從嚴從緊的貨幣政策通過房貸新政再次向房地產行業襲來。受此影響，房地產股幾乎全線受挫。數據顯示，昨日，滬深兩市地產指數下降4.48%；前十大地產股中，除北辰實業(601588)上漲外，其他個股均遭受深幅調整。其中，萬科A(000002)下跌3.96%，保利地產(600048)下跌4.64%，招商地產(000024)、金地集團(600383)、中糧地產(000031)的跌幅均在7%以上。

　　業內專家指出，二套房貸從嚴執行，旨在抑制房地產市場需求，尤其是投資性購房需求；政策的直接后果是導致房地產銷售速率下滑，并將進一步削弱房地產公司的盈利能力。另外，這也透露出國家宏觀調控預期從緊的信號，由此“挫傷”房地產投資的信心。

　　銷售速率將下滑

　　冠城大通(600067)副總裁韓國建認為，央行和銀監會對第二套住房的界定以家庭為單位，同時，公積金貸款也納入緊縮令，這將使商品房，尤其是住宅類商品房的銷售速率受到影響。

　　業內專家解釋道，第二套房的購買者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業升級型購房為主，目前，這部分需求無疑占據了很大比重。在信貸條件寬松的時候，這種需求會以類似“保證金交易”的形式逐步放大。但是在目前的高價下，首付比例和利率提高，以及其他相應的貨幣從緊政策，將使投資房產的風險日益增大，因而這部分購房需求會逐步下降；另外，利息負擔持續加重已經成為購房人另一個重要的成本因素，并由此導致他們延緩置業升級。

　　國都證券報告指出，二套房貸政策目的是通過收縮個人信貸規模來抑制購房需求，尤其是投資性需求；另外政府將通過增加保障性住房的供給，調整住房供應結構；這將使房地產市場在新的供求關系下尋求平衡，由此加劇市場觀望。

　　數據表明，今年下半年以來，一線城市雖然房地產價格繼續上漲，但成交量大幅萎縮， “有價無市”現象愈演愈烈。深圳和廣州地區由于前期房價漲幅過快、投資需求比重較高，因此銷售量明顯下降。

　　其中，深圳一手住宅成交量從9月開始下降，銷售套數從1000套下降到目前的500套，銷售面積從10萬平方米以上下降到目前4萬平方米以下，廣州的成交量則從最高時候的1500套以上下降到目前的700套左右，觀望氣氛濃重。北京和上海的成交量的降幅雖然沒有珠三角嚴重，但同比也下降了兩成左右。

　　東方證券認為，9月27日二套房新政首次發布以來，市場出現明顯的觀望情緒。補充規定出臺后，預計這種觀望情緒將會有所加劇。如果房地產銷量環比萎縮持續過久，勢必將對行業的業績增長帶來較大的負面影響。

　　資金壓力將增大

　　銀河證券研究員丁文認為，二套房貸從嚴執行以后，房地產公司的銷售量無疑將受到信貸收緊的影響而下降，這必然將影響到現金回籠和資金周轉效率，增大房地產公司的資金壓力。

　　華遠地產董事長任志強指出，房地產是一個資金密集型產業，對資金的需求量非常大，尤其是政府要求開發商必須把土地費用一次性付清后才能獲得銀行貸款。但是，房地產投資中單純的信貸比重其實并不大，一般只有20%左右，更主要的負債，則是個人按揭為代表的銷售貸款。因此，他更擔心的是居民消費信貸的緊縮。

　　顯然，二套房貸從嚴是從消費信貸領域收緊了房地產公司的“錢袋子”。目前，房地產行業的資產負債率一般在60%以上，而其中，銀行信貸資金占據了大部分，因此在很大程度上控制著這一行業發展的命脈。在貨幣政策從緊的背景下，房地產行業的間接融資成本無疑將提高。

　　業內專家指出，在資金壓力增大的背景下，房地產行業洗牌將加速。首當其沖的是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對房地產企業來說，負面影響是相當大的。

　　今年以來，眾多房地產企業或增發股票，或借殼上市，大力開拓融資的有效途徑，并購重組案例也逐步增多。房企借助資本市場，降低負債率，提高資本運營效率，這從另一角度也說明了在信貸收緊背景下，開發商資金鏈趨緊的現實。(記者 林喆）