驚“控”之鳥？

　　可以毫不夸張地說，調控，早已成為中國房地產江湖上各路人馬的一塊“心病”了。各種以行政或準行政手段推行的“限內”與“限外”政策層出不窮，讓他們中的大多數風聲鶴唳，變作驚“控”之鳥。

　　我們支持及時到位的調控，相信這是房地產業健康成長的必要保證，且有助于資金和土地等稀缺資源重新進行更有效的配置。同時我們也看到，市場自有其內生的運轉規則，政府出招之時如能更充分兼顧各方的合理利益，多以中長期的法制建設取代短期的救急措施，讓投資者對未來有穩定的預期，能作恒久之計劃，則市場幸甚，大眾幸甚。

　　內地房企新股2007年在香港資本市場的一番激情演出剛剛落幕，今年的明星又將陸續粉墨登場，但他們能否重演好戲，可能要打一個大大的問號。

　　粵系房企集體頂風搶灘

　　按計劃，1月31日，以開發廣州最成功的購物中心之一“中華廣場”的昌盛集團將在香港公開招股，預期集資3億～4億美元。一切順利的話，它會成為今年首家赴港IPO(首次公開上市發行)的內地房企，并掀起2008年新一輪房企出海大潮。

　　據一家國際知名投行的中層人士透露，今年有意赴港上市的內地房企可能高達60家，數量為歷年來之最。去年該投行曾輔佐多家內地房企成功上市，其掌握數據的權威性毋庸置疑。

　　難道香港資本市場真的是遍地黃金嗎？

　　“今年，至少今年上半年，赴港集資的房企很難取得較高的市盈率。”香港凱基證券一位分析師表示。她指出，因為擔憂國家對房地產行業的調控力度進一步加大，去年一度表現神勇的內房股近期遭到拋壓，展望今年股價走勢不容樂觀。

　　“最近一段時間籌備上市的內地房企融資規模會直接受到影響，投資者的保留態度會降低它們的招股價。”她很肯定地說。

　　證券分析師的擔心絕非無的放矢。去年共有9家內地房企成功登陸港交所，然而在內地樓市遭遇調控政策打壓的9月份后上市的3只內房股均表現不佳，在10月份的一波深度調整中，三者齊齊跌破招股價。

　　其中廣東奧園(3883.HK)以5港元招股，截至今年1月9日收市止，股價跌至3.7港元，浙江眾安地產(0672.HK)現股價與招股價相比，跌幅更超過三成。情況較好的SOHO中國(0410.HK)股價，也比招股價下挫了近一成。

　　“選擇在這個階段上市，集資金額可能比去年市場高潮時少1/3。”上述凱基分析師估算說。但即便如此，取道香港上市的內地房企依然絡繹不絕。目前計劃已正式曝光者，僅廣州一地就達四家，除即將招股的昌盛外，還有恒大地產、星河灣及方圓地產等，其預計集資總額高達35億美元。而重慶龍湖、河南建業、河北天山及天津永泰紅石勘等各地龍頭房企，也先后傳出有意短期內赴港上市的消息，預期集資額從5000萬美元到13億美元不等。

　　“融資回流受阻”傳言虛驚一場

　　明知市場風聲不利，IPO集資金額不會太高，內地房企緣何依舊如過江之鯽？

　　此前曾有傳聞稱國家主管部門將加緊控制，內地房企香港市場所獲融資難以順利匯回，也有香港媒體報道，港交所曾向正申請上市的有關房企提出相關疑問。

　　“這僅僅是個傳言。”一位正在緊張籌劃香港上市事宜的內地房企負責人向記者表示。按他的說法，目前房企在港股IPO所募集的資金匯回國內并無任何障礙，只需提供中國證監會允許境外發行股票的批文及招股書，還有一些相關材料，即可開立境外上市股票外匯專用賬戶用于轉賬。

　　這位負責人告訴記者，所謂“融資回流難”的流言，起因于去年12月1日施行的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》)。

　　該《目錄》把“普通住宅的開發建設”從原來2004年修訂版《目錄》中的“鼓勵投資類別”中刪除，并將房地產列為過度投資的行業，要求進一步加以限制，這令市場一度神經緊張。

　　香港上市的內房股是否屬于外資，一直存在不同說法。北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，通常將港澳臺企業定性為外資企業，海外注冊后再注入資產上市港股的內地企業(俗稱紅籌)也列為外資，但內地赴港上市企業則不在此例。

　　“上述《目錄》施行后，有關機構對匯入內地的資金審查的確開始增多，但還沒有聽說資金回來不了的說法。”國泰君安香港房地產分析員姚山堯說。姚長時間跟蹤觀察香港上市內房股的表現。

　　“不讓香港上市的內地房企把資金匯回國內的做法對市場沖擊太大了，甚至會動搖香港金融中心的地位，這涉及敏感的政治問題，實施的可能性不大。”一位不愿具名的內地上市房企前任負責人也表示。

　　“過了海就是神仙”

　　實際上，內地政府部門并不缺少更有效的手段防止香港回流資金對沖調控，限制內地房企赴港上市。就是最直接的一招。根據觀察，類似的限制早在去年6月份前后已經悄悄開始。

　　按照現行規定，無論是到香港還是到其他境外市場上市，內地民營企業首先要完成境外注冊，變身成為外資企業，然后以外資企業的名義收購其國內的資產。

　　去年6月份，商務部、國家外匯管理局聯合下發《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(以下簡稱《通知》)，與以往的“限外令”相比，該《通知》對外資收購國內企業資產限制更嚴格。《通知》出臺后，內地房企赴境外上市審批程序驟然增加，成行時間自然拖長。舉例而言，去年登陸港股的內地房企，早在2006年，有些甚至是2005年已完成了外資企業身份的轉變，而1月底在港招股的廣州昌盛地產，則是2006年10月就引進了著名投行高盛作為戰略投資者，為上市足足等了一年多。

　　據業內人士稱，自去年6月至今，還沒有任何一家內地房企成功通過“內資轉外資”這一關，審批程序之難可見一斑。即使順利完成前期“變身”程序，赴港上市的內地企業還需中國證監會出具批文。這一系列行政審查，足以令房企的上市時間表一再延后，據說為數不少的房企去年初已遞交相關申請，至今依然未獲批復。去年“出海”呼聲甚高的廣州恒大地產，前年已著手籌備此事，今年能否如愿，仍屬未知之數。

　　在內地證券監管層官員眼中，控制房企上市某種程度上已與調控房地產過熱投資畫上了等號，房企海外上市受限，選擇國內A股上市的步履同樣艱難。盡管證監會一再否認有任何限制措施，但永安信資產管理公司總裁喬志杰早先在北京舉行的住交會房地產金融論壇上的一席話頗為耐人尋味：“我們從內部渠道了解到，2008年和2009年房地產企業將是不受證監會歡迎的企業”。

　　“我們希望能盡快完成上市，以免夜長夢多。”近日記者通過電話聯系數家計劃登陸港股的房企人士時，聽到的都是此類回答，“誰也說不定什么時候政府由‘拖’變成‘限’，再變成‘禁’。”(龍飛)