(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

　　在英美等國家，簽完合同就表明交易完成。

　　而在中國，交易雙方簽完合同還只是第一步。合同簽訂后，還有一個漫長的風險期

　　★ 本刊記者 /孫春艷

　　近日，位于深圳羅湖國貿附近的天安國際大廈的中天置業總部，不斷涌來以淚洗面的被騙客戶和憤怒的被拖欠工資的中天員工。

　　這家一度擁有150多家分行、有“深圳鋪王”之稱的深圳中天置業評估有限公司，因公司總裁蔣飛攜款潛逃，留下1.7億元巨額財務虧空而突然關門。

　　“深圳和上海兩處被卷走的錢款據說有上億元，其中大多是客戶買房的首付款、定金和意向金，還欠了物業房租和員工工資。”中天置業深圳南山分公司一位不愿透露姓名的經理如是說。

　　目前，中天置業在深圳、上海的數十家分店已經全部關門，深圳勞動局和深圳公安局也已介入調查。

　　據本刊記者了解得知，建設部、央行曾在2006年底，出臺《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。這一針對房地產經紀的監管政策，其中就要求通過中介的房產交易資金必須通過銀行劃轉，嚴禁房產中介公司“沾錢”。監管政策運轉不足一年，卻出現一樁如此巨大的事件。

　　對于百姓，什么才是保障房屋交易資金安全的最佳模式？

　　水落則石出

　　“此時國家針對樓市日益趨緊宏觀調控，深圳成交量大幅下滑成為中天置業事件的外部誘因。”“鏈家地產”市場研發中心楊純在接受本刊記者采訪時表示。

　　今年以來，深圳房價漲幅居全國之首。據國家發改委、國家統計局公布的統計數字顯示，截至6月21日，深圳樓市均價為15487元／平方米，比5月份上漲1264元，漲幅為14.6%。與2006年全年平均房價每平方米9384元相比，上漲超過七成。

　　但自2007年8月起，深圳市二手房交易，開始正式向房產賣方征收售房差價的20%所得稅，這對于投資比例較高的深圳樓市打擊較大。

　　加之今年以來中國人民銀行5次加息，尤其是“9·27”房產信貸新政，二手房首付比例與貸款利率的提高，對短期炒家簡直是滅頂之災。

　　這對于一度瘋狂擴張的中天置業來說，現在的“有價無市”讓中介公司面臨極大的經營壓力。因為，公司的擴張，正來自于挪用交易中沉淀在中介公司的客戶資金，一旦沒有了新的交易，就意味著沒有新增的客戶資金來支持已經到期應當歸還的客戶資金。

　　沉淀在中介公司手中的錢通常主要有兩大類：

　　其一，即“中天事件”提到的被擄走的購房款。由于二手房買賣不是現貨交易，無法做到“產權證與房款”的即時交割，從簽約到過戶有一個周期，一般一個月至三個月，也有半年時間沒有辦理產權證的。這時客戶的房款已經交到了中介公司，直到辦完產權證之前都會在房產中介的賬上停留。這段時間如果沒有監管，資金安全就存在極大的隱患。

　　其二，就是房屋托管的租金沉淀。即房屋持有者將房子租給中介公司，中介公司幫助戶主出租。一般按規定有45天的免租期之后，中介公司按約定價格每月打給戶主租金，中介盡量以高的價格出租從中賺取差價。由于租房人是季付或半年付，而中介打給房主是月付，這其中也有不菲的資金沉淀。如果這家中介做得足夠大，掌握的房源足夠多，這筆沉淀也是數目很大的。

　　這時房屋中介公司老板就會將這大筆資金沉淀作為兩種用途，一種是當作企業發展自有資金，用作開店擴張，或者企業流動資金；另一種就是挪作他用進行其他投資如炒股、經營實業投資等。2006年，北京的“佰家事件”就是佰家中介公司老板將資金沉淀拿去開飯店和汽車租賃公司，結果賠了錢，最終攜款潛逃。

　　“中天置業案例相當典型，市場環境良好時，問題不會凸顯，一旦政策趨緊，成交量下滑，資金鏈就會出現斷裂。當無力應付追討房款的源源不斷的客戶時，最后只能鋌而走險，把剩余資金卷走。”楊純對本刊記者說。

　　行業監管缺失？

　　中國房地產中介行業大規模興起是在2000年前后。以北京為例，二手房市場交易從2000年的1100套快速上漲到今年的76000套，二手房交易市場發展勢頭迅猛，今年更有希望突破10萬套大關。

　　與此同時，國內房產中介因其門檻非常低，伴隨著房產經濟的火爆而迅猛發展。只需10萬元注冊資金，然后租個門面、買幾張桌子、雇上幾個人、掛上個牌子，一家房產中介就基本上成形了。

　　據記者的采訪了解，對于房產中介絕非監管真空，但幾乎每一次監管升級的背后，都是一起起房產中介的騙局。

　　2004年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉價租房指定機構、連續三年被評為先進單位、注冊資金1000萬元的北京堅石房地產經紀有限公司突然在一夜之間“人去樓空”，在北京房地產經紀行業掀起軒然大波。起因在于房產中介的出租全程代理業務。

　　事發前一年的2003年春夏正值“非典”，北京堅石房產中介公司，擁有大量的出租托管業務，房子卻遲遲租不出去，但按合同中介每月必須給房主打租金。強大的資金壓力，導致資金鏈斷裂，公司在一年間轉手5次，最后接手人于波攜款潛逃。

　　因此2005年，建設部針對房屋出租托管業務緊急出臺了監管政策，要求小的中介公司不能再經營此項業務，大中型中介公司必須交保證金，并設立專門的監管賬戶，租金由監管賬戶劃轉。

　　但接下來的事件越來越升級。2005年7月，安徽合肥，號稱“房產中介航母”的桃園房地產代理銷售有限公司突然關門停業，數百客戶的4000多萬元房款隨之銷聲匿跡。

　　2006年，曾在天津輝煌一時、擁有上百家連鎖店面的“匯眾房產”中介公司在一夜之間全線停業，而高達上億元的房產交易資金不翼而飛。據天津市政府公布的數據，被匯眾公司欺騙的買賣雙方超過700多對，1000多戶家庭的房產交易資金和房產被套在匯眾公司，直接涉及的資金總數已經超過1.5億元人民幣。而今日的“中天事件”就像是“匯眾事件”噩夢的重演。

　　管理層感到問題嚴峻，于是在2006年12月底，建設部和央行下發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，要求中介房產交易必須通過銀行專用賬戶。

　　但這一文件不具備實質性的監管力度和強制性效力，此后也未再出臺交易資金監管強制性法規。

　　“政策監管不力是‘中天事件’的一大誘因，除了北京等少數城市，‘資金監管’政策到了地方，往往落地無聲。”中原地產廣州項目總經理黃韜說。

　　2007年4月15日北京市建委與中國人民銀行營業管理部聯合頒布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》。對于開設“專用賬戶”的經紀公司設置了一些硬性條件：信用檔案無不良行為記錄、注冊資本要在100萬以上、在專用賬戶中存入100萬元保證金；這樣，許多中介公司要么實力不濟，要么通不過審核，不具備辦理資金監管的權限。

　　據記者從北京市房地產中介行業協會了解到，目前北京市有2700余家房產經紀公司，其中以二手房交易為主流業務的大概占到50%左右，也就是說有1300余家。而截至2007年11月22日，獲得資金監管備案的保證機構只有56家(具體名單可以通過北京房地產中介行業協會網站查看)，但市場上1200余家無“專用賬戶”的中介公司仍然占有一定的交易。

　　“這就意味著，在未來的房產交易中，這56家或可成為消費者首選，這也將利于行業之間的資源調整。”“鏈家地產”副總經理金育松對本刊記者說。

　　資金托管或可避險

　　正如前文提到目前北京市場上有1200余家無“專用賬戶”的中介公司，他們受限于資金實力，因而通不過審核，也就無法具備辦理資金監管的權限。業內人士建議，通過這些小中介購房的消費者，為了保證交易資金安全，可以辦理銀行資金托管。

　　銀行托管是指當前部分銀行本身開展的二手房資金監管業務，在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結；同時，銀行根據買賣雙方約定的條件、買賣雙方一起到銀行，銀行方才給予放款。

　　據記者了解，這種銀行類托管產品在市場已經有很多。2007年1月底，交通銀行在北京推出存量房交易結算資金托管業務，也是建設部和央行下發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》后，首家開辦此項業務的銀行。2007年3月初，工商銀行北京分行在北京地區推出了存量房交易結算資金賬戶管理業務，被稱為“交易資金——房捷通”， 購房款也可以有專門的賬戶并能生成利息。

　　這種方式雖也可以保證交易資金的安全， 但購房者卻有不同的聲音。

　　家住北京市大興區的孫雨萌，這幾天的心情既興奮又焦慮。她通過一家北京知名中介公司，在自己的工作單位附近相中了一間120平方米帶頂層的二手房，雖然房子是1989年的，但房子的格局她看了一眼就決定買下來了。總價55萬。她和愛人把多年攢下的積蓄全部拿出來，又向雙方父母借了錢，終于湊夠了。

　　聽業務員介紹，該中介公司加入了北京市建委存量房(二手房)資金監管行列，但辦理時間會相對較長。孫雨萌還是毫不猶疑地選擇了它：“以前也看到過許多關于房屋中介攜房款潛逃的事情，畢竟資金安全是第一位的。”

　　為了雙保險，孫雨萌還登陸了北京市房地產中介行業協會網站，查詢該中介公司是否是北京市建委批準的設立“專用賬戶”的房地產經紀機構及交易保證機構，并核實該中介公司的“專用賬戶”開戶許可證明，才把心放下來。

　　通過網上簽約系統進行買賣合同的簽訂；簽署資金劃轉協議，把房款存入監管賬戶；辦理產權轉移登記，下發新產權證和辦結單；銀行資金劃轉……一項項流程，孫雨萌忙得不亦樂乎。現今，距離她的房子簽約已經過去兩個月了，但是相關的程序還是沒有走完，她反復去問過該房屋中介公司，給她的回復是“從簽約到過戶，本來時間就漫長，再加之‘資金監管’這套程序，怎么也還得再等20個工作日”。

　　漫長的風險期

　　著急的孫雨萌只能再耐心等待下去，不過她說，接觸到的一些賣房者，可沒有她的耐性，不是急著用錢，就是想套現炒股，往往商議雙方自行劃轉(不通過中介，不通過銀行監管，被業界稱作交易“手拉手”客戶)，不愿意選擇這種“資金監管”方式，嫌費時費力。

　　據記者了解，為加快流程方便客戶，“我愛我家”在北京市各區房地產過戶大廳周圍建立了5個簽約中心，大約可以縮短2至3個工作日。

　　“但我們提高效率起不到決定性作用，大頭還是在政府那里。”我愛我家控股公司副總裁胡景暉對記者說。“政府部門過戶速度是關鍵，目前北京市海淀區能做到當天過戶。如果能做到一手交錢一手交房，銀行監管也就沒有現在這么迫切的需要了。”

　　胡景暉告訴記者，在英美等國家，以及香港地區的存量房交易，更相當于現貨交易。不動產交易中的簽約環節最為重要，簽完合同就表明交易完成。

　　并且，簽約環節都是在律師樓進行。有必要時，交易雙方也只是把錢存到律師手里進行保管。

　　而在中國，交易雙方簽完合同還只是第一步。簽完合同后，買方付款，然后由中介公司報給政府登記備案過戶，等待發放產權證。而等待產權證辦理時間通常為一到三個月，房款才能真正交付賣方。顯然，合同簽訂后，還有一個漫長的風險期。

　　記者在采訪中了解到，現在北京市房屋管理部門，也正在將原來的存量房檔案，房產登記備案，建立相關數據庫，實行檔案化管理。建成以后，北京市所有的存量房檔案都將做到電子信息化，全部上網公示，信息透明公開，從而改善目前的市場環境。

　　“鏈家地產”副總經理金育松認為，“此次中天置業事件爆發時點又相對敏感，這勢必會促使政府相關部門加大存量房資金監管的執行力度，從而推動中介行業內的整合。” ★