漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋區(qū)域經(jīng)理明森認(rèn)為，經(jīng)過一年多的觀望和權(quán)衡，已經(jīng)有部分實(shí)力投資客重新回歸房產(chǎn)投資市場，對后市的信心推動了這些原先的投資板塊回暖

　　如果說，以前的樓市和股市是蹺蹺板，一頭高了另一頭就會低，如今這種現(xiàn)象正在發(fā)生微妙變化。進(jìn)入3月份后，股指屢創(chuàng)新高，大盤勢如破竹。與此同時，過完農(nóng)歷新年的這兩個月，上海樓市也呈現(xiàn)出一派“春暖花開”景象。

　　在宏觀調(diào)控逐漸深入的背景下，“金三銀四”卻如期而至。根據(jù)上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)研究咨詢部數(shù)據(jù)：今年3月，上海二手樓市全面復(fù)蘇。3月，中原地產(chǎn)二手房市場總體成交環(huán)比增加160%，盧灣、浦東成交尤為活躍。

　　在二手房成交集中放量的同時，成交均價(jià)仍舊微幅上揚(yáng)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：中高檔二手公寓實(shí)際成交均價(jià)13935元/平方米，環(huán)比上漲0.57%。在改善性需求的大量支撐下，價(jià)格仍有上升空間。

　　價(jià)格下跌是一個“偽命題”

　　美聯(lián)物業(yè)顧問(上海)有限公司(下稱“美聯(lián)物業(yè)”)剛出爐的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與中原地產(chǎn)如出一轍。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)顯示：3月，上海二手房成交量雖然較去年同期相比基本持平，但較2月份成交明顯放量。從3月份成交數(shù)據(jù)來看，二手市場總體成交量較2月增長50%，其中閔行、楊浦等區(qū)增幅位居前列。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿認(rèn)為，“調(diào)控和規(guī)范并不是一味地打壓市場。面對央行的此次加息，二手房市場影響微乎其微，這應(yīng)該也是市場已逐步向好的表現(xiàn)。”

　　美聯(lián)物業(yè)威海分行營業(yè)經(jīng)理潘宏軍表示，半年時間，均價(jià)增幅最大的要數(shù)中凱城市之光。去年年底還在3萬元/平方米左右的單價(jià)如今已躥升到3.2萬~3.5萬/平方米，小區(qū)內(nèi)“樓王”的單價(jià)飆升到了5萬元/平方米以上。一路躥升的價(jià)格讓不少此前有些動搖的投資客轉(zhuǎn)售為租，繼續(xù)長線持有。

　　上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)數(shù)據(jù)亦顯示：4月以來，上海二手房價(jià)尤其是內(nèi)環(huán)和中環(huán)內(nèi)樓盤成交價(jià)均有一定幅度的上漲。在浦東聯(lián)洋、世紀(jì)公園板塊上漲幅度更為明顯，成交量也一路上升。

　　漢宇地產(chǎn)聯(lián)洋區(qū)域經(jīng)理明森認(rèn)為，經(jīng)過一年多的觀望和權(quán)衡，已經(jīng)有部分實(shí)力投資客重新回歸房產(chǎn)投資市場，對后市的信心推動了這些原先的投資板塊回暖。

　　租賃：換房活躍期

　　從漢宇地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，4月一般商品房的租賃比例相比3月有所上升，在長寧、普陀、閘北、閔行等區(qū)，月租在2000~4000元的租賃成交較多。整體來看，售后公房的去化比較快，比如楊浦內(nèi)環(huán)、閔行莘莊板塊等。從價(jià)格上看，與3月相比基本持平，普裝一房月租1000~1400元，普裝兩房月租1400~1700元。

　　漢宇地產(chǎn)市場推廣部總監(jiān)孫文勤認(rèn)為：進(jìn)入4月，上海租賃市場延續(xù)著3月的小陽春態(tài)勢，成交依然活躍。目前，中低端租賃市場仍處于換房活躍期，一些合約到期的租客紛紛重新進(jìn)入租賃市場，力求換到價(jià)格更便宜或者條件更完善的房子。不過由于3月售后公房的火爆成交，目前相對來說這部分房源數(shù)量有所減少，也使得成交量相比來說有所下滑。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部租賃數(shù)據(jù)表明，以南京西路商圈為輻射的高檔住宅區(qū)價(jià)格依然維持高位。潘宏軍介紹，中凱城市之光的兩房平均租金在1500美元/月，三房則為2500美元/月；國際麗都城的兩房平均租金為1.1萬~1.2萬元人民幣/月，三房則約2500美元/月。

　　目前正處于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)買賣回暖時期，部分通過租賃暫時解決居住問題的剛性需求試探性入場，造成租賃房源增加。隨著整個市場投資客數(shù)量減少，對投資租金回報(bào)率的要求也不如前兩年這么高，部分樓盤租金的暫時下調(diào)也不會太影響租賃。

　　市場屏不牢了？

　　3、4月，上海二手樓市最顯著的特點(diǎn)是中環(huán)以內(nèi)售價(jià)上漲。很多人對此有些看不懂。

　　“今年以來，結(jié)婚購房的比例正在減小，取而代之的是一種改善型需求。這類改善型客戶多是自去年開始積累下來，持續(xù)了比較長的看房時間，成交客戶中也多是年前的老客戶。”中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，“本月中旬銀行存貸款利率再次提高了0.27個百分點(diǎn)，再次加息對于目前的市場來說影響不大。目前的房價(jià)仍處于上漲階段，利率上調(diào)在房價(jià)上漲面前顯得微不足道，增加的持有成本也非常有限，因此對于賣家來說加息影響可以忽略；而買家，雖然加息會增加其以后的還款額，但其真正關(guān)心的仍是房屋總價(jià)是否在預(yù)算內(nèi)，加息并未給他們帶來觀望情緒。”

　　龔敏稱，相比較而言，買家更關(guān)注的是物業(yè)稅的動向，物業(yè)稅對買家的心理影響更大。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部數(shù)據(jù)表明，3月的加息政策對自住需求的買房者影響甚微，很多前期一直處于觀望狀態(tài)的購房者在當(dāng)前市場價(jià)格依然微幅上漲的情況下，不再等待，開始試探入市。同時，對于市中心區(qū)域的業(yè)主而言，盡管短期看來二手住宅的投資回報(bào)率可能受加息影響有所下降，但由于市中心物業(yè)的稀缺性和不可復(fù)制，不少投資客仍選擇長線。

　　漢宇地產(chǎn)通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：“中環(huán)以內(nèi)售價(jià)上漲”還與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化、投資客的離場、普通自住剛性需求的釋放密切相關(guān)。

　　孫文勤認(rèn)為：原因之一，土地供應(yīng)稀缺、新房供應(yīng)量少造成中環(huán)以內(nèi)二手房緊俏。數(shù)據(jù)顯示，2006年上海公告供應(yīng)的土地面積中，內(nèi)環(huán)比重最小只有2%，內(nèi)中環(huán)為5%，兩者合計(jì)僅有7%。這些土地供應(yīng)在2007、2008年就會轉(zhuǎn)變成商品房供應(yīng)，可以預(yù)見未來一兩年內(nèi)，中內(nèi)環(huán)商品房的供應(yīng)量會進(jìn)一步減少。原因之二，截至4月份，中環(huán)以內(nèi)一手住宅可售量為9000多套，新增供應(yīng)量為3000多套，而3月份一個月一手住宅的銷售量就達(dá)到了4839套，新增供應(yīng)量明顯低于需求量。

　　一方面是未來一段時間可以預(yù)期的供應(yīng)量不足，一方面是目前的新增供應(yīng)量與需求量之間存在著一定的缺口，那么一部分需求轉(zhuǎn)向二手房市場帶動二手房價(jià)格的小幅上升也就不難理解了。(葉國靖)