漢宇地產聯洋區域經理明森認為，經過一年多的觀望和權衡，已經有部分實力投資客重新回歸房產投資市場，對后市的信心推動了這些原先的投資板塊回暖

　　如果說，以前的樓市和股市是蹺蹺板，一頭高了另一頭就會低，如今這種現象正在發生微妙變化。進入3月份后，股指屢創新高，大盤勢如破竹。與此同時，過完農歷新年的這兩個月，上海樓市也呈現出一派“春暖花開”景象。

　　在宏觀調控逐漸深入的背景下，“金三銀四”卻如期而至。根據上海中原物業代理有限公司(下稱“中原地產”)研究咨詢部數據：今年3月，上海二手樓市全面復蘇。3月，中原地產二手房市場總體成交環比增加160%，盧灣、浦東成交尤為活躍。

　　在二手房成交集中放量的同時，成交均價仍舊微幅上揚。中原地產數據顯示：中高檔二手公寓實際成交均價13935元/平方米，環比上漲0.57%。在改善性需求的大量支撐下，價格仍有上升空間。

　　價格下跌是一個“偽命題”

　　美聯物業顧問(上海)有限公司(下稱“美聯物業”)剛出爐的統計數據與中原地產如出一轍。

　　據美聯物業市場研究部數據顯示：3月，上海二手房成交量雖然較去年同期相比基本持平，但較2月份成交明顯放量。從3月份成交數據來看，二手市場總體成交量較2月增長50%，其中閔行、楊浦等區增幅位居前列。

　　美聯物業上海區總經理馮泓睿認為，“調控和規范并不是一味地打壓市場。面對央行的此次加息，二手房市場影響微乎其微，這應該也是市場已逐步向好的表現。”

　　美聯物業威海分行營業經理潘宏軍表示，半年時間，均價增幅最大的要數中凱城市之光。去年年底還在3萬元/平方米左右的單價如今已躥升到3.2萬~3.5萬/平方米，小區內“樓王”的單價飆升到了5萬元/平方米以上。一路躥升的價格讓不少此前有些動搖的投資客轉售為租，繼續長線持有。

　　上海漢宇房地產顧問有限公司(下稱“漢宇地產”)數據亦顯示：4月以來，上海二手房價尤其是內環和中環內樓盤成交價均有一定幅度的上漲。在浦東聯洋、世紀公園板塊上漲幅度更為明顯，成交量也一路上升。

　　漢宇地產聯洋區域經理明森認為，經過一年多的觀望和權衡，已經有部分實力投資客重新回歸房產投資市場，對后市的信心推動了這些原先的投資板塊回暖。

　　租賃：換房活躍期

　　從漢宇地產交易管理系統統計數據來看，4月一般商品房的租賃比例相比3月有所上升，在長寧、普陀、閘北、閔行等區，月租在2000~4000元的租賃成交較多。整體來看，售后公房的去化比較快，比如楊浦內環、閔行莘莊板塊等。從價格上看，與3月相比基本持平，普裝一房月租1000~1400元，普裝兩房月租1400~1700元。

　　漢宇地產市場推廣部總監孫文勤認為：進入4月，上海租賃市場延續著3月的小陽春態勢，成交依然活躍。目前，中低端租賃市場仍處于換房活躍期，一些合約到期的租客紛紛重新進入租賃市場，力求換到價格更便宜或者條件更完善的房子。不過由于3月售后公房的火爆成交，目前相對來說這部分房源數量有所減少，也使得成交量相比來說有所下滑。

　　美聯物業市場研究部租賃數據表明，以南京西路商圈為輻射的高檔住宅區價格依然維持高位。潘宏軍介紹，中凱城市之光的兩房平均租金在1500美元/月，三房則為2500美元/月；國際麗都城的兩房平均租金為1.1萬~1.2萬元人民幣/月，三房則約2500美元/月。

　　目前正處于傳統的房地產買賣回暖時期，部分通過租賃暫時解決居住問題的剛性需求試探性入場，造成租賃房源增加。隨著整個市場投資客數量減少，對投資租金回報率的要求也不如前兩年這么高，部分樓盤租金的暫時下調也不會太影響租賃。

　　市場屏不牢了？

　　3、4月，上海二手樓市最顯著的特點是中環以內售價上漲。很多人對此有些看不懂。

　　“今年以來，結婚購房的比例正在減小，取而代之的是一種改善型需求。這類改善型客戶多是自去年開始積累下來，持續了比較長的看房時間，成交客戶中也多是年前的老客戶。”中原地產研究咨詢部經理龔敏認為，“本月中旬銀行存貸款利率再次提高了0.27個百分點，再次加息對于目前的市場來說影響不大。目前的房價仍處于上漲階段，利率上調在房價上漲面前顯得微不足道，增加的持有成本也非常有限，因此對于賣家來說加息影響可以忽略；而買家，雖然加息會增加其以后的還款額，但其真正關心的仍是房屋總價是否在預算內，加息并未給他們帶來觀望情緒。”

　　龔敏稱，相比較而言，買家更關注的是物業稅的動向，物業稅對買家的心理影響更大。

　　美聯物業市場研究部數據表明，3月的加息政策對自住需求的買房者影響甚微，很多前期一直處于觀望狀態的購房者在當前市場價格依然微幅上漲的情況下，不再等待，開始試探入市。同時，對于市中心區域的業主而言，盡管短期看來二手住宅的投資回報率可能受加息影響有所下降，但由于市中心物業的稀缺性和不可復制，不少投資客仍選擇長線。

　　漢宇地產通過數據分析發現：“中環以內售價上漲”還與土地供應結構的變化、投資客的離場、普通自住剛性需求的釋放密切相關。

　　孫文勤認為：原因之一，土地供應稀缺、新房供應量少造成中環以內二手房緊俏。數據顯示，2006年上海公告供應的土地面積中，內環比重最小只有2%，內中環為5%，兩者合計僅有7%。這些土地供應在2007、2008年就會轉變成商品房供應，可以預見未來一兩年內，中內環商品房的供應量會進一步減少。原因之二，截至4月份，中環以內一手住宅可售量為9000多套，新增供應量為3000多套，而3月份一個月一手住宅的銷售量就達到了4839套，新增供應量明顯低于需求量。

　　一方面是未來一段時間可以預期的供應量不足，一方面是目前的新增供應量與需求量之間存在著一定的缺口，那么一部分需求轉向二手房市場帶動二手房價格的小幅上升也就不難理解了。(葉國靖)