人士表示，樓市下一步的漲勢不容樂觀。
在日前，由新浪網(wǎng)與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手合作的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在回答假如有20萬元將用于何種用途時(shí)，分別有17.3%和16%的人選擇買股票和基金。
“去年90平萬米70%的政策出臺(tái)之后，按照市場規(guī)律，大戶型的高端樓盤應(yīng)該很好賣，因?yàn)橄∪甭铮院缶蜕倭恕５墙Y(jié)果并不是如此，毫無疑問是流入股市了。”李國平表示。
徐滇慶表示，現(xiàn)在股市異軍突起，產(chǎn)生了資金分流作用，所以在2007年的第一季度北京市房價(jià)上升5點(diǎn)多，但是北京市房地產(chǎn)交易額下降了42%，從這個(gè)數(shù)字就可以判斷大量的資金走到股市里去了。“股市帶來的暴利速度比房地產(chǎn)市場還快，給人們制造的幻覺更加猛烈，這是完全合理的。”
偉業(yè)控股副總經(jīng)理張劍認(rèn)為，“在國內(nèi)現(xiàn)在不僅是房子和股票，所有的資產(chǎn)都在增值，比如藝術(shù)品投資。資產(chǎn)價(jià)格在全世界范圍都在上漲，比如印度現(xiàn)在探討的問題也是過快上漲的房價(jià)和一萬點(diǎn)以上的印度股市‘敏感指數(shù)’。而在中國，則是投資熱情空前高漲。”據(jù)了解，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，1-3月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長25.3%，增幅比去年四季度平均18.5%的增速加快6.8%。房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資大幅反彈推動(dòng)投資再次出現(xiàn)反復(fù)：一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長26.9%，不僅高于同期城鎮(zhèn)投資1.6個(gè)百分點(diǎn)，而且比去年同期加快6.7%。
但是，同歷經(jīng)漫長熊市考驗(yàn)過后的股市不一樣，一直以來單邊上漲的房地產(chǎn)市場則缺乏抵御風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，一旦出現(xiàn)大跌行情，很可能出現(xiàn)如同上世紀(jì)90年代之后的日本那樣一蹶不振的狀況。所以股市和房市，很可能出現(xiàn)共同繁榮和共同衰退的情況。
徐滇慶認(rèn)為，財(cái)富從中小股民轉(zhuǎn)移到資本大鱷手上，這些資本從幾千億變成上萬億，當(dāng)股市大跌之后這些資金只能是往房地產(chǎn)市場移動(dòng)，雖然樓市目前還有上漲的空間，但是樓市下一步的漲勢不容樂觀。
政策處于落實(shí)期
每年的5月對于房地產(chǎn)來說，都是調(diào)控敏感時(shí)期，2005年的“國八條”，去年的“國六條”都是這個(gè)期間出現(xiàn)的。那么今年會(huì)怎樣呢？李國平認(rèn)為，今年不會(huì)有大的政策出臺(tái)。“這兩年大家都等著另外一只靴子掉下來，今年我認(rèn)為不會(huì)有另外一只靴子，頂多再掉下來一只襪子。”
著名學(xué)者趙曉稱，從4月份國家相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看到，房地產(chǎn)投資仍然偏高，而市場結(jié)構(gòu)亦存在諸多問題，這都會(huì)引發(fā)政府出臺(tái)相關(guān)的政策來糾正偏差，出臺(tái)新的調(diào)控政策的可能性非常大。有聲音認(rèn)為，如果有新的政策，有可能會(huì)集中在上調(diào)利率和加快物業(yè)稅試點(diǎn)兩方面。張劍則認(rèn)為今年不會(huì)有類似2004年、2005年那種趨勢性的政策出臺(tái)，只會(huì)在完善落實(shí)舊有政策方面下工夫。
“規(guī)劃方面的是90平方米占70%；金融方面是加息和未封頂樓盤不得發(fā)放按揭以及首付的提高；物業(yè)稅其實(shí)在幾大城市空轉(zhuǎn)了幾年了，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，不排除今年實(shí)施的可能性；兩限房背后的住房保障建設(shè)，目前還有很多細(xì)節(jié)需要落實(shí)。” 張劍說。
徐滇慶則更關(guān)注政策的執(zhí)行。“房價(jià)高漲不過是肌膚之瘡，金融危機(jī)才是大事。”他說。地方利益的驅(qū)動(dòng)使得現(xiàn)有政策得不到執(zhí)行。比如開發(fā)商自有資金必須占到35%的規(guī)定，到現(xiàn)在也沒有執(zhí)行，所有的金融風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給銀行，一旦金融危機(jī)出現(xiàn)，后果不堪設(shè)想。
日前，國家發(fā)改委也印證了專家的意見。再次要求各地方、部門要認(rèn)真抓好國辦37號(hào)文的落實(shí)工作，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這也是國家八部委進(jìn)行全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果大檢查剛剛啟動(dòng)后，中央相關(guān)部門首次對今年樓市調(diào)控效果做出綜合表態(tài)。
土地供應(yīng)會(huì)趨嚴(yán)
那么，5月份在土地供應(yīng)方面會(huì)有哪些新的變化呢？
“在土地的供應(yīng)方式上，可能只會(huì)嚴(yán)格而不會(huì)放松！”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地專家嚴(yán)金明教授說。據(jù)他透露，這是一些包括政府高官和學(xué)術(shù)界人士的研討當(dāng)中所得到的信息：GDP原來設(shè)想是8%的增速，但第一季度的數(shù)據(jù)是11%，偏熱。因此土地供應(yīng)作為抑制投資的關(guān)鍵閘門不會(huì)放松。就是說，圍繞土地展開的房地產(chǎn)方方面面，特別在18億耕地紅線的背景下，只會(huì)繼續(xù)緊縮，而不像學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)界提出的那樣放松。
嚴(yán)金明的觀點(diǎn)也從側(cè)面回答了關(guān)于“地荒導(dǎo)致房荒”的問題。房價(jià)過高是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)不足造成的，但是在中國目前人多地少的國情下，只會(huì)持續(xù)保護(hù)耕地以滿足可持續(xù)發(fā)展的要求。
但是，對于“地荒導(dǎo)致房荒”的觀點(diǎn)，徐滇慶卻持反對意見，他認(rèn)為投機(jī)性的需求過剩的情況下，土地供應(yīng)的增加只會(huì)助長房價(jià)的飆升，因?yàn)橥稒C(jī)總是“買漲不買跌”。因此他非常贊成“90平方米/70%”的政策，因?yàn)檫@是把需求導(dǎo)向自住的政策。
李國平認(rèn)為，調(diào)控除了要針對市場，還要調(diào)控地方政府。土地實(shí)行招拍掛的2004、2005年，那時(shí)候土地公開出讓都是采用掛牌的方式，出價(jià)最高者拿地。那時(shí)候，開發(fā)商一舉牌，30分鐘之內(nèi)5億的地就變成了10億，開發(fā)商的成本翻倍上升，拿到地后只能做高端產(chǎn)品。“面粉漲價(jià)了，當(dāng)?shù)案獗让姘F的時(shí)候我只能做蛋糕！”調(diào)控地方政府，讓地價(jià)先降下來，并且從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上給“90平方米/70%”的房子以優(yōu)惠，就不會(huì)出現(xiàn)水漲船高的狀況。
不過包括張劍在內(nèi)的市場人士也認(rèn)為，中小戶型的房子目前還不能成為市場主流。“據(jù)我們了解，目前為止整個(gè)北京市平均成交的一手住宅戶均面積是112平方米。”張劍說，“90平方米/70%”這個(gè)政策其實(shí)是規(guī)劃方面的調(diào)控政策，但對于市場來講，需要1年多到2年的時(shí)間。因此這個(gè)去年下半年才開始實(shí)施的政策，效果要到2007年下半年到2008年會(huì)才會(huì)出現(xiàn)。（趙麗萍）
